14
Apr
2020

E-Mobilität und ihre Herausforderungen für Mietvertragsparteien

Neben den aktuellen Not-Maßnahmen im Hinblick auf das Corona Virus treibt die Bunderegierung, von der Öffentlichkeit gegenwärtig eher unbeachtet, auch ihre Bestrebungen zum weiteren Ausbau der Elektromobilität voran. Dazu gehört es, eine Ladeinfrastruktur für Plug-in-Hybride oder vollelektrische Kraftfahrzeuge (ePkw) bereitzustellen. Diese Infrastruktur soll nicht nur im öffentlichen Bereich, also im Straßenraum, errichtet werden, sondern auch im halböffentlichen Bereich, etwa in (privaten) Parkhäusern oder auf Supermarktparkplätzen.

Auch die EU hat dieses Bedürfnis erkannt und den Mitgliedstaaten daher in der Richtlinie (EU) 2018/844 vom 30.05.2018 aufgegeben, die Infrastruktur von Ladestationen für Elektrofahrzeuge zu regeln. Gemäß Art. 8 der Richtlinie müssen im Falle einer Renovierung sowohl von Nichtwohngebäuden als auch von Wohngebäuden, die über eine gewisse Mindestanzahl von Pkw-Stellplätzen verfügen, unter bestimmten weiteren Voraussetzungen Ladepunkte für Elektrofahrzeuge sowie eine Leitungsinfrastruktur errichtet werden.

Involvierter Personenkreis

Es stellt sich damit nicht nur für öffentliche Einrichtungen oder Gemeinden die Frage, ob, wie und wo sie Ladestationen errichten, sondern auch für jeden größeren Betrieb, der seinen Kunden und / oder Arbeitnehmern Stellplätze mit Ladestationen zur Verfügung stellen möchte. Dieser Wunsch wird bei der Anmietung von Hotels und sonstigen Gewerbeflächen immer häufiger an den Vermieter herangetragen. Am 23.03.2020 hat das Bundeskabinett einen Gesetzesentwurf beschlossen, wonach Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung einer Ladestation haben sollen. Dieser wird nun in den Bundestag zur Beschlussfassung eingebracht. Sofern dieser Gesetzesentwurf geltendes Recht wird, müssen sich Vermieter kurzfristig mit der Schaffung von Ladestationen auseinandersetzen. Unabhängig von etwaigen gesetzlichen Forderungen steigt außerdem auch die tatsächliche Nachfrage von Mietern und deren Kunden nach Stellplätzen mit Ladestationen.

Rechtliche Gestaltung

Gesetzliche Vorgaben über die Verteilung von Kosten, Pflichten und Risiken bei der Errichtung und dem Betrieb von Ladestationen existieren bisher nicht. Entsprechend ist es weitgehend den Parteien überlassen, diese Bereiche zu regeln. Auch sind etwaige Pflichten zur Anmeldung von Ladestationen zu beachten.

Errichtungskosten

Grundsätzlich hat die Kosten der Errichtung einer Ladestation derjenige zu tragen, der die Ladestation errichten möchte – es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart, z. B. die Errichtung einer Ladestation als Teil der Bauleistung des Vermieters. Unter geltendem Mietrecht ist die nachträgliche Errichtung solcher Ladestationen auf Stellplätzen durch den Vermieter eine Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB für die ggf. Mieterhöhungen nach § 559 BGB verlangt werden können. Der Vermieter kann zudem die aus dem Betrieb entstehenden Kosten auf einen Mieter umlegen. Bei bestehenden Mietverträgen bedarf die nachträgliche Errichtung einer Ladestation durch den Mieter, als bauliche Änderung, der Zustimmung des Vermieters. Allerdings erwägt der Bundesgesetzgeber, eine neue Vorschrift einzuführen, wonach der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Errichtung einer Ladestation für Elektrofahrzeuge für seinen gemieteten Stellplatz haben soll. Eine Kostenübernahme für die Errichtung durch den Vermieter sieht der Gesetzesentwurf nicht vor. Demnach wird auch bei der Errichtung einer Ladestation die Kostentragungspflicht (für Einbau- wie auch Rückbaukosten) trotz Zustimmungsanspruch beim Mieter liegen. Die aktuell geplante Regelung soll sich sowohl an Vermieter von Wohnraum als auch an Vermieter von Gewerberäumen richten. Der Anspruch auf Zustimmung soll dann nicht bestehen, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.

Laufende Kosten/Abrechnungsmodelle

Richtet sich das Angebot zur Nutzung der Ladestation an die Öffentlichkeit und verlangt der Betreiber hierfür ein Entgelt, verkauft der Betreiber der Ladestation Strom an die Nutzer. Als Abrechnungsmodell ist zum Beispiel denkbar, entweder nach verbrauchten kWh oder nach Ladezeit abzurechnen. Für eine Langzeitbindung der Kunden kann sich eine sogenannte „Session Fee“ oder eine Flatrate anbieten. Die Gesetzeslage ist für die vorgestellten Abrechnungsmodelle bisher nicht eindeutig: Insbesondere das Bundesministerium der Wirtschaft ist in einem nicht rechtsverbindlichen Gutachten der Meinung, Abrechnungsmodelle nach Ladezeit oder Session Fee seien unzulässig. Die Unzulässigkeit ergäbe sich daraus, dass bei der Abrechnung nach Ladezeit oder einer „Session Fee“ im Preis nicht berücksichtigt werden kann, wie viel Strom der Verbraucher tatsächlich erhalten hat. Dies würde jedoch erheblich variieren, je nachdem welchen Ladezustand und welche Ladekapazität die Batterie des jeweiligen ePkws aufweist. Aufgrund dessen sei der Tarif weder klar noch eindeutig, weshalb eine derartige Abrechnungsmethode – zumindest bei einem (wohl regelmäßig vorliegenden) Stromverkauf an einen Verbraucher – gegen § 3 Preisangabenverordnung verstieße. Da diese Ansicht nicht unwidersprochen blieb, sollte sich jeder Betreiber oder Interessent vor Einführung entsprechender Abrechnungsmodelle nach der aktuell geltenden Rechtslage erkundigen. Insbesondere sollte er bei der Preiskalkulation auch berücksichtigen, dass eine Umlage nach dem Erneuerbaren Energien Gesetz (EEG) anfallen kann.

Bietet der Vermieter auf Pkw-Stellplätzen, welche einem gewerblichen Mieter fest zugeordneten sind, die Möglichkeit an, Strom zu „tanken“, ist die Stromabgabe meist Bestandteil des Mietvertrages. Der getankte Strom wird dabei regelmäßig über die Betriebskosten abgerechnet. Wird nachträglich, in einem laufenden Mietverhältnis, durch einen Mieter eine neue Ladevorrichtung errichtet, empfiehlt sich, eine Regelung zur Abrechnung des verbrauchten Stroms zu treffen. Zu beachten ist in dieser Konstellation außerdem, dass – je nach vertraglicher Ausgestaltung – der Vermieter durch die Lieferung und den Verkauf von Strom an den Mieter gewerbesteuerpflichtig werden könnte. Der Vermieter würde dann nicht mehr nur Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, so dass sein Gewerbesteuerprivileg entfallen würde.

Haftung bei durch die Ladestation verursachten Schäden

Beim Betrieb von Ladestationen können am ePkw Schäden durch eine mangelhafte Ladestation oder fehlerhafte Stromlieferung entstehen. Stellt der Vermieter die Ladestation im Rahmen eines Mietvertrages zur Verfügung, so ist er grundsätzlich – mit Ausnahme von anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen – für den mangelfreien Zustand der Ladestation sowie die fehlerfreie Stromlieferung verantwortlich. Führen Mängel an der Ladestation oder Fehler bei der Stromlieferung zu einem Schaden am ePkw, so haftet regelmäßig der Vermieter nach mietrechtlichen Vorschriften für diese Schäden; dies umfasst grundsätzlich auch Schäden durch Überspannung, da ein Verschulden des Stromnetzbetreibers in dieser Konstellation oft dem Vermieter zugerechnet wird. Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter die Ladestation selbst (mit Zustimmung des Vermieters) einbaut und durch einen Brand der Ladestation und/oder des Pkws Schäden am Gebäude entstehen. In diesem Fall haftet grundsätzlich der Mieter, da wohl nicht von einer gewöhnlichen Abnutzung der Mietsache ausgegangen werden kann. Natürlich kommt es in beiden Konstellationen letztendlich auf die konkrete Ausgestaltung des Mietvertrages an.

Anmeldung und sonstige Pflichten

Jeder Betreiber einer Ladestation hat bei der Errichtung Anmelde- und sonstige Pflichten zu beachten. Die Ladestation kann z.B. nach der Ladesäulenverordnung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie anmeldepflichtig sein. Diese Verordnung setzt technische Mindestanforderungen an Ladestationen voraus, die von der Regulierungsbehörde überprüft werden. Aber nicht jede Ladestation fällt in den Anwendungsbereich der Verordnung: Es kommt darauf an, ob die Vorrichtung öffentlich zugänglich ist und welche Ladeleistung sie bietet. Darüber hinaus muss geprüft werden, ob der Betreiber die erweiterten Anzeige- und Informationspflichten nach dem EnWG (Energiewirtschaftsgesetz) erfüllen muss.

Fazit

Die E-Mobilität ist ein Versprechen aus der Zukunft, das nun in der Gegenwart die Unternehmen herausfordert. Für einen „grünen“ Beitrag zu einer besseren Umwelt müssen ökonomische und rechtliche Weichen gestellt werden. Bei der rechtlichen Gestaltung von Verträgen im Zusammenhang mit E-Mobilität gibt es einige Besonderheiten zu beachten; sofern diese gut geregelt sind, steht der Umsetzung der verschiedenen Modelle im Rahmen von Mietverträgen jedoch nichts im Weg.