13
Mrz
2020

Schließung von Hotelbetrieben wegen Corona – Höhere Gewalt?

Das Corona-Virus ist nicht nur in Deutschland gegenwärtig Gesprächsthema Nr.1, sondern hält fast die ganze Welt in Atem. Die Auswirkungen auf die Weltwirtschaft lassen sich noch nicht absehen, jedenfalls die Hotelbranche ist aber durch die massiv zurückgehenden Gästezahlen stark betroffen. Viele Betreiber ziehen daher in Erwägung, Hotels vorübergehend zu schließen, um zumindest die laufenden Kosten zu senken.

Grundsatz zur Schließung des Hotelbetriebes

Grundsätzlich besteht im deutschen Gewerbemietrecht keine Verpflichtung für den Mieter, die gemieteten Räumlichkeiten auch tatsächlich zu nutzen. Der Hotelbetreiber hat daher grundsätzlich die Möglichkeit, den Hotelbetrieb nach freiem Ermessen einzustellen, sofern nicht der Mietvertrag etwas anderes regelt. Die Ausführungen zu Mietverträgen in diesem Beitrag gelten entsprechend auch für Pachtverträge.

Betriebspflicht im Mietvertrag

Unabhängig von der Gesetzeslage kann der Vermieter jedoch ein Interesse daran haben, dass die gemieteten Räume auch tatsächlich genutzt werden (z.B. weil es keinen guten Eindruck macht, wenn die gemieteten Räume leer stehen und/oder nicht genutzt werden, was sich auf den Wert der Immobilie auswirken kann). Zur Sicherung dieses Interesses enthalten viele Hotelmietverträge eine so genannte Betriebspflicht; eine solche Vereinbarung ist unter Beachtung bestimmter Grundsätze auch formularvertraglich möglich.

Die vertragliche Vereinbarung einer Betriebspflicht verpflichtet den Mieter bzw. Betreiber eines Hotels grundsätzlich zur Aufrechterhaltung des Betriebes in dem vertraglich vereinbarten Umfang – auch während des Ausbruchs des Corona-Virus.

Solange von Seiten der Behörden keine Anordnung zur Schließung von Hotels ergeht (zum Beispiel zum Gesundheitsschutz), stellt der Einbruch der Gästezahlen keinen Fall der objektiven Unmöglichkeit bezüglich der Erfüllung der Betriebspflicht dar, welche den Mieter von dieser Pflicht entbinden würde. Bislang wurden in einer Vielzahl von Bundesländern und Städten überwiegend Verordnungen und Allgemeinverfügungen erlassen, durch welche z.B. „Übernachtungsangebote zu touristischen Zwecken“ untersagt wurden oder der Betrieb von „Hotels, sonstigen Beherbergungsbetrieben und die Zurverfügungstellung jeglicher Unterkünfte“ eingeschränkt wurde. Der Wortlaut dieser Verfügungen umfasst demnach Hotels und Serviced Apartments gleichermaßen. Umfassende behördliche Schließungsanordnungen (wie sie z.B. durch die Stadt Köln erlassen wurden), gehen einer vertraglich statuierten Betriebspflicht jedoch selbstverständlich vor.

Ausnahme von der Betriebspflicht wegen Störung der Geschäftsgrundlage

In Betracht kommt in Einzelfällen eine Ausnahme von der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB wegen höherer Gewalt. Verändert sich die Geschäftsgrundlage eines Vertrages nach seinem Abschluss schwerwiegend oder entfällt sie ganz, so kann dies einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages begründen, wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, hätten sie die Veränderung vorausgesehen und wenn einer Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.

Zu bewerten ist daher, (i) ob die Parteien eine abweichende vertragliche Regelung getroffen hätten, hätten sie den Ausbruch einer Epidemie mit den gegenwärtigen Auswirkungen vorausgesehen und (ii) ob dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag (hier mit der Betriebspflicht) zumutbar ist. Zu beachten ist dabei allerdings, dass der BGH für Gewerberaummietverträge immer wieder betont hat (vgl. u.a. BGH XII ZR 131/08 v. 03.03.2010), dass es in den Verantwortungsbereich des Mieters von Gewerberaum fällt, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der von ihm gewählten Lage abzuschätzen.

Im Hinblick auf die Frage, ob eine abweichende vertragliche Regelung getroffen worden wäre, kommt es insbesondere auf die Umstände des Einzelfalls und die Verhandlungshistorie an. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass die Parteien die Betriebspflicht vereinbart haben, weil der Vermieter gerade Schließungen des Hotelbetriebes im Ermessen des Mieters verhindern wollte. Der Betreiber soll das Risiko tragen, dass der Hotelbetrieb unter Umständen nicht rentabel ist und er ihn dennoch aufrechterhalten muss. Eine derart vereinbarte Risikoverteilung schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Zu bewerten ist daher im Fall der Corona Pandemie, ob diese derart weit über die grundsätzlichen Betriebsrisiken des Hotelbetreibers hinausgeht, dass die Parteien – trotz der grundsätzlich gewollten Risikoverteilung – eine abweichende Regelung (z.B. Ausnahme von der Betriebspflicht) vereinbart hätten, hätten sie Corona vorhergesehen. Die Frage kann nur anhand der konkreten Ausgestaltung der jeweiligen Regelung zur Betriebspflicht im jeweiligen Mietvertrag bewertet werden. Zu berücksichtigen ist dabei vor allem, dass auch andere Szenarien vorstellbar sind, die zu einem plötzlichen Umsatzeinbruch führen können (z.B. Naturkatastrophen, Terroranschläge). Sofern keine solchen Sonderfälle im Rahmen der Betriebspflicht berücksichtigt wurden, ist die Auffassung vertretbar, dass die Parteien eine Ausnahme von der Betriebspflicht für den vorliegenden Fall des Corona Virus ebenfalls nicht vereinbart hätten. Auch die Tatsache, dass (anders als bei Ereignissen, die nur ein einzelnes oder einige wenige Hotels betreffen) aufgrund des Corona Virus diverse Hotelbetriebe eines Betreibers betroffen sind, dürfte nicht zu einem anderen Ergebnis führen, da für die Bewertung einer Störung der Geschäftsgrundlage jeder Hotelmietvertrag separat zu betrachten ist.

Geht man unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen davon aus, dass die Parteien eine abweichende Regelung für den Fall der Corona Pandemie getroffen hätten, ist darüber hinaus zu bewerten, ob der unveränderte Vertrag dem Betreiber noch zumutbar ist. Der BGH legt dabei den Maßstab zugrunde, ob die Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen von Recht und Gerechtigkeit unabweislich erscheint. Dabei sind die Interessen beider Vertragsparteien (also Vermieter und Betreiber) zu berücksichtigen. Für die Bewertung kommt es maßgeblich auf den Inhalt des Mietvertrages insgesamt an, sowie nach der (insoweit nicht stringenten) Rechtsprechung auch darauf, ob die Existenz des Betreibers bei einer Aufrechterhaltung des Betriebes bedroht ist. Ein wichtiger Faktor der Bewertung wird dabei sein, ob im Mietvertrag ausschließlich eine Festmiete vereinbart ist oder ob die Miete (bei einer verringerten Festmiet-Komponente) auch einen flexiblen Anteil (Umsatzmiete oder Gewinnmiete) enthält. In letzterem Fall kann argumentiert werden, dass das Betriebsrisiko des Mieters bereits teilweise auf den Vermieter verlagert wurde und sich die Kosten des Mieters durch die verringerten Umsätze und Gewinne bereits reduzieren, da die vom Betreiber zu zahlende Miete sich verringert. Ein solcher Umstand könnte durchaus zu der Bewertung führen, dass eine darüber hinausgehende Vertragsanpassung nicht notwendig ist, da der unveränderte Mietvertrag für den Betreiber eben nicht unzumutbar ist.

Fazit

Die Frage nach einem Recht zur Schließung des Hotelbetriebes trotz einer Betriebspflicht lässt sich nicht pauschal, sondern nur konkret im Einzelfall für den jeweiligen Mietvertrag bewerten. Zu bedenken ist jedenfalls, dass dem Mieter bei einer vertragswidrigen Betriebsschließung im schlimmsten Fall eine Kündigung des Mietvertrages drohen kann.

Um die Rechtsunsicherheit der konkreten Situation zu beseitigen, empfiehlt sich bei einer geplanten Betriebsschließung jedenfalls zuvor eine konkrete Prüfung der relevanten Regelungen des betroffenen Hotelmietvertrages und nach Möglichkeit eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Vermieter über die Zulässigkeit einer temporären Schließung.

 

Neben der Frage der Betriebspflicht stellen sich im Zusammenhang mit dem Corona Virus auch weitere rechtliche Fragen für Hotelbetreiber und Eigentümer, wie zum Beispiel Auswirkungen auf die Pflicht zur Mietzahlung, die Möglichkeit von Stundungsvereinbarungen oder die Auswirkungen auf bestehende Finanzierungen. Sehen Sie hierzu auch unsere weiteren Blog-Beiträge sowie die FAQ aus unseren diesbezüglichen Webinaren vom 24. und 25.03.2020.