2
Aug
2018

Steuerverschärfung für Immobilien-Share Deals nicht nur bei der Grunderwerbsteuer

Seit Längerem ist die Verschärfung des Grunderwerbsteuerrechts für Share Deals in der öffentlichen Diskussion, ohne dass es bereits einen konkreten Gesetzesentwurf dazu gibt. Gestern (am 1.8.2018) hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf beschlossen, der als Referentenentwurf noch den Titel „Jahressteuergesetz 2018“ trug. Dieser wurde in „Entwurf eines Gesetzes zur Vermeidung von Umsatzsteuerausfällen beim Handel mit Waren im Internet und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ umbenannt. Wie der Name schon sagt, befasst sich der Regierungsentwurf u.a. mit einer Umsatzsteuerhaftung von Betreibern von elektronischen Marktplätzen, aber nicht nur. In den Änderungen weiterer Vorschriften ist eine für die Immobilienwirtschaft wichtige Neuregelung im Ertragsteuerrecht versteckt.

Es geht um die Einführung einer beschränkten Steuerpflicht für Gewinne aus der Veräußerung an Anteilen (share deal) von Kapitalgesellschaften mit deutschen Immobilienbesitz, „deren Anteilswert zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50% auf inländischem unbeweglichen Vermögen beruhte und die Anteile dem Veräußerer zu diesem Zeitpunkt zuzurechnen waren; für die Ermittlung dieser Quote sind die aktiven Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens mit den Buchwerten, die zu diesem Zeitpunkt anzusetzen gewesen wären, zugrunde zu legen.“ Geplant ist eine Anwendung auf Veräußerungen nach dem 31.12.2018.

Dies zielt insbesondere auf die Veräußerung ausländischer Kapitalgesellschaften ab, die deutschen Grundbesitz halten. Der Schritt war absehbar, nachdem in der Vergangenheit etliche Doppelbesteuerungsabkommen bereits dahingehend angepasst wurden, dass Deutschland in diesen Fällen besteuern darf. Allerdings lief das Ganze bisher leer, weil es an einem nationalen Steuertatbestand fehlte. Diese Lücke soll nun geschlossen werden. Damit würde z.B. der Gewinn aus der Veräußerung der Anteile einer Luxemburger Sarl, die überwiegend deutschen Grundbesitz hält, der deutschen Besteuerung unterworfen. Falls der Verkäufer selbst eine Körperschaft ist, würde regelmäßig § 8b KStG eingreifen, so dass der Veräußerungsgewinn zu 95% steuerbefreit wäre. Anders sähe es für natürliche Personen als Verkäufer der Kapitalgesellschaftsanteile aus, die damit am härtesten von der beabsichtigten Gesetzesänderung getroffen würden.

Problematisch ist zudem, dass auch in dem Fall, in dem die Luxemburger Sarl innerhalb eines Jahres vor der Anteilsveräußerung die Grundstücke per Asset Deal verkauft hatte und nun der Gesellschafter die Anteile an der Luxemburger Sarl verkauft, der Anteilsveräußerungsgewinn nach dem Gesetzeswortlaut der deutschen Besteuerung unterfallen soll. Dementsprechend sollten die Asset-Deal Gewinne vor der Veräußerung aus der Luxemburger Sarl ausgeschüttet werden, um den Veräußerungsgewinn möglichst klein zu halten.

Immobilienkonzerne sollten daher ihre Gruppenstruktur dahingehend untersuchen, ob ggf. geplante Veräußerungen noch vorgezogen werden bzw. in welchem DBA Staat die künftige Grundstücksgesellschaft etabliert werden soll. Das Steuerteam von Hogan Lovells steht hierfür bereit und beantwortet gerne Ihre Fragen!

RA/StB Dr. Ingmar Dörr, Partner, Hogan Lovells München