16
Apr
2019
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Dr. Janina Luzius
Immobilienwirtschaftsrecht / Frankfurt am Main
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Dr. Janina Luzius

Die unendliche Geschichte der Schriftform

Kein Schriftformerfordernis bei Ausübung einer Verlängerungsoption

BGH vom 21. November 2018 – XII ZR 78/17

Wieder einmal hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über den Umfang von Schriftformerfordernissen zu entscheiden; dieses Mal im Zusammenhang mit der Ausübung einer Verlängerungsoption in einem Gewerbemietverhältnis.

Häufig werden Gewerberaummietverträge befristet, aber mit einer Verlängerungsoption versehen. Dabei handelt es sich um das Recht einer Partei, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch eine einseitige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern.

Möchte der Mieter also gegen Ende der Vertragslaufzeit von einer Verlängerungsoption Gebrauch machen, stellte sich die Frage, ob die Ausübung formbedürftig ist. Dies hat der BGH nunmehr ausdrücklich verneint. Ausnahmsweise ging es hier nicht um einen vertragsreuigen Mieter, sondern einen Vermieter, der die lange Vertragsbindung abwehren wollte.

Zu dem vorliegenden Thema hatte sich der BGH zwar noch nicht speziell geäußert. Er hatte aber durchaus in früheren Entscheidungen dargelegt, dass die Ausübung eines Optionsrechts auch dann nicht zu einem Schriftformmangel (§ 550 BGB) führt, wenn dies einen Käufer dazu zwingt, Nachforschungen anzustellen, weil sich die Optionsausübung nicht dem schriftlichen Vertrag ent­neh­men lässt (so Urteil vom 5. Februar 2014 – XII ZR 65/13).

1. Sachverhalt

Im streitgegenständlichen Fall stritten die Parteien über den Fortbestand eines Mietverhältnisses.

Die beklagte Mieterin hatte an den bestellten Zwangsverwalter der Immobilie fristgemäß im Au­gust 2014 ein Computerfax ohne Unterschrift übermittelt, in welchem sie ihm mitteilte, dass sie von ihrem Optionsrecht auf Vertragsverlängerung Gebrauch mache.

Im Januar 2015 erwarb nun die Klägerin das Gewerbeobjekt und kündigte als Vermieterin das Mietverhältnis zum 31. März 2016. Ihrer Ansicht nach sei die Verlängerungsoption unwirksam ausgeübt worden, weil die Schriftform nicht eingehalten worden sei.

Die Klägerin unterlag in beiden Vorinstanzen.

2. Entscheidung

Der BGH wies die Revision der Vermieterin zurück. Nach Ansicht des Gerichts stünden der wirksamen Ausübungen des Optionsrechtes weder das Formerfordernis des § 550 BGB, noch die vertraglich vorgeschriebene Schriftform für Änderungen oder Ergänzungen entgegen. Der Gewerbemietvertag wurde somit um zehn Jahre verlängert und die Vermieterin konnte diesen nicht vorzeitig durch ordentliche Kündigung beenden.

§ 550 BGB sei auf die Optionsausübung als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, für die das Gesetz keine Form vorschreibt und daher auch eine mündliche oder konkludente Abgabe ausreichen lässt, seinem Wortlaut nach nicht anwendbar. Durch die Ausübung der Option komme kein neuer Vertrag zustande. Stattdessen ändere sie lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit, indem sie dem bestehenden Mietverhältnis einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Die Inanspruchnahme der Verlängerungsoption sei daher nicht die Annahme eines im ursprünglichen Mietvertrag enthaltenen Angebots des Vermieters auf eine Vertragsverlängerung, sondern die Wahrnehmung einer zuvor vertraglich eingeräumten Gestaltungsmöglichkeit. Für den Fall, dass im Mietvertrag ein solches Änderungsrecht enthalten ist, müsse allein die ursprüngliche vertragliche Vereinbarung des Optionsrechts, sofern die Jahresgrenze überschritten wird, dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB entsprechen.

Der BGH begründet diese Ansicht damit, dass das von § 550 BGB geforderte Formerfordernis primär Informationszwecken diene und damit dem Schutz des in den Vertrag eintretenden Grundstückserwerbers (§ 566 Abs. 1 BGB). Dies werde bereits dadurch erreicht, dass allein die Vereinbarung des Optionsrechts schriftformbedürftig sei.

Auch das in dem Mietvertrag enthaltene Schriftformerfordernis stünde der Wirksamkeit der Optionsausübung nicht entgegen. Dieses schreibt „schriftliche Vertragsform“ für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages vor. Nach Ansicht des BGH handelt es sich bei der Ausübung der Verlängerungsoption jedoch nicht um eine solche vertragliche Änderung oder Ergänzung. Stattdessen habe die Beklagte lediglich von ihrem vertraglich eingeräumten Gestaltungsrecht Gebrauch gemacht.

Weiterhin stellte der BGH fest, dass die Erklärung richtigerweise gegenüber dem Zwangsverwalter abzugeben war, denn dieser sei nicht nur berechtigt, alle Vermieterrechte aus dem ihm gegenüber wirksamen Mietvertrag geltend zu machen, sondern auch allein empfangszuständig für einseitige Willenserklärungen des Mieters. Auch die fehlende Unterschrift schade nicht, da sich aus den Gesamtumständen für den Zwangsverwalter ergeben hätte, dass es sich nicht nur um einen bloßen Entwurf gehandelt habe, sondern um die Optionsausübung selbst.

3. Fazit

Das Urteil fügt sich in eine Reihe vergleichbarer Fälle ein, in denen der BGH ebenso entschieden hat, wie etwa für das Recht auf Nebenkostenanpassung durch einseitige Erklärung (XII ZR 65/13) oder bezüglich das dem Vermieter gewährte einseitige Leistungsbestimmungsrecht, welchen von mehreren Parkplätzen er dem Mieter zuweist (XII ZR 35/11). Ausgangspunkt ist ein Urteil vom 2. November 2005 (XII ZR 212/03), mit dem die Vermietung vom Reißbrett und die Anknüpfung der Festlaufzeit eines Vertrages an einen künftigen Übergabetermin zugelassen wurde. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, die Vorinstanz im hiesigen Fall, hatte für die Begründung der Revisionszulassung eine OLG-Entscheidungen aus Frankfurt herangezogen, die vor Veröffentlichung der Entscheidung aus dem Jahr 2005 ergangen ist. Weitere spätere Ent­schei­dungen des OLG Köln und des Kammergerichts hatten sich ebenso wie Literaturstimmen an der alten OLG-Entscheidung orientiert, ohne sich hinreichend mit der 2005 begründeten Reihe von Entscheidungen des XII. Zivilsenats des BGH (zuletzt, nach dem Zeitpunkt der Entscheidung des Berufungsgerichts, mit dem Urteil XII ZR 43/17 zur einvernehmlichen Neufestsetzung der Miete in Abgrenzung zur Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht) zu befassen. Die vom OLG zugelassene Revision wurde wohl nur deshalb nicht durch Beschluss zurückgewiesen, weil die nach 2005 ergangenen Urteile des OLG Köln und des Kammergerichts als Beleg für eine Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung anzusehen waren.

Folge der Rechtsprechung ist, dass die Ausübung der Verlängerungsoption sogar mündlich mög­lich ist. Nichtsdestotrotz empfiehlt sich aus Beweisgründen, die Optionsausübung schriftlich zu dokumentieren. Die Ausübung der Option ist grundsätzlich nur bis spätestens zum Ablauf des Optionsrechts möglich. Sollte das Mietverhältnis ohne Ausübung der Option über den vereinbar­ten Beendigungszeitpunkt hinaus fortgeführt werden, so greift die Regelung des § 545 BGB, wo­nach sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert. Eine Fortführung nach verspäteter Optionsausübung hätte wegen § 550 BGB den gleichen Effekt, auch wenn man zu einer konklu­denten Vereinbarung der Parteien käme, die verspätete Ausübung gelten zu lassen. Dies hätte letztlich wieder zur Folge, dass das Mietverhältnis von jeder Partei ordentlich gekündigt werden kann.

Weiter Blogbeiträge zum Thema Schriftform:

• „Schrift- und Schriftformheilungsklauseln. Retter in der Not?“ von Markus Franken, LLM (Auckland) – BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16
• „BGH verwirft Schriftformheilungsklauseln“ von Markus Franken, LLM (Auckland) – BGH, Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16
• „Schriftform nach § 126 BGB vs. § 550 BGB: Was sagt der BGH?“ von Hogan Lovells – BGH, Urteil vom 07. März 2018 – XII ZR 129/16