19
Feb
2019
André Lohde
André Lohde
Immobilienwirtschaftsrecht / Hamburg
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André Lohde

Mietverträge: Kein Ausscheiden des Vermieters bei Übertragung des Miteigentumsanteils

BGH vom 9. Januar 2019 – VIII ZB 26/27

1.xSachverhalt

Es hätte ja alles so einfach sein können:

Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses und vermieteten gemeinsam eine darin gelegene Einliegerwohnung an den Beklagten. Später wurde die Klägerin durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Ohne Zutun ihres Ehemannes kündigte die Klägerin im Anschluss das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und nahm den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.

In den Vorinstanzen konnte sich die Klägerin damit erfolgreich gegen den Beklagten durchsetzen. Am Ende machte der BGH der Klägerin jedoch einen jähen Strich durch die Rechnung.

2. Entscheidung

Mit deutlichen Worten („im Ansatz noch zutreffend“, „was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht geprüft hat„) wendet sich der BGH damit gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts.

Eine wirksame Kündigung des Mietvertrages und damit ein Obsiegen der Klägerin hätte vorliegend vorausgesetzt, dass die Klägerin berechtigt war, die Kündigung alleine (d. h. ohne gesonderte Erklärung des Ehemannes) gegenüber dem Beklagten auszusprechen. Das wäre dann der Fall gewesen, wenn der Ehemann als ebenfalls im Mietvertrag auf Vermieterseite stehende Vertragspartei durch die Veräußerung seines Eigentumsanteils an die Klägerin wirksam aus dem Mietvertrag ausgeschieden wäre und die Klägerin insofern nach § 566 Abs. 1 BGB die Rechtsposition des Ehemanns (dann als alleinige Vermieterin) eingenommen hätte.

Dem erteilte der BGH jedoch eine klare Absage.

Dem eindeutigen Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB zufolge, muss die Veräußerung an einen „Dritten“ erfolgen. Daraus folgt, dass der veräußernde Eigentümer und der Erwerber personenverschieden sein müssen, damit der Mietvertrag kraft Gesetz auf den Erwerber übergeht und der Veräußerer aus dem Mietvertrag ausscheidet.

Genau daran scheiterte es jedoch bei der Klägerin: Zum Zeitpunkt des Erwerbs des Miteigentumsanteils durch ihren Ehemann war die Klägerin (neben ihrem Ehemann) bereits Vermieterin des Beklagten. Insofern war die Klägerin nicht „Dritte“ im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB.

Auch die Möglichkeit einer analogen Anwendung des § 566 BGB lehnte der BGH ab. Denn § 566 Abs. 1 BGB dient primär dem Schutz des Mieters vor einem Besitzverlust am Mietgegenstand bei der Veräußerung an einem Dritten. Dieser Schutzzweck ist von vorneherein aber nicht tangiert, wenn ein vermietender Miteigentümer seinen Eigentumsanteil auf den anderen Vermieter überträgt, so dass dieser Alleineigentum am Mietgegenstand erwirbt. Für eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf die vorliegende Konstellation besteht damit kein Raum.

3. Fazit

Durch die Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemannes auf die Klägerin ist diese zwar formell Alleineigentümerin des Anwesens geworden. Da die Klägerin zuvor aber bereits ebenfalls vermietende Miteigentümerin war, erfolgte die Veräußerung des Miteigentumsanteils nicht an einen „Dritten“ im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag nicht nach § 566 Abs. 1 BGB unter Ausscheiden des Ehemanns auf die Klägerin als Alleinvermieterin übergegangen ist. Der Ehemann ist (lediglich unter Verlust seines Miteigentumsanteils) vielmehr nach wie vor ebenfalls Vermieter des Beklagten. Für eine wirksame Kündigung des Mietvertrages hätte es demnach auch einer Kündigungserklärung des Ehemanns bedurft.

Auf den ersten Blick dürfte dieses Ergebnis wohl eher für Befremden auf Vermieterseite sorgen. Erscheint es doch naheliegend, dass der vermietende Miteigentümer mit Veräußerung seines Eigentumsanteils auch aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein müsste. Bei näherer Betrachtung ist dem BGH jedoch zuzustimmen. Denn der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB spricht insofern eindeutig von einer Veräußerung an einen Dritten; ein etwaig weiterer vorhandener Vermieter (wie hier die Klägerin als Miteigentümerin) wird der Gesetzgeber damit nicht gemeint haben. Auch der Schutzzweck des § 566 Abs. 1 BGB lässt hier wenig Spielraum für ein abweichendes Ergebnis.

Dem vermietenden Miteigentümer ist bei Veräußerung seines Eigentumsanteils an den weiteren Vermieter daher der Abschluss eines Nachtrags zum Mietvertrag zur Übertragung des Mietverhältnisses auf den erwerbenden Vermieter anzuraten. Eine derartige rechtsgeschäftliche Übertragung des Mietverhältnisses auf Vermieterseite mag mit etwas Aufwand verbunden sein. Doch unterm Strich bringt es den Mietvertragsparteien die notwendige Rechtssicherheit und hätte der Klägerin im vorliegenden Fall viel Zeit und Geld erspart.