23
Nov
2018
Dr. Janina Luzius
Dr. Janina Luzius
Immobilienwirtschaftsrecht / Frankfurt am Main
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Dr. Janina Luzius

Rückgabe einer beschädigten Mietsache

Anspruch auf Reparaturkosten ohne vorherige Fristsetzung

BGH vom 27. Juni 2018 – XII ZR 79/17

Lange Zeit war umstritten, nach welcher Norm der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen kann, wenn dieser die Mietsache beschädigt zurückgegeben hat. Vertreten wurde dabei zum einen die Auffassung, dass die Rückgabe der beschädigten Sache eine unzureichende Erfüllung der Rückgabepflicht darstelle und dem Mieter demnach eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen sei (§§ 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1 S. 1 BGB). Nach anderer Auffassung sei die Rückgabepflicht erfüllt und der Schaden sei vor oder nach Rückgabe immer nach der Wahl des Vermieters auch ohne Fristsetzung entweder auf Reparatur oder auf Wertersatz in Geld gerichtet (§ 280 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied bereits am 28. Februar 2018 (VIII ZR 157/17) die in Streit stehende Frage für Wohnraummietverhältnisse und nunmehr gleichlautend für Gewerberaummietverhältnisse. Demnach können Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine verschuldete Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, geltend gemacht werden, ohne dass vorher eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden muss.

1. Sachverhalt

Der Kläger schloss mit dem Beklagten einen Mietvertrag über eine Lagerfläche in einer Halle, in welcher der Beklagte Rennsportfahrzeuge abstellte, wartete und reparierte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhielt der Kläger die Mietsache zurück. Der Kläger behauptet, das Mietobjekt in beschädigtem Zustand zurückerhalten zu haben. Der Fußboden der Halle sei durch Abtropfen von Schmierstoffen und Chemikalien sowie durch Sand, Split und Öl massiv beschädigt. Eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzte der Kläger dem Beklagten nicht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen.

2. Entscheidung

Der BGH gab der Revision des Klägers statt und wies die Sache an das Berufungsgericht zurück, um zu klären, ob die behaupteten Beschädigungen tatsächlich vorliegen und der Beklagte diese zu verschulden hatte. Nach Ansicht des BGH seien Schäden an der Mietsache, die durch eine Verletzung der Obhutspflicht des Mieters entstanden sind, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu ersetzen. Hierfür bedürfe es keiner vorherigen Fristsetzung. Auch habe der Vermieter die Wahl zwischen einer Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) und Geldersatz (§ 249 Abs. 2 BGB).

Unerheblich sei, ob der Schadensersatzanspruch vor oder nach Rückgabe der Mietsache geltend gemacht wird.

Maßgeblich für das Erfordernis einer Fristsetzung sei, ob es sich bei der Rückgabe eines mangelhaften Mietobjekts um eine Verletzung der vertraglichen Leistungspflicht zur Rückgabe der Mietsache oder der bloßen Nebenpflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache handele, denn danach richte sich, nach welcher Anspruchsgrundlage der Vermieter Schadensersatz verlangen kann.

Gesetzlich ist der Mieter verpflichtet die Mietsache während der Mietzeit pfleglich und schonend zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einer nicht mehr von der Norm gedeckten Verschlechterung führen kann (Obhutspflichten). Das Gesetz sieht hingegen keine Regelung vor, in welchem Zustand die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben ist. Der Mieter ist lediglich zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.

Bei der Einhaltung der Obhutspflichten handele es sich, nach Ansicht des BGH, um nicht leistungsbezogene Nebenpflichten i.S.d. § 241 Abs. 2 BGB. Werden Nebenpflichten aus einem Schuldverhältnis verletzt, so kann der daraus resultierende Schadensersatz ohne Fristsetzung geltend gemacht werden. Verletzt der Mieter hingegen eine Leistungspflicht aus dem Mietvertrag, so kommt es zur Anwendbarkeit des §§ 280 Abs. 3, 281 BGB und eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist erforderlich.

Steht dem Vermieter dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zu, so kann er nach den allgemeinen Grundsätzen entweder Wiederherstellung der Sache oder Geldersatz (§ 249 Abs. 1 und Abs. 2 BGB) verlangen.

Daneben steht dem Vermieter auch ein Anspruch auf Schadensersatz aus unerlaubter Handlung (§ 823 Abs. 1 BGB) zu.

3. Fazit

Die Entscheidung des BGH schafft nunmehr Klarheit, dass es einer Fristsetzung zur Nacherfüllung im Rahmen einer Schadensersatzforderung nicht bedarf, sofern der Mieter seine Obhutspflichten verletzt hat.

Die Verletzung einer Obhutspflicht kann dabei in zweierlei Varianten auftreten. Zum einen kann eine Obhutspflicht durch nicht ausreichenden Schutz der Mietsache vor unzulässiger Beschädigung verletzt werden. Zum Beispiel muss der Mieter verhindern, dass tiefe Kratzer im Parkett entstehen. Leichte Kratzer entsprechen hingegen dem üblichen Gebrauch einer Mietsache. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter nicht in Regress nehmen. Zum anderen kann eine Verletzung der Obhutspflicht in der Überschreitung des Nutzungszwecks der Mietsache bestehen. Ist etwa ein Mietobjekt als Lagerraum angemietet und wird vom Mieter sodann als Werkstatt genutzt, so liegt eine Überschreitung des vereinbarten Zwecks vor. Da es sich in beiden Fällen um die Verletzung einer Obhutspflicht handelt und diese als Nebenpflichten zum Mietvertrag gelten, ist ein Schadensersatzanspruch ohne vorherige Fristsetzung möglich.

Gibt ein Mieter hingegen die Mietsache erst gar nicht zurück oder zahlt er die vereinbarte Miete nicht rechtzeitig, so handelt es sich um Verletzungen von Leistungspflichten und eine Fristsetzung zur Leistung oder Nacherfüllung ist vor Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs notwendig.

Ob eine Obhutspflicht tatsächlich verletzt worden ist, also ob beispielsweise in Räumen, die als Kfz-Werkstatt vermietet wurden, Ölflecken durch empfohlene und zumutbare Schutzvorkehrungen („die im Verkehr erforderliche Sorgfalt“) vermieden worden wären, wird letztlich durch ein Sachverständigengutachten zu klären sein. Bezüglich des Verschuldens des Mieters, also der Kenntnis oder Erkennbarkeit geltender Anforderungen, greift zunächst eine gesetzliche Vermutung. Der Mieter muss sich dann substantiiert exkulpieren, was erfahrungsgemäß schwierig sein wird.

 

Bereits veröffentlichte Blogbeiträge zum Thema in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist:
„Gewerblicher Mietvertrag: Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückgeben?“ von Ulrike Janssen – OLG Koblenz vom 22. Juni 2017 – 1 U 1155/16