19
Mrz
2020

Corona als Fall der höheren Gewalt in Hotelmietverträgen

Mietzahlung und Betriebsunterbrechungsversicherung

Da die Hotelbranche durch die momentan verschärfte Lage aufgrund des Corona-Virus stark betroffen ist und bereits einige behördliche Betriebsbeschränkungen erlassen wurden sowie komplette Betriebsverbote drohen, stellt sich die Frage, ob ein Fall der höheren Gewalt vorliegt und welche Folgen sich daraus für Hotelmietverträge ergeben. Die Ausführungen dieses Beitrags gelten gleichermaßen auch für Hotelpachtverträge.

Wann liegt höhere Gewalt vor?

Eine gesetzliche Definition der Begrifflichkeit gibt es im deutschen Recht nicht. Sofern die Parteien eines Hotelmietvertrages eine Definition für die Begrifflichkeit der höheren Gewalt festgelegt haben, bzw. Fälle geregelt haben, die keinen Fall der höheren Gewalt darstellen sollen, so ist diese Definition maßgeblich. Hieran fehlt es aber in den meisten deutschen Mietverträgen, da eine statische Definition kaum sämtlichen denkbaren Szenarien gerecht werden kann, welche im Rahmen der für einen langen Zeitraum geschlossenen Hotelmietverträge auftreten könnten. Die Parteien überlassen die Definition daher gerne der sich an aktuelle Ereignisse anpassenden Rechtsprechung.

Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Definition hat der BGH in ständiger Rechtsprechung eine solche entwickelt (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 16. Mai 2017 – X ZR 142/15). Danach bedeutet höhere Gewalt: „ein betriebsfremdes, von außen durch elementare Naturkräfte oder durch Handlungen dritter Personen herbeigeführtes Ereignis, das nach menschlicher Einsicht und Erfahrung unvorhersehbar ist, mit wirtschaftlich erträglichen Mitteln auch durch äußerste nach der Sachlage vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht verhütet oder unschädlich gemacht werden kann und auch nicht wegen seiner Häufigkeit vom Betriebsunternehmer in Kauf zu nehmen ist„. Kurz gefasst liegt höhere Gewalt vor, wenn es sich um eine Einwirkung von außen handelt, die außergewöhnlich, nicht vorhersehbar und realistisch nicht abwendbar ist.

Im Hinblick auf die Corona Pandemie ist das Vorliegen höherer Gewalt wohl zu bejahen. Nach der Bewertungen der World Health Organization (WHO) wurden die Auswirkungen des Corona-Virus inzwischen als Pandemie eingestuft, was eine indizielle Wirkung für die Bejahung der höheren Gewalt hat. Bei Anwendung der vorstehend aufgeführten Definition ist außerdem auch gut vertretbar, dass es sich bei einem etwaigen behördlichen Betriebsverbot für Hotels selbst um einen Fall der höheren Gewalt handelt.

Folgen von höherer Gewalt für die Mietzahlungspflicht

Die Hauptpflicht des Mieters in einem Mietvertrag besteht in der Verpflichtung zur Zahlung der Miete, während die Hauptpflicht des Vermieters darin besteht, dem Mieter den Mietgegenstand zur Verfügung zu stellen.

Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda„, wonach die Vertragsparteien weiterhin zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet sind. Das gilt auch für die Pflicht, den Mietgegenstand zur Verfügung zu stellen sowie die Pflicht zur Zahlung der Miete. Eine vollständige Aussetzung oder Minderung der Miete kommt nur in Betracht, wenn der Mietgegenstand mangelbehaftet ist.

Ein Mangel liegt üblicherweise im Mietgegentand selbst, kann aber in sehr eingeschränktem Umfang auch bei Umgebungsmängeln anzunehmen sein. Allerdings ist wohl nicht anzunehmen, dass es sich bei dem Corona-Virus um einen solchen Mangel handelt, da die Nutzung des Mietgegenstandes von Seiten des Vermieters aus ja weiterhin uneingeschränkt möglich ist. Die nicht erfolgende Nutzung liegt alleine im Ausbleiben der entsprechenden Nachfrage, für welche der Vermieter aber nicht verantwortlich ist. Eine Aussetzung oder Minderung der Miete aufgrund des Corona-Virus als solchem – auch wenn dieses als Fall der höheren Gewalt einzustufen ist – scheidet daher aus.

Für den Fall, dass behördliche Betriebsbeschränkungen und -verbote ergehen, ist vor allen Dingen relevant, an wen sich solche Verbote richten. Würde sich ein Verbot an Vermieter richten, z.B. mit dem Inhalt, dass Eigentümer von Hotelimmobilien diese als Not-Krankenstationen zur Verfügung zu stellen haben, müsste der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand entziehen. In diesem Fall wäre der Mieter auch nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet. Nach aktuellem Stand richten sich die von den Landesregierungen und Städten / Kommunen erlassenen Einschränkungen und Verbote im Rahmen von Verordnungen und Allgemeinverfügungen jedoch an die Betreiber und verbieten diesen, ihre Betriebe weiterhin uneingeschränkt offen zu halten (insbesondere durch Beschränkungen des Betriebs auf notwendige Zwecke und Untersagung von Übernachtungsangeboten zu touristischen Zwecken). Für den Fall der vollständigen Untersagung des Betriebs (wie bislang z.B. in Köln aufgrund dort erlassener Allgemeinverfügung) – stünde der Mietgegenstand weiterhin für die vereinbarte Nutzung zur Verfügung, der Mieter selbst könnte ihn nur nicht mehr betreiben. Dies wäre wohl als die Verwirklichung eines Betriebsrisikos einzustufen, welches seinen Ursprung in der Art des Geschäftsbetriebes des Mieters hat und daher in der Sphäre des Mieters liegt. In diesem Fall wäre der Mieter weiterhin verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen – selbst wenn man ein behördliches Betriebsverbot als Fall der höheren Gewalt einstuft.

Weitere Details zu möglichen Mietminderungen finden sich auch in unserem Blogbeitrag „Mietminderung wegen Corona – Höhere Gewalt?“.

Hilft die Betriebsunterbrechungsversicherung?

Die meisten Hotelbetreiber unterhalten Betriebsunterbrechungsversicherungen. Diese sollen typischerweise genau die Risiken abdecken, welchen Betreiber gegenwärtig begegnen: Den Ausfall des Umsatzes aufgrund eines Betriebsstillstands bei gleichzeitig hoher Fixkostenbelastung.

Voraussetzung für Zahlungen durch die Betriebsunterbrechungsversicherung ist aber, dass die Betriebsunterbrechung auf einen Sachschaden durch eine versicherte Gefahr zurückzuführen ist. Dies ist anhand der konkreten Versicherungsbedingungen zu überprüfen. Versicherte Gefahren sind aber üblicherweise solche aus Brand, Blitzschlag (manchmal mit Überspannungsschäden hieraus), Explosion oder Luftfahrzeugen. Nicht versichert sind in der Regel Pandemien oder Erkrankungen oder deswegen behördlich angeordnete Maßnahmen (wie Betriebsschließungen).  In diesem Fall würde die Betriebsunterbrechungsversicherung dementsprechend nicht greifen.

Auch so genannte „all-risk“-Versicherungen dürften in der Regel für die gegenwärtig entstehenden Schäden nicht aufkommen. Zwar wäre es möglich, dass in der konkreten Versicherung Pandemien oder Erkrankungen zum versicherten Risiko gehören; allerdings stehen diese Versicherungen üblicherweise nur für Sachschäden (also Schäden am Eigentum des Mieters) ein, nicht aber für Vermögensschäden, wie sie momentan entstehen.

Sonstige Themen

Neben der Frage der Einordnung des Corona-Virus als „höhere Gewalt“ stellen sich im Zusammenhang mit dem Corona Virus auch weitere rechtliche Fragen für Betreiber und Eigentümer von Serviced Apartments, wie zum Beispiel die Möglichkeit der Aussetzung und Stundung der Miete und möglichen Risiken der Mieterinsolvenz, Auswirkungen auf die Pflicht zur Mietzahlung bzw. die Möglichkeit zur Minderung und das Recht zur Einstellung des Betriebes. Sehen Sie hierzu auch unsere weiteren Blog-Beiträge sowie die FAQ aus unseren Webinaren vom 24. und 25. März 2020.