16
Apr
2021

Das Bundesverfassungsgericht erklärt den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig

Ein kurzer Überblick über die Entscheidungsgründe und dessen Folgen

Am 25.03.2021 hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) mit dem Grundgesetz für unvereinbar und deshalb für nichtig erklärt. Dieser Beschluss wurde am 15.04.2021 veröffentlicht (siehe hier).

Begründet wurde die Aufhebung damit, dass Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit fällt. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB jedoch bereits abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum mehr. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Allgemeines zum Berliner Mietendeckel

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, der sog. Berliner Mietendeckel, wurde am 30.01.2020 vom Berliner Abgeordnetenhaus beschlossen und ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Darauf basierend hatte am 02.04.2020 die zuständige Berliner Senatsverwaltung Ausführungsvorschriften für die Anwendung des MietenWoG BIn erlassen, in diesen der Anwendungsbereich des Mietendeckels und die Mietobergrenzen sowie die Regelungen über Bußgelder bei Verstößen näher konkretisiert wurden. Kern des Landesgesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin waren die für fünf Jahre geltende öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten. Damit sollte eine Bremsung der Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt erreicht werden, um die Mieten wieder auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen.

Verfassungsrechtliche Bedenken gegenüber dem MietenWoG BIn bereits seit Beginn des Inkrafttretens

Gegenüber dem MietenWoG BIn bestanden bereits seit dessen Erlassung verfassungsrechtliche Bedenken. Es war von Anfang an umstritten, ob das Land Berlin gegenüber dem Bund eine Gesetzgebungskompetenz für die Regelungen zu den Mietobergrenzen hat sowie ob der Eingriff in die Grundrechte der Eigentümer gerechtfertigt ist. In der Beschlussvorlage wurde diesbezüglich angemerkt, dass das MietenWoG BIn in vielerlei Hinsicht einen stärkeren Schutz vor Mieterhöhungen bietet als die Bestimmungen des BGB und dieses wegen der unterschiedlichen Ansatzpunkte und Regelungsinhalte nicht obsolet macht noch zu dessen Verdrängung führt.

Der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts hatte nun die Frage der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin zu klären und kam zum Leidwesen vieler Mieter jedoch zu einer anderen Einschätzung als das Land Berlin. Eine Entscheidung, ob der Berliner Mietendeckel auch einen Eingriff in die Grundrechte darstelle, war nicht Gegenstand dieses Verfahrens und wird aufgrund der Nichtigerklärung auch nicht mehr getroffen werden.

Die bundesweiten Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe sind verfassungskonform

Die mit dem 2015 beschlossenen Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen bundesweiten Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“, nähere Infos siehe hier) wurden ebenso bereits einer verfassungsrechtlichen Prüfung unterzogen (BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18.06.2019, – 1 BvL 1/18, Rn. 1-121). Das Bundesverfassungsgericht stellte jedoch keine Verfassungswidrigkeit fest. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB verletzt weder die Garantie des Eigentums noch die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. (Dieses Thema haben wir bereits in unserem Blogbeitrag vom 03.09.2019 behandelt.)

Konsequenzen für die Mieter

Die Aufhebung des Berliner Mietendeckels bedeutet für die Mieter nun, dass nunmehr wieder das soziale Mietpreisrecht des BGB gilt und sie Ansprüchen der Vermieter auf Nachzahlung der nun zu Unrecht gekürzten Mieten ausgesetzt sind. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass zu Unrecht nicht gezahlte Mieten, wenn sie zwei Monatsmieten übersteigen, auch dazu führen, dass der Vermieter fristlos kündigen kann. In den Medien sowie in der Politik werden bereits sozialverträgliche Lösungen für die Mieter gefordert; gesetzliche Ansprüche der Mieter hierauf bestehen jedoch nicht.

Im Jahr der Bundestagswahl wird dieses Thema nun auch als Wahlkampfthema genutzt. Die Partei Die Linke fordert bereits einen Mietendeckel als bundeseinheitliche Regelung. Auch Grüne und SPD haben Varianten von gedeckelten Mieten und Mietobergrenzen in ihren Wahlprogrammen. Solange es aber kein bundeseinheitliches Gesetz gibt, ist der Mietdeckel zunächst „vom Tisch“. Mit einer bundesweiten rückwirkenden Wiedereinführung ist nicht zu rechnen; dies wäre verfassungsrechtlich bedenklich. Zudem stünde wie bereits erwähnt, auch die Frage eines möglichen Grundrechtseingriffes nach wie vor im Raum.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.01.2021, III ZR 25/20. Hier hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass Mieter keine Amtshaftungsansprüche geltend machen können, wenn eine Mietenbegrenzungsverordnung für rechtswidrig erklärt wird. Im vorliegenden Fall hatte das Land Hessen beim Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung, die erforderliche Begründung unterlassen. Eine rückwirkende Heilung dieses Formfehlers konnte auch durch eine nachträgliche Veröffentlichung der Begründung nicht erreicht werden.

Zum Hintergrund: Mieter verklagten das Land Hessen auf Schadenersatz wegen Miete, die sie nicht hätten zahlen müssen, wäre die Verordnung rechtswirksam erlassen worden.

Einen Anspruch auf Ersatz des Schadens lehnte der Bundesgerichtshof mit der Begründung ab, dass ein Erlass einer unwirksamen Mietpreisbegrenzungsverordnung keine Verletzung einer drittgerichteten Amtspflicht im Sinne des § 839 BGB darstellt und eine Staatshaftung auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes suggeriert werden könnte. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung richtet sich nicht an die Belange bestimmter Einzelner, sondern an die Allgemeinheit und betrifft damit keinen individuell begrenzten Personenkreis. Damit liegt kein Maßnahmen- oder Einzelfallgesetz im Sinne des § 839 BGB vor. Eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten „Dritten“ besteht damit nicht. Auch ein zu schützendes Vertrauen auf den Bestand der Regelung hat das Gericht nicht angenommen.

Diese Begründung lässt darauf schließen, dass aufgrund der Vergleichbarkeit des Regelungsinhaltes auch die vom „Berliner Mietendeckel“ Betroffenen keine Amtshaftungsansprüche gegen das Land Berlin geltend machen werden können.