21
Dez
2020
Sabine Adams
Sabine Adams
Immobilienwirtschaftsrecht / Düsseldorf
E-Mail: sabine.adams@hoganlovells.com
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& Sabine Adams

§ 313 BGB und staatliche Corona-Maßnahmen – „Kurskorrektur“ im gewerblichen Mietrecht

Mit unserem Blogbeitrag vom 14. Dezember 2020 hatten wir bereits auf die entsprechende Gesetzgebungsinitiative hingewiesen. In Rekordzeit sind daraufhin am 17. und 18. Dezember 2020 zwei neue Bestimmungen zum gewerblichen Mietrecht (unter Ausklammerung von Wohnraummietverträgen) verabschiedet worden. Art. 240 § 7 EGBGB bezieht sich auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf Mietverträge, § 44 EGZPO statuiert ein Beschleunigungsgebot für Klagen im Zusammenhang mit Mietkürzungen. Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Die Verkündung steht noch aus. Die Vorschriften – und unsere nachfolgenden Ausführungen – gelten gleichermaßen auch für Pachtverträge.

Die unmittelbaren Folgen der konkreten Regelungen sollten jedoch nicht überschätzt werden. Es bleibt im Wesentlichen bei einer detaillierten Einzelfallprüfung, die pauschale Mietkürzungen verbietet.

Mehr Beachtung verdient die Absicht des Gesetzgebers, in der Praxis wahrgenommene Unsicherheiten zu beseitigen und die Verhandlungsposition der Gewerbemieter zu stärken. Vermieter lassen nach Wahrnehmung des Gesetzgebers mitunter jegliche Verhandlungsbereitschaft missen. Die Ursache wird – paradoxer Weise – auch in der Corona-Gesetzgebung (Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB) vom 27. März 2020 („COVID-19-Gesetz“) gesehen. Dieses schützt Mieter vor Kündigungen, soweit diese aufgrund der Corona-Pandemie, ihre Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande waren (vgl. unser Blogbeitrag vom 2. April 2020).

Der Begründung des COVID-19-Gesetzes wurde in der Folge von den Gerichten und in der Praxis entnommen, dass das Risiko staatlicher Maßnahmen grundsätzlich zunächst die Mieter zu tragen haben. Dieser Wertung ist der Gesetzgeber nun entgegen getreten und korrigiert die Interpretation der Gesetzesbegründung des COVID-19 Gesetzes.

Im Einzelnen:

1. Das reale Element: schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage

Schon bisher sprach vieles dafür, dass COVID-19-bedingte Schließungen oder Betriebsbeschränkungen grundsätzlich die Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen betreffen dürften.

Für die Zukunft wird nun widerlegbar vermutet, dass eine solche Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, wenn eine staatliche Maßnahme die Verwendbarkeit des Mietgegenstands für den Betrieb des Mieters mindestens erheblich einschränkt.

Mit staatlichen Maßnahmen sind dabei Verordnungen, Allgemeinverfügungen oder konkret-individuelle Verfügungen gemeint. Als typisches Beispiel nennt die Gesetzesbegründung Schließungsverfügungen oder staatliche Vorgaben, nur einen bestimmten Teil der Ladenfläche für den Publikumsverkehr zu nutzen oder die Anzahl der Personen zu beschränken, die sich auf einer bestimmten Fläche aufhalten dürfen.

Die Vermutung erstreckt sich jedoch nicht auf die weiteren Merkmale des § 313 Abs. 1 BGB. Diese sind und bleiben im Streitfall durch die Partei, die sich auf die Regelung beruft, darzulegen und ggf. unter Beweis zu stellen (dazu sogleich).

Die Vermutung gilt außerdem nicht für Umsatzeinbußen, die nicht auf staatlichen Maßnahmen, sondern darauf beruhen, dass – auch wenn als mittelbare Folge der COVID-19 Pandemie – die Kundenfrequenz einbricht. Eine Vertragsanpassung ist in diesen Fällen nicht ausgeschlossen, der Mieter muss aber darlegen, weshalb dieser Nachfrageeinbruch eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage darstellt und insbesondere nicht in sein Betriebsrisiko fällt. .

2. Das hypothetische Element – Was wäre gewesen wenn…?

Eine Vertragsanpassung kann ferner nur verlangt werden, wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Die Gesetzesänderung ändert daran nichts. Diese Voraussetzung dürfte jedoch regelmäßig erfüllt sein. Der Gesetzgeber weist aber richtigerweise darauf hin, dass vertragliche Sonderregelungen zur Risikoverteilung zwischen den Parteien zu berücksichtigen sind. Eine solche vorrangige Risikobewertung kann beispielsweise auch in vertraglichen Karenzfristen für Kündigungs- oder Anpassungsansprüche der Mieter liegen. Regelt der Vertrag also, für welche Zeiträume sonstige unerwartete Störungen vom Mieter oder Pächter klaglos zu ertragen sind, so ist das auch für die COVID-19 Pandemie relevant.

Seit Ausbruch der Pandemie im Frühjahr 2020 haben ein Großteil der gewerblichen Mietvertragsparteien gemeinsame Regelungen zum Umgang mit den Folgen der staatlichen Maßnahmen und der COVID-19-Pandemie gefunden. In diese greift der Gesetzgeber nicht ein und sie bleiben in ihrem Anwendungsbereich vorrangig.

3. Das normative Element – Ist dem Mieter die Situation unzumutbar?

Die Gesetzesänderung regelt auch nicht, ob und ab wann dem Mieter oder Pächter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Diese Unzumutbarkeit muss der Mieter weiterhin belegen.

Die Gesetzesbegründung gibt hierzu aber zumindest zwei Anhaltspunkte:

  • Grundsätzlich fällt das Risiko von zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie ergangenen staatlichen Maßnahmen weder in die Sphäre des Vermieters noch des Mieters.
  • Für Mieter reicht es im Einzelfall nicht aus, ihre Umsatzeinbußen darzulegen. Es müssen auch alle sonstigen Erleichterungen wie öffentliche oder sonstige Zuschüsse Dritter oder ersparte Aufwendungen im Zusammenhang mit Kurzarbeit oder dem Wegfall von Wareneinkäufen in die Waagschale geworfen werden.

Damit wird deutlich: auch nach der Gesetzesänderung bedarf es einer umfassenden Einzelfallabwägung. In der Presse war zu lesen, dass Gewerberaummieter nun die Miete herunterfahren können. Das ist und bleibt eine geradezu gefährliche Vereinfachung.

4. Prozessuale Beschleunigung

Der Gesetzgeber will die Parteien schnell an den Verhandlungstisch bringen: § 44 EGZPO gibt den Gerichten nun auf, Klagen in Bezug auf die Anpassung der Miete vorrangig und beschleunigt zu behandeln und innerhalb von einem Monat nach Zustellung der Klageschrift einen ersten Verhandlungstermin anzusetzen.

Der Verfahrenslauf kann auch dann noch erhebliche Zeit in Anspruch nehmen, etwa wenn ein Sachverständigengutachten eingeholt werden muss.