12
Nov
2019

Kommt das Ende des Schriftformproblems?

Das Land Nordrhein-Westfalen hat dem Bundesrat im September 2019 den Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht vorgelegt.

Die neue Regelung

Nach dem Gesetzesentwurf soll die Schriftformvorschrift des § 550 BGB aufgehoben werden. Stattdessen soll § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) um ein Kündigungsrecht (ausschließlich!) des Erwerbers für den Fall eines Schriftformverstoßes ergänzt werden. Hiernach soll Folgendes gelten:

  • Nur noch der Erwerber (nicht mehr Mieter und/oder Vermieter) kann einen Mietvertrag aufgrund eines Verstoßes gegen das Schriftformgebot kündigen.
  • Die Kündigung ist nur innerhalb von 3 Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis vom Schriftformverstoß erlangt hat, zulässig. Der Erwerber ist für die Einhaltung der Frist beweispflichtig.
  • Der Mieter kann die Kündigung abwenden, wenn er sich binnen zwei Wochen nach Zugang der Kündigung mit der Fortsetzung des Mietverhälntisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt.
  • Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.

Hintergrund und praktische Auswirkung des Gesetzes

Nach § 550 BGB gelten Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen werden, als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sind somit nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar.

Die Regelung sollte nach der Gesetzesbegründung ursprünglich den Erwerber einer Immobilie davor schützen, in einen Mietvertrag kraft Gesetzes (§ 566 BGB) einzutreten, dessen Inhalt dem Erwerber nicht vollumfänglich bekannt ist. Dem Erwerber sollte durch § 566 BGB die Möglichkeit eröffnet werden, sich von Mietverträgen mit ihm nicht bekannten (nachteiligen) Regelungen zu trennen. Nach dem Wortlaut des § 566 gibt die Norm jedoch nicht nur dem Erwerber, sondern auch den ursprünglichen Mietvertragsparteien die Möglichkeit, sich aufgrund etwaiger Formverstöße vorzeitig von einem eigentlich auf längere Zeit geschlossenen Vertrag zu lösen. Hiervon wurde in der Vergangenheit, wie die zahlreiche Rechtsprechung zu Schriftformverstößen belegt, von beiden Parteien reichlich Gebrauch gemacht und somit der Grundsatz „pacta sunt servanda“ zunehmend unterlaufen.

Die Versuche der Praxis, die Kündigungsmöglichkeiten durch die Vereinbarung sog. Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen auszuschließen, sind an der Rechtsprechung des BGHs aus den Jahren 2017 und 2018 gescheitert. Der BGH erklärte derartige Klauseln für unwirksam.

Der Gesetzesantrag des Landes NRW spricht von einer „Zweckentfremdung“ der Regelung des § 550 BGB, weil die Regelung von einer der Vertragsparteien dazu genutzt wurde, sich unter Berufung auf einen Schriftformverstoß auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrags zu berufen und diesen sodann vorzeitig zu kündigen. Allein im Zeitraum von 2001 – 2018 habe es 30 Revisionsurteile des BGHs gegeben, in denen die Einhaltung der Schriftform entscheidungserheblich war. Die Umsetzung des Gesetzesvorschlags wird zu einer erheblichen Steigerung der Rechtssicherheit der Vertragsparteien sowie einer Entlastung der Gerichte führen.

Der Gesetzeswortlaut sieht aktuell vor, dass er nur für Mietverhältnisse gilt, die ab dem Inkrafttreten des Gesetzes eingegangen worden sind. Dies würde bedeuten, dass für Altfälle Kündigungen aufgrund vermeintlicher Schriftformprobleme weiterhin möglich sind. Zur Stärkung der Rechtssicherheit und Entlastung der Gerichte wäre es zu begrüßen, wenn die Regelung auch auf Altverträge anwendbar wäre.