Eigentümerrisiko im Insolvenzfall?
Aufgrund der angespannten Situation in der Hotelbranche treten aktuell diverse Mieter an ihre Vermieter heran und bitten um Stundung oder Erlass der Mietzahlungen für die kommende Zeit. Die Vorschläge für mögliche Kompromisse sind vielfältig – dabei ist aber immer auch die insolvenzrechtliche Situation zu beachten, um hier keine Risiken für Mieter oder Vermieter zu schaffen. Die Ausführungen dieses Beitrags gelten gleichermaßen auch für Hotelpachtverträge.
Aktuell diskutierte Kompromisse
Sämtlichen Vorschlägen zugrunde liegt das Anliegen der Mieter, für die kommende Zeit (aktuell werden überwiegend zwei bis sechs Monate diskutiert) zunächst keine oder nicht die vollständige Miete zu zahlen. Der am 25.03.2020 im Bundestag verabschiedete Entwurf des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht sieht zwar vor, dass Vermieter wegen Nichtzahlung der Miete infolge von Auswirkungen des Corona Virus, welche im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 fällig wird, nicht kündigen können. Die Pflicht zur Zahlung der Miete besteht aber unabhängig davon weiterhin fort (die Miete ist also nicht kraft Gesetzes gestundet). Zahlt der Mieter die Miete also ohne eine Stundungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht, gerät er mit der Mietzahlung in Verzug und schuldet Verzugszinsen in Höhe von 9%-Punkten über dem gesetzlichen Basiszinssatz (aktuell also 8,12%).
Einige Mieter möchten direkt einen Erlass der Miete für die betroffenen Monate erzielen. Dies stößt bei den Vermietern überwiegend jedoch nicht auf Zustimmung, weil hierdurch die Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter für die aktuelle Situation vollständig auf den Vermieter verlagert würde. Vorgeschlagen werden daher auch Kompromisse, wie ein anteiliger Erlass der Miete (z.B. 50%).
Häufiger noch ist der Vorschlag, die Miete für die kommenden Monate zu stunden. Die Lösungsansätze für eine Kompensation der gestundeten Miete sind vielfältig:
- Häufigster gegenwärtig zu erkennender Ansatz ist die Vereinbarung einer Nachzahlung der gestundeten Miete zu einem späteren Zeitpunkt. Die Fristen für die Nachzahlung reichen von der gesamten Restlaufzeit des Mietvertrages bis hin zu einer Nachzahlung noch in 2020. Die überwiegende Zahl der Vermieter verzichtet auf eine Verzinsung der gestundeten Miete, zumindest wenn die Rückzahlung innerhalb eines eher kurzen Zeitraums erfolgt (ein bis zwei Jahre).
- Alternativ wurde vorgeschlagen, zusätzlich zu der bisherigen Festmiete für die Zukunft eine Umsatz- oder Gewinnmietkomponente in den Vertrag aufzunehmen. Diese wird ebenfalls in verschiedenen Varianten vereinbart – für die gesamte Restlaufzeit des Vertrages, nur für einen begrenzten Zeitraum oder bis zusätzliche Zahlungen in Höhe der gestundeten Miete (gegebenenfalls zuzüglich von Zinsen) an den Vermieter geleistet wurden.
- Auch diskutiert wird die Möglichkeit, die Festlaufzeit des Mietvertrages zu verlängern, um die gestundete Miete faktisch während der Verlängerungsperiode zurück zu zahlen. Die Variante wird auch im Zusammenhang mit einem Erlass der Miete vorgeschlagen. Im Fall der Stundung handelt es sich sicherlich um eine sehr abstrakte Möglichkeit der Nachzahlung, bei der es um die finanzielle Bewertung der Vorteile einer möglichen Vertragsverlängerung auf Vermieterseite geht (da eine Zahlung zusätzlich zur vereinbarten Festmiete faktisch nicht erfolgt).
- Eine weitere angebotene Option zur Kompensation gestundeter Mieten (oder zumindest Teilen davon) sind außerordentliche Indexierungen der vereinbarten Miete zu vorgezogenen Zeitpunkten oder über die vertraglich bereits vereinbarte Indexierung hinaus. Abhängig vom konkreten Inhalt einer solchen Vereinbarung basieren die Chancen einer solchen Vereinbarung auf Vermieterseite auf einer Prognose, da eine garantierte Mehrzahlung in Höhe der gestundeten Miete nicht zwingend ist.
Für beide Mietvertragsparteien liegt der Vorteil einer einvernehmlichen Regelung in der dadurch zu erlangenden Rechtssicherheit. Der Mieter schiebt nicht unabgesprochen die Mietrückstände vor sich her, auf welche Zinsen auflaufen, die aber schnellstmöglich zurückzuzahlen sind. Der Vermieter hat Planungssicherheit, wie und zu welchem Zeitpunkt die nicht gezahlten Mieten vom Mieter an ihn zurückgezahlt werden. Dies ist insbesondere wichtig, weil der Vermieter regelmäßig eine Finanzierung zu bedienen hat, welche auch nach der nun anstehenden Änderung der Rechtslage, zurückzuführen ist, weil hierfür kein Kündigungsschutz oder eine Stundung vorgesehen ist (ausgenommen bei Verbraucherdarlehensverträgen).
Insolvenzrechtliche Aspekte
Der Bundestag hat im Rahmen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie zudem den bereits am 16.03.2020 angekündigten Entwurf des Gesetzes zur vorübergehenden Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und zur Begrenzung der Organhaftung bei einer durch die COVID-19-Pandemie bedingten Insolvenz (COVInsAG) beschlossen. Darin ist insbesondere eine Regelung zur Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis zum 30.09.2020 (Aussetzungszeitraum) enthalten, um von der Corona-Pandemie geschädigten Unternehmen mehr Zeit für die Erlangung staatlicher Hilfen und zur Umsetzung weiterer Sanierungsmaßnahmen zu verschaffen. Nach dem COVInsAG greift die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis zum 30.09.2020 nur dann nicht, wenn die Insolvenzreife nicht auf den Folgen der Covid-19-Pandemie beruht oder keine Aussichten auf Beseitigung der bestehenden Zahlungsunfähigkeit bestehen. Für Schuldner, die am 31.12.2019 noch nicht zahlungsunfähig waren, wird vermutet, dass die Insolvenzreife des Schuldners auf den Auswirkungen der Pandemie beruht und Aussichten auf die Beseitigung seiner Zahlungsunfähigkeit bestehen.
Ferner soll den Unsicherheiten und Hemmnissen der Gläubiger, die normalerweise bei der Fortführung der Geschäftsbeziehungen mit dem Schuldner bestehen, mit entsprechenden Lockerungen der einschlägigen Insolvenzanfechtungsnormen begegnet werden. So werden während des Aussetzungszeitraums vorgenommene kongruente sowie bestimmte inkongruente Deckungshandlungen (z.B. Leistungen nach der Verkürzung von Zahlungszielen oder die Gewährung von Zahlungserleichterungen wie Stundungen) von der Anfechtung ausgenommen, sofern der Gläubiger nicht positiv wusste, dass die Sanierungs- und Finanzierungsbemühungen des Schuldners nicht zur Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit geeignet gewesen sind. Zudem ist die Anfechtung der Rückzahlung eines im Aussetzungszeitraum neu gewährten Kredits bis zum 30.09.2023 von der Insolvenzanfechtung ausgeschlossen. Hierunter fallen ebenfalls Warenkredite und andere Formen der Leistungserbringung, weshalb gute Argumente dafür sprechen, dass auch die Stundung als Kreditgewährung im Sinne der Vorschrift verstanden werden kann.
Diese Maßnahmen sind sehr zu begrüßen und werden hoffentlich bei vielen Unternehmen zur Entspannung ihrer Situation beitragen.
Auch nach Inkrafttreten des COVInsAG sollte der Mieter allerdings bei der Gestaltung seiner Anfrage zur Mietstundung an den Vermieter auf die Darstellung seiner derzeitigen finanziellen Situation achten. Schnell werden hier Formulierungen gewählt, die auf eine bereits schon länger bestehende Zahlungsunfähigkeit des Schuldners schließen lassen. Unabhängig davon, ob Zahlungsunfähigkeit bereits (länger) vorliegt oder nicht, dürfte es daher im Interesse des Schuldners sein, im Rahmen des Anschreibens an den Vermieter sowie in der nachfolgenden vertraglichen Regelung zu dokumentieren, dass etwaige Zahlungsschwierigkeiten des Schuldners auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen.
Zudem ist dem Mieter zu empfehlen, Lösungen, die einen (teilweisen) Erlass der Mietzinsen vorsehen, stets im Hinblick auf steuerliche Nachteile zu prüfen.
Aus Sicht des Vermieters ist ebenfalls darauf zu achten, dass die gewählte Gestaltung von Mietstundungsvereinbarungen und insbesondere deren Formulierung keine Insolvenzanfechtungsrisiken für den Fall der späteren Insolvenz des Mieters begründen. Zunächst ist auch für den Vermieter relevant, dass die Formulierung der vertraglichen Vereinbarung zwischen ihm und dem Mieter nicht den Eindruck erweckt, dass der Schuldner unabhängig von der Pandemie oder bereits vor dessen Ausbreitung, insbesondere nicht vor dem 31.12.2019, insolvent gewesen ist und der Vermieter hiervon wusste. Denn in diesem Fall entfiele der Ausschluss der Anfechtbarkeit.
Im Hinblick auf Stundungsregelungen dürften Vermieter ansonsten auch nach Ablauf des Aussetzungszeitraums von der Lockerung der Anfechtungsregelungen bezüglich der Rückzahlung von im Aussetzungszeitraum gewährten Krediten profitieren. Denn es sprechen gute Argumente dafür, dass die Stundung von Mietzahlungen als Kreditvergabe im Sinne der Neuregelungen zu verstehen ist und damit Mietnachzahlungen bis zum 30.09.2023 anfechtungsfrei möglich sind.
Im Hinblick auf die weiteren vorgeschlagenen Gestaltungsmöglichkeiten ist anzuraten, spätestens mit Ablauf des Aussetzungszeitraums zunächst eine erneute Risikoprüfung im Hinblick auf die finanzielle Situation des Schuldners durchzuführen. Ist das Mietverhältnis als Bargeschäft ausgestaltet, also erfolgt die Mietzahlung unmittelbar auf die Gebrauchsüberlassung des Mietgegenstands bzw. nach Fälligkeit des Mietzinsanspruchs, dürfte dies verbleibende Anfechtungsrisiken ohnehin erheblich mindern. Insbesondere das oben dargestellte Indexierungsmodell bzw. die Lösung der Amortisierung entgangener Mietzinsen über eine Verlängerung der Vertragslaufzeit hätten den Vorteil, dass sie als Bargeschäft ausgestaltet werden können.
Fazit
Bisher ist im Markt ein großes Verständnis der Vermieter für die Situation der Betreiber erkennbar. Die Parteien erarbeiten gemeinsam Lösungsansätze, die für beide Parteien tragbar sind und besinnen sich darauf, dass Hotelmietverträge eine langjährige Partnerschaft begründen, die beiden Parteien ein Überleben ermöglichen sollen. Bei der Ausarbeitung solcher Vereinbarungen sind einige rechtliche Rahmenbedingungen des Insolvenzrechts sowie des Zivilrechts (z.B. das Schriftformerfordernis) zu beachten. Ebenfalls berücksichtigen sollten beide Parteien außerdem etwaig bestehende Finanzierungsverträge, die oftmals Vorgaben für Stundungsvereinbarungen bezüglich geschuldeter Zahlungen (Betreiberseite) oder abgetretener (Miet-)Forderungen (Eigentümerseite) enthalten.
Neben der Frage der Aussetzung oder Stundung der Miete stellen sich im Zusammenhang mit dem Corona Virus auch weitere rechtliche Fragen für Betreiber und Eigentümer, wie zum Beispiel Auswirkungen auf die Pflicht zur Mietzahlung bzw. die Möglichkeit zur Minderung, das Recht zur Einstellung des Betriebes, und die Einordnung des Corona Virus als „höhere Gewalt“. Sehen Sie hierzu auch unsere weiteren Blog-Beiträge sowie die FAQ aus unseren Webinaren vom 24. und 25.03.2020.
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