4
Aug
2020
Ulrike Janssen
Ulrike Janssen
Immobilienwirtschaftsrecht, Hotelrecht / München
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& Ulrike Janssen

Gericht entscheidet über vorläufige Stundung der Miete beim W Amsterdam

Ein Trend für die Rechtsprechung in den Niederlanden?

In einem Eilverfahren zum vorläufigen Rechtsschutz (kort geding) hat der Mieter des Hotels W Amsterdam gegen seinen Vermieter eine einstweilige Verfügung in Form einer Übergangsregelung bis zur endgültigen Entscheidung in der Hauptsache erstritten. Die Übergangsregelung besteht in der Möglichkeit des Mieters, die Mietzahlungen im 2. bis 4. Quartal 2020 aufgrund der Folgen der COVID-19 Pandemie zu verschieben. Laut Begründung des Gerichts stellt die COVID-19 Pandemie ein unvorhergesehenes Ereignis dar, dessen finanzielle Folgen von Mieter und Vermieter zu tragen sind.

Das W Amsterdam, ein Hotel der gleichnamigen Marriott-Luxusmarke, verfügt über 3 Restaurants, Gewerbeflächen, einen Nachtclub, Wellness- und Fitness-Bereiche sowie einen Swimmingpool auf dem Dach. Mieter ist die Palace Hotel Operational B.V. und Vermieter die Deka Immobilien Investment GmbH. Die Festmiete beläuft sich auf EUR 580.225,- monatlich und wird sich ab dem 1. Oktober 2020 auf EUR 833.333,33 monatlich erhöhen. Der zugrunde liegende Triple Net Mietvertrag basiert auf dem Standardmuster von 2012 des Niederländischen Immobilienrates (Raad voor Onroerende Zaken), wonach weder eine Stundung, noch ein Erlass/Nachlass oder eine Aufrechnung für den Mieter in Frage kommen.

In den Niederlanden hatten die Restaurants vom 15. März bis zum 31. Mai 2020 aufgrund Verfügung der Regierung geschlossen. Geschlossen werden mussten ebenfalls die Wellness- und Fitness-Bereiche sowie der Swimmingpool. Aufgrund des Umsatzrückgangs hat der Mieter dann auch das Hotel geschlossen. Seit April 2020 hat der Mieter keine Miete mehr gezahlt. Verhandlungen mit dem Vermieter über eine Mietreduktion scheiterten. Der Mieter begehrte daher eine Übergangsregelung im Eilverfahren aufgrund einer befürchteten Insolvenz.

Die mangelnde ungestörte Nutzung des Mietgegenstandes aufgrund der Schließung diente dem Mieter als Argument für eine Mietreduktion. Diese wurde zu 100% für den Zeitraum der Schließung und in Höhe von 75% für den Rest des Jahres begehrt. Argumente sind die strengen Pandemie-Auflagen sowie fehlende Geschäftsreisende und Gäste aus dem außereuropäischen Ausland. Der Vermieter begehrte Zahlung der vollen Miete, wobei eine Zahlung der Miete für April bis Juli 2020 in 18 Raten angeboten wurde. Sinkende Buchungen, Stornierungen und Schließung des Hotels sind nach Ansicht des Vermieters keine Gründe, um die vertraglichen Vereinbarungen zu ändern.

Das angerufene Gericht entschied per einstweiliger Verfügung, dass die COVID-19 Pandemie ein unvorhergesehenes Ereignis darstellt, welches im Mietvertrag nicht geregelt sei. Aus Sicht des Gerichts war es mangels Umsätzen vertretbar, das Hotel zu schließen. Der Mieter habe bereits beträchtliche Betriebsverluste erlitten und hiermit sei auch weiterhin bis Ende 2020 zu rechnen. Da keine Partei den Ausbruch der COVID-19 Pandemie zu vertreten habe, sollen finanzielle Einbußen zwischen den Parteien geteilt werden. Aus diesem Grund sei der Mieter berechtigt gewesen, die Miete für das 2. Quartal 2020 in Höhe von 50% zunächst zurückzuhalten, für das 3. Quartal 2020 in Höhe von 40% und für das 4. Quartal 2020 in Höhe von 25%, was insgesamt einem gestundeten Betrag von ca. 2 Mio. Euro entspricht. Bedingung ist jedoch, dass der Mieter innerhalb eines Monats das Hauptsacheverfahren veranlasst. In der Entscheidung wird darüber hinaus erwähnt, dass eben genau diese Regelung einer Vereinbarung entspricht, welche der Vermieter mit einem anderen Hotelbetreiber in Amsterdam getroffen habe.

Im Fall der Bejahung eines unvorhergesehenen Ereignisses der Form, dass eine Partei vor dem Hintergrund von Recht und Billigkeit nicht erwarten kann, dass der Vertrag unverändert beibehalten wird, kann ein Niederländisches Gericht auf Antrag der anderen Partei den Vertrag ändern, die Konsequenzen eines Vertrages modifizieren oder den Vertrag teilweise oder im Ganzen aufheben. Niederländische Gerichte sind mit einer solchen Entscheidung in der Regel zurückhaltend, da es sich zumeist um ein realisiertes unternehmerisches Risiko handelt. Niederländische Gerichte haben in den letzten Monaten jedoch bereits mehrfach entschieden (bei sämtlichen Entscheidungen handelt es sich aber bislang nur um einstweilige Verfügungen), dass es sich bei der COVID-19 Pandemie um ein solches unvorhergesehenes Ereignis handelt. Insofern spricht dies in den Niederlanden für einen Trend, der allerdings in anhängigen Hauptsacheverfahren noch bestätigt werden muss.

Vorliegend handelt es sich um eine vorläufige Entscheidung, deren Endgültigkeit dem Hauptsacheverfahren vorbehalten ist. In Eilverfahren, die nur mit einer Übergangsregelung enden, kann selten die Rechtsfrage im Detail geklärt werden. Bei der Abwägung, wo der Schaden im Fall einer falschen Übergangsregelung größer gewesen wäre, stand gegebenenfalls die drohende Insolvenz des Mieters im Vordergrund. Hätte das Gericht für den Vermieter entscheiden, hätte es sein können, dass der Mieter bis zum Hauptsacheverfahren bereits verpflichtet gewesen wäre, Insolvenz anzumelden.

Auch in Österreich gibt es eine gesetzliche Regelung, wonach der Mieter die Miete mindern kann, wenn die Mietsache aufgrund „außerordentlicher Zufälle“ nicht oder nur eingeschränkt benutzt werden kann. Unabhängig davon, dass auch in Österreich noch nicht klar ist, ob dies auf behördliche Maßnahmen aufgrund der COVID-19 Pandemie zutrifft, wird letztlich im jeweiligen Einzelfall auch in Österreich wesentlich sein, inwieweit in dem jeweiligen Vertrag dem gesetzlichen Leitbild gefolgt wurde oder bereits vertraglich eine Risikoverteilung zwischen den Parteien vorgenommen wurde (z.B. durch Umsatz- oder Gewinnmietanteile), die vom gesetzlichen Leitbild abweicht.

Im deutschen BGB ist für „außergewöhnliche Zufälle“ oder „unvorhergesehene Ereignisse“ kein explizites Recht zur Mietminderung vorgesehen. Dies beurteilt sich danach, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt bzw. ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Bitte lesen Sie hierzu auch unsere anderen Blog-Beiträge. Wie schwer die Entscheidung darüber fällt, was die Parteien vereinbart hätten, wäre Ihnen die Tragweite der derzeitigen Situation bewusst gewesen, zeigt sich bereits in aktuellen Mietvertragsverhandlungen, bei denen wir beraten. Die Parteien versuchen, eine potentielle 2. Welle abzudecken und tun sich außerordentlich schwer, einen Konsens darüber zu finden, was in diesem Fall gelten soll.