20
Apr
2021

Wohnraummietrecht mit Ausnahmen – Mietvertragsgestaltung für Studierendenwohnheime

Deutschlands Uni- und FH-Städte platzen aus allen Nähten. Studierendenwohnheime, welche einst ausschließlich von Studierendenwerken betrieben wurden, müssen den Markt seit einigen Jahren mit privaten Wohnungsbaugesellschaften teilen, die das Produkt „Student Living“ für sich entdeckt haben. Doch was ist bei der Vermietung dieser möblierten Micro-Wohnungen eigentlich zu beachten? Es gilt Wohnraummietrecht – allerdings mit einigen Ausnahmen.

Von der Entwicklung des Produkts „Student Living“ profitieren nicht nur Studierende in Zeiten knappen Wohnraums auf dem studentischen Wohnungsmarkt, sondern auch Investoren, die Flächen in diesem Segment neu entwickeln oder eine Änderung der Nutzung von Bestandsgebäuden vornehmen. Denn der Mietzins pro Quadratmeter liegt bei den kleinen, möblierten Einheiten von oftmals nicht mehr als 20 m² meist deutlich über dem örtlichen Mietspiegel. Bei der Vermietung der Einheiten sind allerdings die mieterschützenden Vorgaben des Wohnraummietrechts sowie die Sonderregelungen für Studierendenwohnheime zu beachten.

Welche mietrechtlichen Rahmenbedingungen gelten für Studierendenwohnheime?

Grundsätzlich fällt Wohnraum, der sich in einem Studierendenwohnheim befindet, unter die Regelungen des Wohnraummietrechts (§ 549 ff. BGB), welche in erster Linie dem Mieterschutz dient und daher restriktive Regelungen im Hinblick auf Mieterhöhungen, zeitliche Befristungen von Mietverträgen und Kündigungen von Mietverhältnissen enthält. Für die besondere Wohnform des studentischen Wohnens hat der Gesetzgeber in § 549 Abs. 3 BGB allerdings einzelne Ausnahmen von den zwingenden Regelungen des sozialen Wohnraummietrechts vorgesehen, um dem für diese Wohnform charakteristischen, stetigen Mieterwechsel Rechnung zu tragen.

Für Mieterhöhungen gelten im Wohnraummietrecht die zwingenden Regelungen der §§ 558 und 559 BGB. Erhöhungen haben sich demnach an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren und sind nach der in § 558 Abs. 3 BGB geregelten „Mietpreisbremse“ nur dann zulässig, wenn die Miete für einen Zeitraum von mindestens 15 Monaten unverändert geblieben ist und die jeweilige Erhöhung nicht zu einer Steigerung der Miete von mehr als 20 % innerhalb der letzten drei Mietjahre führt. Wird die Erhöhung auf die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gestützt, darf die Miete gemäß § 559 BGB um maximal 8 % der vereinbarten Jahresmiete erhöht werden. Diese Beschränkungen sind gemäß § 549 Abs. 3 BGB auf Studierendenwohnheime nicht anwendbar. Die Miethöhe kann daher anhand der konkreten Nachfrage im Markt vereinbart und der allgemeinen Mietpreisentwicklung fortlaufend angepasst werden. Eine gesetzliche Begrenzung der Miethöhe ergibt sich ausschließlich aus dem allgemeinen Verbot der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStrG sowie dem in § 138 BGB geregelten Wuchertatbestand. Diese Grenze wäre erst überschritten wenn entweder zwischen Leistung und Gegenleistung ein objektives Missverhältnis bestünde und eine Partei der anderen zugleich durch geschäftliche Unerfahrenheit oder eine Zwangslage unterlegen wäre (Wucher, § 138 BGB) oder die vereinbarte Miete unter Ausnutzung des knappen Angebots an vergleichbaren Mieträumen die sonst in der jeweiligen Gemeinde üblichen Mieten um mehr als 20% überstiege (Mietpreisüberhöhung, § 5 WiStrG).

Die zeitliche Befristung von Mietverträgen ist im Wohnraummietrecht nur unter den engen Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Eine Befristung kann nach dieser Regelung insbesondere dann vereinbart werden, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für den Eigenbedarf benötigt oder bauliche Maßnahmen geplant hat, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erschwert würden. Die Beschränkungen des § 575 BGB sind im Segment des studentischen Wohnens nicht anwendbar. Eine Befristung kann daher unabhängig von einem berechtigten Interesse des Vermieters und ohne besondere Begründung im Mietvertrag vereinbart werden.

Auch die vermieterseitige Kündigung ist im sozialen Wohnraummietrecht streng reglementiert. Die ordentliche Kündigung setzt gemäß § 573 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus, für welches dieser im Zweifel darlegungs- und beweispflichtig ist. Zur außerordentlichen Kündigung ist der Vermieter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 BGB berechtigt, der in einem Zahlungsverzug des Mieters mit mindestens zwei Monatsmieten oder in einer vertragswidrigen Nutzung des Mietgegenstandes liegen kann. Während die Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung uneingeschränkt auch für Studierendenwohnheime gelten, enthält § 549 Abs. 3 BGB eine Ausnahme im Hinblick auf die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung. Diese kann bei einem Mietverhältnis über eine Mietfläche in einem Studierendenwohnheim ohne ein berechtigtes Interesse des Vermieters und ohne weitere Begründung erklärt werden.

Schließlich bestehen auch im Hinblick auf die Umlage und Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten Ausnahmeregelungen für Studierendenwohnheime. Während diese Kosten gegenüber dem Wohnraummieter gemäß § 7 HeizkVO mindestens zu 50 % nach dem individuellen Verbrauch abzurechnen sind, ist eine verbrauchsabhängige Umlage und Abrechnung bei der Vermietung von Flächen in Studierendenwohnheimen gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2a) HeizkVO entbehrlich. Daher stehen die Vorgaben der HeizkVO der Vereinbarung einer Inklusivmiete, welche auch eine Pauschale für die verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten beinhaltet, nicht entgegen.

Voraussetzung für die vorstehenden Besonderheiten und Ausnahmen ist allerdings, dass der Betrieb des Gebäudes die Anforderungen erfüllt, welche die Rechtsprechung an ein Studierendenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB stellt.

Was macht ein Mehrfamilienhaus zu einem Studierendenwohnheim? – auf das Belegungskonzept kommt es an

Der eher altmodische Begriff des „Studierendenwohnheims“, der aber auch Student Homes, Student Living und alle vergleichbaren Wohnform-Ideen betreffen würde, ist gesetzlich bislang nicht definiert. Die Rechtsprechung verlangt nach dem Sinn und Zweck der für diese Wohnform geltenden rechtlichen Besonderheiten im Wesentlichen ein Belegungskonzept, welches einen steten Mieterwechsel vorsieht und gewährleistet, dass möglichst vielen Studierenden das Wohnen in den Einheiten ermöglicht wird, wobei die Vergabe nach abstrakt-generellen Kriterien erfolgen muss (BGH, Urteil v. 13.06.2012, AZ. VIII ZR 92/11). Die Widmung des Gebäudes als Wohnheim, eine unterdurchschnittliche Miete oder eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht des Betreibers sind nach Auffassung des BGH für die Einordnung der Nutzung als Studierendenwohnheim hingegen nicht entscheidend.

Demnach kann grundsätzlich jedes Gebäude, welches nach den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorgaben als Wohngebäude nutzbar ist, als Studierendenwohnheim genutzt werden, soweit im Betrieb ein auf Rotation ausgelegtes Belegungskonzept praktiziert wird.

Umsetzung des Belegungskonzepts im Mietvertrag

Die Umsetzung eines solchen Belegungskonzepts setzt zunächst voraus, dass die Mietverhältnisse stets zeitlich befristet werden, um einen regelmäßigen Mieterwechsel zu gewährleisten. Die Dauer der Befristung sollte sich dabei an der Regelstudienzeit der meisten Bachelor-Studiengänge von 3-4 Jahren orientieren und kann ohne weitere Voraussetzungen im Mietvertrag vereinbart werden.

Darüber hinaus ist bei der Umsetzung des Belegungskonzepts darauf zu achten, dass die Mieter ihren Studierendenstatus in regelmäßigen Abständen nachweisen. Zu diesem Zweck ist eine Verpflichtung des Mieters zur Vorlage einer gültigen Immatrikulationsbescheinigung jeweils zum Semesterbeginn im April und Oktober eines Jahres im Mietvertrag vorzusehen. Die Verletzung dieser Vorlagepflicht sollte zudem als wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vereinbart werden. Hierdurch ist sichergestellt, dass befristete Mietverträge mit Nichtstudierenden zeitnah beendet werden können und die rechtliche Einordnung des Objekts als Studierendenwohnheim insgesamt nicht gefährdet wird.

Was ist sonst noch bei der Vermietung an Studierende zu beachten?

Da die Mieter dieser Wohnform oftmals noch nicht über vollwertige Einkünfte verfügen, kommt der Vereinbarung einer Mietsicherheit eine besondere Bedeutung zu. Die Höhe der Mietsicherheit ist nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB auf die Höhe von drei Bruttomonatsmieten begrenzt. Im Segment „Student Living“ bietet es sich an, die sonst übliche Barkaution mit einem Schuldbeitritt von Angehörigen des Mieters zu kombinieren. Der Schuldbeitritt bewirkt, dass der den Mietvertrag ebenfalls unterzeichnende Dritte als weiterer (solventer) Schuldner für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis in den Mietvertrag eintritt und neben dem Mieter für Zahlungsausfälle und vom Mieter verursachte Schäden haftet. Damit werden zwei Interessen bedient – einmal, die Zahlung der Miete sicher zu stellen, aber auch einen Teil des Nachweises der Einordnung als Studierendenwohnheim zu führen.

Insbesondere bei Mietern, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses noch nicht volljährig sind, bietet sich die Vereinbarung eines solchen Schuldbeitritts an. Denn die Unterzeichnung des Mietvertrags durch die gesetzlichen Vertreter des Mieters ist ohnehin notwendig, um eine „schwebende“ Unwirksamkeit des von dem Minderjährigen allein abgeschlossenen Mietvertrages gemäß § 108 Abs. 1 BGB zu vermeiden.

In Zeiten internationaler Austauschprogramme von Universitäten und Fachhochschulen sowie international anerkannter Studienabschlüsse und der damit verbundenen Mobilität der Studierenden ist zudem das Thema der zeitlich begrenzten Untervermietung von Bedeutung.

Gemäß § 540 BGB ist die vollständige Überlassung des Mietgegenstands an einen Dritten stets von der vorherigen Erlaubnis des Vermieters abhängig. Die Erlaubnis für eine semesterweise „Zwischenvermietung“ des Mietgegenstandes an einen Dritten kann somit vom Vermieter versagt oder an bestimmte Bedingungen geknüpft werden. Etwas anderes gilt hingegen, wenn der Mieter nur einen Teil des Mietgegenstandes untervermieten möchte und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat (§ 553 BGB). Dies betrifft Fälle, in denen der Mieter aus persönlichen oder finanziellen Gründen eine weitere Person in seine Wohnung aufnimmt. Zwar bedarf diese Form der Untervermietung ebenfalls einer Erlaubnis des Vermieters. Diese ist jedoch zu erteilen, sofern in der Person des Dritten kein wichtiger Grund zur Versagung der Erlaubnis liegt und keine Überbelegung des Wohnraums eintritt. Das Vorliegen einer Überbelegung ist anhand der baulichen Gegebenheiten und der betroffenen Einheit im Einzelfall zu prüfen.

Fazit

Für das Segment „Student Living“ gelten zahlreiche Ausnahmen von dem in §§ 549 ff. BGB geregelten sozialen Wohnraummietrecht, die den Betrieb dieser Wohnformen aus Investorensicht erleichtern. Darüber hinaus kann die Entwicklung und der Betrieb studentischer Wohnformen gerade in Innenstadtlagen, die mit Blick auf die Folgen der COVID-19 Pandemie mittelfristig neu entwickelt oder einer Umnutzung zugeführt werden müssen, wesentlich zur Durchmischung innerstädtischer Nutzungen und zur Belebung von Quartieren beitragen.

Aufgrund der nach wie vor steigenden Studierendenzahlen und dem damit verbundenen hohen Bedarf an studentischem Wohnraum an Universitäts- und FH-Standorten ist zu erwarten, dass sich der Trend zum Investment in den Nischensektor „Student Housing“ weiter fortsetzen wird. Für ein erfolgreiches Investment in diese Anlageklasse ist neben der Beachtung der mietrechtlichen Vorgaben auch die Kenntnis des (lokalen) Marktes, der Besonderheiten des deutschen Baurechts sowie eine steuerrechtliche Beratung notwendig. Daher sollten gerade internationale Investoren auf die Zusammenarbeit mit lokalen Partnern setzen.

Ausblick

Lesen Sie auch unseren im Mai erscheinenden Folgebeitrag zur Möblierung solcher Apartments und dem Angebot weiterer Dienstleistungen, wie Waschsalon, Concierge- Service, Gemeinschaftsräumen, Reinigung etc.!