3
Sep
2019

Bundesverfassungsgericht: Die Mietpreisbremse ist verfassungskonform.

Vermieter müssen sich an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten.

Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1BvR 1595/18, 1 BvL 4/18

Die Entscheidung:

Das Bundesverfassungsgericht hat am 18. Juli 2019 entschieden, dass die Regelungen der sog. „Mietpreisbremse“ mit der im Grundgesetz verankerten Eigentumsgarantie, der Vertragsfreiheit und dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar und somit verfassungskonform sind.

PraktischeAuswirkung:

Für Eigentümer und Erwerber von Wohnungen, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, hat der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts – unabhängig von der Lage der Wohnung – keine Auswirkung. Die Mietpreisbremse findet nach der geltenden Gesetzeslage nur auf Wohnraum Anwendung, der in von den Landesregierungen ausgewiesenen Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ liegt und zusätzlich bereits vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.

Somit ist der Beschluss (nur) für Eigentümer und Erwerber von Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten relevant, der bereits vor dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde. Eigentümer und Erwerber von solchen „Bestandswohnungen“ können seit Erlass des Beschlusses nicht mehr darauf hoffen, dass die Mietpreisregulierung für verfassungswidrig erklärt wird und sie somit bei der Vermietung von Wohnraum nicht an Mietpreisobergrenzen gebunden sind. Ab sofort ist höchstrichterlich entschieden, dass Eigentümer von Bestandsimmobilien die nach der Mietpreisbremse zulässigen Mietpreisobergrenzen zwingend bei der Vermietung beachten und somit auch bei der wirtschaftlichen Renditeberechnung berücksichtigen müssen, sofern die Immobilie in einem von der Mietpreisbremse „geschützten“ Gebiet liegt.

Hintergrund der Entscheidung:

Die Große Koalition hatte 2015 die Mietpreisbremse auf Bundesebene mit dem Ziel eingeführt, den Anstieg von Wohnraummieten in Gebieten mit angespanntem Wohnraum bei Wiedervermietungen zu begrenzen. Durch das Gesetz werden Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Solche liegen insbesondere vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gegenden darf die Wohnraummiete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 Prozent übersteigen. Um den Wohnungsneubau nicht zu gefährden, gelten die Beschränkungen der Mietpreisbremse jedoch nicht für Neubauten, die ab dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden sowie bei umfassenden Sanierungen von Bestandsimmobilien. Die Mietpreisbremse gilt heute in vielen Großstädten und Ballungsräumen.

Der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts lagen drei Verfahren zugrunde.

Mit Berufung auf die Mietpreisbremse hatten Mieter vor dem Landgericht Berlin gegen vom Vermieter verlangte Miethöhen geklagt, die nach ihrer Auffassung über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miethöhe lagen. Das Landgericht Berlin setzte die beiden Verfahren aufgrund eigener Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit aus und legte die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vor.
In einem anderen Verfahren wurde eine Berliner Vermieterin aufgrund einer Überschreitung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Mietpreishöhe, zur Rückzahlung des von ihrer Mieterin überzahlten Mietzinses verurteilt. Hiergegen wehrte sich die Vermieterin mit der Verfassungsbeschwerde.

Begründung der Entscheidung:

In den drei Verfahren wurde u.a. die Ungleichbehandlung von Vermietern aus verschiedenen Regionen aufgrund der Koppelung der zulässigen Höchstmiete an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete gerügt, was unterschiedliche Höchstmieten in verschiedenen Regionen zur Folge hat. So können beispielsweise Vermieter in München aufgrund der höheren ortsüblichen Vergleichsmiete einen höheren Mietzins verlangen als diejenigen in Berlin, obwohl in beiden Städten die Mietpreisbremse eingeführt wurde. Auch würden diejenigen Vermieter durch die Mietpreisbremse privilegiert, die vor ihrer Einführung eine vergleichsweise hohe Miete verlangt hatten, da diese „alte“ (Bestands-)Miete aufgrund einer Ausnahmeregelung in der Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung beibehalten werden darf und nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt wird oder sogar auf das zulässige Maß zu reduzieren wäre.

Die Karlsruher Richter schlossen sich den Argumenten jedoch nicht an. Sie wiesen sowohl die Verfassungsbeschwerde mangels Aussicht auf Erfolg, als auch die Vorlagen des Landgerichts Berlin als unzulässig ab.

Das Bundesverfassungsgericht bejaht zwar einen Eingriff der Miethöhenregulierung in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum der Vermieter, dieser sei jedoch gerechtfertigt. Es liege im öffentlichen Interesse, der Verdrängung der einkommensschwächeren Gesellschaftsschicht aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Zudem schütze die Eigentumsgarantie nicht die Erwartung, mit einer Eigentumswohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können.

Dem Gesetzgeber stünden zwar auch andere Möglichkeiten zur Behebung der Wohnungsnot zur Verfügung, wie die Erhöhung des Wohngeldes oder die staatliche Förderung von Neubauten, jedoch sei nicht erwiesen, dass es sich dabei um mildere, bzw. vergleichbar wirksame Mittel handele. Somit sei die Entscheidung für die Einführung der Mietpreisbremse vom gesetzgeberischen Prognose- und Beurteilungsspielraum umfasst. Positiv berücksichtigt wurde vom Bundesverfassungsgericht weiterhin, dass es den Ländern überlassen wurde, die Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ zu bestimmen, da sie dies regelmäßig besser beurteilen könnten als der Bundesgesetzgeber.

Weiterhin führte das Verfassungsgericht an, die Höchstpreisregulierung sei geeignet, die Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten abzuschneiden und so die Chancen der wirtschaftlich weniger leistungsfähigeren Bevölkerung auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern.
Einer bundesweit einheitlichen Mietobergrenze würde nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts ein sachlicher Bezug fehlen. So sichere die Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Wirtschaftlichkeit der Vermietung, welche sich stets am Markt orientiert, weshalb es fortlaufend zu regionalen Abweichungen auf den Wohnungsmärkten komme.

Letztlich sei der Eingriff angesichts der nur „vorübergehenden“ Natur der Regelung für die Vermieter zumutbar. Auch müsse insbesondere im Bereich des Mietrechts mit Gesetzesänderungen gerechnet werden, die auf sozialpolitischen Erwägungen basieren.