Immobilienwirtschaft

Gleich drei Oberlandesgerichte hatten sich im Februar 2021 mit der Frage zu befassen, ob und auf welcher rechtlichen Grundlage die im Einzelfall vereinbarten Mieten aufgrund der behördlichen Schließungsanordnungen während des ersten Lockdowns vorübergehend zu reduzieren sind. Nach den im Folgenden kommentierten Entscheidungen dürfte feststehen, dass die Folgen des Lockdowns weder einen Mangel des Mietgegenstandes, noch einen Fall der Unmöglichkeit darstellen, sondern über das Instrument der Störung der Geschäftsgrundlage zu regeln sind. Im Hinblick auf die im Rahmen des § 313 BGB anzulegenden Kriterien besteht allerdings auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung bislang kein klare Linie.

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Die 10. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Düsseldorf hat mit Urteil vom 19.02.2021 (40 O 53/20) entschieden, dass  ein Versicherer zur Leistung einer Entschädigung im Falle einer behördlich angeordneten Betriebsschließung nach dem Infektionsschutzgesetz auch für den neuen Erreger des SARS-CoV2 verpflichtet ist, obwohl die Allgemeinen Versicherungsbedingungen die Einstandspflicht auf das Auftreten einzelner, im Infektionsschutzgesetz genannter Krankheiten beschränken.  Diese Klausel hält die 10. Kammer für unangemessen benachteiligend und ohne entsprechende Aufklärung selbst gegenüber einem Kaufmann gemäß § 307 BGB für unwirksam.

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Rettung durch Restrukturierung im Planverfahren (Restrukturierungsplan & Insolvenzplan)

Die enormen wirtschaftlichen Auswirkungen der weltweiten COVID-19-Pandemie haben die deutsche Wirtschaft in vielen Bereichen massiv getroffen. Eine (wenn nicht die) mit am stärksten betroffene Branche ist die der Hotelbetreiber. Aufgrund von Beherbergungsverboten und Reisebeschränkungen zur Eindämmung von COVID-19 waren Hotelbetriebe über weite Strecken des Jahres 2020 geschlossen und sind es auch heute noch, weshalb die Umsätze deutlich zurückgegangen sind. Als Reaktion auf diese Entwicklungen hat die Regierung eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie entgegenzuwirken und die Betroffenen zu unterstützen. Milliardenschwere Hilfspakete umfassen diverse (Hilfs-)Maßnahmen wie staatliche Kredite, staatliche Garantien und verlorene Zuschüsse. Neben diesen Maßnahmen, welche in erster Linie die Liquidität eines betroffenen Unternehmens sicherstellen sollen, hat die Regierung die Insolvenzantragspflicht unter bestimmten Voraussetzungen mehrfach ausgesetzt (zuletzt bis zum 30. April 2021). Zusammengenommen bieten diese Maßnahmen finanzielle Unterstützung für Unternehmen der Hotelbranche und gewähren ihnen ein wenig Zeit, sich auf die neuen Herausforderungen einzustellen.

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Mit den Stimmen der Regierungskoalition hat der Bundestag das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) verabschiedet. Mit dem GEIG soll der Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität in Wohn- und Nichtwohngebäuden beschleunigt und die Attraktivität der Elektromobilität gesteigert werden. Zukünftig müssen bei Neubauprojekten und „größeren Renovierungen“ab einer bestimmten Stellplatzanzahl Ladepunkte errichtet oder zumindest die Leitungsinfrastruktur für einen späteren Bau von Ladepunkten vorbereitet werden. Hiermit setzt der Gesetzgeber auch Vorgaben aus Brüssel um und überträgt die europäische Gebäuderichtlinie (2018/844) in nationales Recht. Verstöße gegen die neuen Pflichten sollen mit Bußgeldern bis zu EUR 10.000 belegt werden.

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Folgen für die Hotelindustrie

Für die Höhe der Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) aufgrund von Beherbergungsverboten zur Eindämmung von COVID-19 ist nach dem neuesten Urteil des Landgerichts München weiterhin auf die Umstände des konkreten Einzelfalles abzustellen.

Das Landgericht München entschied mit Urteil vom 25.01.2021 über eine Mietzahlungsklage eines Vermieters, welcher dem Mieter ein Gebäude zum Betrieb eines Hotels vermietet. Der Mieter hatte für die Monate April, Mai und Juni 2020 keine Miete gezahlt, nachdem er sich nach einer Kostenrechnung für die Schließung des Hotels entschieden hatte, obwohl Hotelbuchungen zu gewerblichen Zwecken weiterhin zulässig waren.

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