12
Okt
2020

Entwurf eines Sanierungsrechtsfortentwicklungsgesetzes

Auswirkungen für Vermieter und Verpächter

Vor dem Hintergrund der anhaltend negativen Entwicklungen der Wirtschaft in Folge der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie überraschte die deutsche Bundesregierung bereits am 18. September 2020 – und damit deutlich vor Ablauf der Umsetzungsfrist im Juli 2021 – mit einem 247 Seiten starken Gesetzesentwurf. Die Regelungen des Entwurfs eröffnen Schuldnern die Möglichkeit der Gestaltung von Verbindlichkeiten durch einen Restrukturierungsplan und sowie die Inanspruchnahme weiterer neuartiger Sanierungs- und Stabilisierungswerkzeuge. Daneben sind auch zahlreiche Änderungen der Insolvenzordnung vorgesehen, insbesondere im Hinblick auf die Insolvenzantragsgründe, die Insolvenzantragsfrist und das Eigenverwaltungsverfahren.

Gestaltung von Miet- und Pachtverhältnissen durch den sog. Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen

Das neue Sanierungsrecht wird im Wesentlichen durch den sogenannten Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen geregelt. Hinter dem Begriff verbirgt sich kein einheitliches Sanierungsverfahren, sondern vielmehr ein Verfahrensrahmen, der dem Schuldner verschiedene Sanierungsinstrumente zur Verfügung stellt, die jeweils unabhängig voneinander in Anspruch genommen werden können.

Herzstück des Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmens dürfte dabei der sogenannte Restrukturierungsplan sein – ein außerinsolvenzliches Sanierungsverfahren, mit dessen Hilfe der Schuldner bestimmte Rechtsverhältnisse gestalten kann. Regelungsgegenstand eines solchen Plans können grundsätzlich sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners (mit Ausnahme insbesondere von Arbeitnehmerforderungen) sowie bestimmte, von dem Schuldner gewährte Sicherheiten sein.

Eingriffe in Miet- und Pachtverhältnisse dürften jedoch nur mit Blick auf bereits begründete Miet- und Pacht-Forderungen, nicht jedoch mit Wirkung für künftig fällig werdende Forderungen zulässig sein. Durch den Restrukturierungsplan gestaltbar sein können allerdings auch die miet- und pachtvertraglichen Nebenbestimmungen. Denkbar wäre hier z.B. die Gestaltung von Nebenkosten-Abreden, Regelungen zu Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Ersatzpflichten des Mieters, zu FF&E-Reserven oder anderen Sicherungsregelungen.

Das Verfahren zur Abstimmung der betroffenen Gläubiger über den Restrukturierungsplan ist dabei sehr ähnlich ausgestaltet wie das bekannte Verfahren zum Insolvenzplan mit der Folge, dass die Gläubiger in verschiedene Gruppen eingeteilt werden und im Rahmen dieser Gläubigergruppen über den Plan abstimmen können. Die Zustimmung „störender“ Gläubiger kann dabei unter bestimmten Voraussetzungen ersetzt werden (sog. Cram Down), um die Umsetzung des Restrukturierungsplans zu gewährleisten. Das Verfahren kann sowohl mit als auch ohne gerichtliche Beteiligung umgesetzt werden.

Insolvenzfeste Regelung von Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarungen?

Der Schuldner kann zudem die Bestätigung des von den planbetroffenen Gläubigern angenommenen Restrukturierungsplans beantragen. In der Folge werden die Planregelungen sowie deren Umsetzung für die Zukunft weitestgehend von der Insolvenzanfechtung ausgenommen (sog. Safe Harbour). Dies dürfte nach derzeitiger Lesart des Referentenentwurfs ebenfalls für im Rahmen des Plans geregelte Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarungen zwischen Vermietern und Mietern gelten mit der Folge, dass auch Rück- und Nachzahlungen aufgrund solcher Vereinbarungen von der gesetzlichen Privilegierung profitieren dürften.

Weitere Stabilisierungsmaßnahmen, insbesondere gerichtliche Vertragsbeendigung

Daneben werden dem Schuldner weitere Instrumente zur Stabilisierung und Sanierung zur Verfügung gestellt. Beispielsweise sollen Schuldner zukünftig die Beendigung von laufenden Verträgen im Restrukturierungsverfahren gerichtlich durchsetzen können, was zu einer nicht unerheblichen Erhöhung der wirtschaftlichen Risiken und Rechtsunsicherheit von Vermietern und Verpächtern beitragen dürfte. Daneben können zur Stabilisierung der Situation des Schuldners gerichtlich Verwertungs- und Vollstreckungssperren angeordnet werden.

Zugangsvoraussetzung für die oben beschriebenen Instrumentarien ist die Anzeige der Restrukturierungsbedürftigkeit bei dem zuständigen Restrukturierungsgericht und der Eintritt lediglich drohender Zahlungsunfähigkeit des Schuldners.

Änderungen der Regelungen der Insolvenzordnung

Weiterhin werden zahlreiche Regelungen der Insolvenzordnung angepasst, darunter insbesondere die Regelungen zu den Insolvenzantragsgründen sowie den Insolvenzantragsfristen. Insbesondere wird der Prognosezeitraum für die sog. Fortbestehensprognose im Rahmen der Überschuldungsprüfung auf 12 Monate verkürzt und die Insolvenzantragsfrist bei Überschuldung auf bis zu 6 Wochen verlängert. Um den Bedenken der damit verbundenen Aushöhlung des Gläubigerschutzes Rechnung zu tragen, wird im Gegenzug jedoch erstmals ein an das Stadium der drohenden Zahlungsunfähigkeit anknüpfender Haftungstatbestand für die Geschäftsleitung und Überwachungsorgane eingeführt, der vor dem Hintergrund des sehr weit geratenen Anwendungsbereichs für erhebliche Rechtsunsicherheit sorgen dürfte.

Zudem werden die Zugangsvoraussetzungen für die Eigenverwaltung erheblich verschärft, sodass Schuldnern anzuraten ist, sich möglichst früh mit den möglichen Restrukturierungsoptionen auseinanderzusetzen und diese entsprechend vorzubereiten.

COVID-19-Insolvenzaussetzungsgesetz 3.0

Ferner enthält der Referentenentwurf neue Regelungen zu dem sogenannten COVID-19-Insolvenzaussetzungsgesetz. Nach diesen Regelungen sollen von der Pandemie betroffene Unternehmen bis zum 31. Dezember 2021 von bestimmten Lockerungen der Insolvenzantragspflicht (Verkürzung des Fortbestehensprognosezeitraums auf 4 Monate) und von einem erleichterten Zugang zu dem Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen sowie dem Schutzschirmverfahren (selbst bei Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung) profitieren können.

Es bleibt mit Spannung abzuwarten, ob und in welchem Umfang sich die Regelungen in dem weiteren Gesetzgebungsverfahren durchsetzen werden.