Markus Franken, LL.M. (Auckland)

Bundesregierung plant, Nutzungsbeschränkungen aufgrund staatlich angeordneter Corona bedingter Maßnahmen grundsätzlich als Störung der Geschäftsgrundlage von Miet-/Pachtverhältnissen zu qualifizieren

Die Bundesregierung und die Ministerpräsidenten haben am 13.12.2020 beschlossen, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet wird, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) darstellen können.

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Das Land Nordrhein-Westfalen hat dem Bundesrat im September 2019 den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht vorgelegt.

Die neue Regelung

Nach dem Gesetzesentwurf soll die Schriftformvorschrift des § 550 BGB aufgehoben werden. Stattdessen soll § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) um ein Kündigungsrecht (ausschließlich!) des Erwerbers für den Fall eines Schriftformverstoßes ergänzt werden. » Lesen Sie mehr

Vermieter müssen sich an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten.

Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1BvR 1595/18, 1 BvL 4/18

Die Entscheidung:

Das Bundesverfassungsgericht hat am 18. Juli 2019 entschieden, dass die Regelungen der sog. „Mietpreisbremse“ mit der im Grundgesetz verankerten Eigentumsgarantie, der Vertragsfreiheit und dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar und somit verfassungskonform sind.

PraktischeAuswirkung:

Für Eigentümer und Erwerber von Wohnungen, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, hat der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts – unabhängig von der Lage der Wohnung – keine Auswirkung. Die Mietpreisbremse findet nach der geltenden Gesetzeslage nur auf Wohnraum Anwendung, der in von den Landesregierungen ausgewiesenen Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ liegt und zusätzlich bereits vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.

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BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16

Der BGH hat mit Urteil vom 27. September 2017 entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Die Mietvertragsparteien können sich daher nicht mehr auf die Unmöglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages während der vereinbarten Festlaufzeit verlassen. Mit dem am 7. November 2017 veröffentlichten Urteil des BGH dürfte jetzt ein „Schreckgespenst“ durch die Immobilienbranche ziehen. » Lesen Sie mehr

 …trotz Kenntnis des Verstoßes vor Erwerb. Zu Recht – so das OLG Celle.

OLG Celle, Hinweisbeschluß vom 06.01.2017 – 2 U 101/16

Zusammenfassung:

Das OLG Celle hat mit Hinweisbeschluss vom 06.01.2017 entschieden, dass die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages durch einen Erwerber des Mietobjekts aufgrund eines Schriftformverstoßes auch dann zulässig ist, wenn der Erwerber vor Erwerb des Mietobjektes über das Bestehen des Schriftformmangels durch den Mieter informiert wurde. Trotz der zutreffenden Information durch den Mieter, dass der Mietvertrag nicht alle getroffenen Vereinbarungen enthält, darf der Erwerber sich auf die Richtigkeit der im Mietvertrag niedergelegten Angaben verlassen. Insbesondere trifft ihn in diesem Fall weder eine Erkundigungspflicht noch handelt er rechtsmissbräuchlich. » Lesen Sie mehr