22
Okt
2018

Die Freiheit nach der Auflassung…

…wann Änderungsvereinbarungen zu Grundstückskaufverträgen formfrei möglich sind

Trotz aller Kritik aus Rechtsprechung und Literatur, zuletzt durch das OLG Stuttgart in der Berufungsinstanz, hält der BGH mit seinem Urteil vom 14. September 2018 an seiner bisherigen Rechtsprechung fest: Änderungsvereinbarungen zu Grundstückskaufverträgen, die nach bindend erklärter Auflassung geschlossen werden, sind formfrei möglich. Dies gilt selbst dann wenn die Auflassung bereits in der Kaufvertragsurkunde enthalten ist. Dies gilt allerdings dann nicht wenn die Änderungsvereinbarung neue Erwerbs- oder Veräußerungspflichten enthält. Mit Blick auf die Konsequenzen einer Formunwirksamkeit und der bisher bestehenden Rechtsunsicherheit ist diese Entscheidung für die Praxis zu begrüßen.

Den Parteien ist nun aber umso dringender anzuraten, im Grundstückskaufvertrag zu vereinbaren, dass Änderungen des Vertrages der Schriftform bedürfen, um sonst mögliche Nachweisschwierigkeiten zu vermeiden.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH gilt das Formerfordernis des § 311 b Abs. 1 BGB zwar im Grundsatz auch für Änderungsvereinbarungen zu Grundstückskaufverträgen – aber nicht für solche Änderungsvereinbarungen, die nach Erklärung der Auflassung geschlossen werden. Der BGH hat diese in die Kritik geratene Rechtsprechung nun bestätigt und beendet damit die bis dato bestehende Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Formbedürftigkeit von Änderungsvereinbarungen zwischen der Auflassungserklärung und ihrem Vollzug.

Der Entscheidung lag ein Revisionsverfahren gegen ein Urteil des OLG Stuttgart (10 U 140/16) zugrunde. Das OLG hielt in der vorausgegangenen Instanz darin eine Änderungsvereinbarung zu einem Bauträgerkaufvertrag, die eine Kaufpreisanpassung zum Gegenstand hatte, für formbedürftig. Die Vertragsparteien hatten sich in diesem Fall vor Kaufpreiszahlung darauf verständigt, dass der Kaufpreis für drei zu sanierende Eigentumswohnungen um ca. EUR 27.000 gemindert werden sollte, da nicht notwendige Dekontaminationsarbeiten durchgeführt worden waren.

Zur Begründung seiner Entscheidung führte das OLG aus, die Warn- und Beweisfunktion sowie das Schutzbedürfnis der Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen ende nicht mit der notariell beurkundeten Auflassungserklärung. Die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfüllt, da die Eigentumsumschreibung auf den Käufer noch nicht erfolgt sei. Die Auflassungserklärung bilde bei den heutigen Grundstückskaufverträgen nicht mehr den Schlusspunkt eines Grundstücksgeschäfts, sondern werde aus Kostengründen regelmäßig schon in die Kaufvertragsurkunde aufgenommen. Insbesondere zum Schutz vor Übereilung müsse die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB daher bis zum Eigentumsübergang auf den Käufer gelten.

Der BGH hat die in Literatur und Rechtsprechung geäußerte Kritik nun mit einer praxisgerechten Begründung zurückgewiesen.

Der BGH hält den Übereilungsschutz des § 311 b Abs. 1 BGB für nicht mehr relevant, wenn die für die Eigentumsübertragung erforderlichen Erklärungen unwiderruflich und bindend abgegeben worden sind. Diesen Zeitpunkt markiere die notarielle Beurkundung der Auflassung, sei es als Schlusspunkt eines Grundstücksgeschäfts oder als Teil der Kaufvertragsurkunde. Der Zeitpunkt der Erfüllung durch Eigentumsumschreibung hingegen sei für die Frage der Formbedürftigkeit unerheblich. Denn auf die notariell beurkundete Auflassung folge nur noch ein nicht mehr von den Parteien gesteuerter behördlicher Prozess, um die Eigentumsübertragung zur Eintragung zu bringen. Dies treffe auch dann zu, wenn der Vollzug der Auflassung durch Anweisungen der Parteien an den Notar vorübergehend gesperrt ist. Von der Formfreiheit ausgenommen ist zu Recht weiterhin die Änderung und/oder Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- oder Veräußerungspflichten.

Die Entscheidung ist aus Sicht der Praxis zu begrüßen, schwebte doch das Damoklesschwert der Formunwirksamkeit im Fall nachträglicher Änderungsvereinbarungen über dem gesamten Grundstückskaufvertrag samt allen Nebenabreden. Die Formbedürftigkeit der Änderungsvereinbarung hätte bei Verstößen im Zweifel zur Gesamtnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages geführt, da eine Heilung durch die zeitlich vorgelagerte notariell beurkundete Auflassung nicht mehr möglich gewesen wäre. Mit seiner Entscheidung hat der BGH nun die bestehende Rechtsunsicherheit beendet und das Verfahren bei nachträglichen Änderungsvereinbarungen vereinfacht.

Praxistipp: Grundsätzlich könnten nun auch durch mündliche Vereinbarung Änderungen zu Grundstückskaufverträgen getroffen werden. Um diesbezügliche Nachweisschwierigkeiten über das Bestehen und den Inhalt von Änderungsvereinbarungen zu vermeiden, sollte in der Praxis nun umso mehr darauf geachtet werden, dass die Parteien im Grundstückskaufvertrag für Änderungen die Einhaltung der Schriftform vereinbaren.