24
Jul
2018
Hotel

Neuer Trend in der Hotelwelt

Boardinghouses, Serviced Apartments, Long Stay und Micro Living

Boardinghouses, Serviced Apartments, Long Stay und Micro Living Produkte erfreuen sich bei Investoren, Entwicklern und Betreibern zunehmender Beliebtheit. Befeuert durch steigende Mietpreise in deutschen Großstädten und eine höhere Rendite, im Vergleich zu Mietwohnungen, sowie dem geringeren Betriebs- und Personalaufwand im Vergleich zu klassischen Hotels werden stetig neue Produkte in diesen Bereichen entwickelt.

Begrifflichkeiten

Mangels gesetzlicher Definition werden die Begrifflichkeiten für die verschiedenen Varianten der längerfristigen Vermietung möblierter Zimmer nicht einheitlich und teils synonym verwendet. Nachstehend erfolgt eine Erläuterung der üblicherweise unter den genannten Begriffen verstandenen Produkte, welche sich grundsätzlich in zwei Kategorien einteilen lassen:

Long Stay / Apartmenthotel / Aparthotel

Unter diesen Begriffen (nachstehend nur Apartmenthotel genannt) ist die längerfristige Vermietung von möblierten Zimmern zu verstehen, bei der nicht der Aspekt der eigenständigen Haushaltsführung und damit nicht das Wohnen, sondern die Beherbergung des Gastes im Vordergrund steht. Es herrscht eine Hotelatmosphäre, in der auf die Belange des Gastes eingegangen wird. Bars und Restaurants, Fitness- sowie Wellnessbereich oder Besprechungsräume bilden üblicherweise das charakteristische Service-Angebot von Apartmenthotels.

Boardinghouses und Serviced Apartments

Die zweite Kategorie bilden Boardinghouses oder auch Serviced Apartments (nachstehend nur Boardinghouses genannt), wobei die Begriffe regelmäßig synonym verwendet werden. Es handelt sich hierbei um möblierte Wohnung für Langzeitnutzer, meist für Geschäftskunden, in städtischer Umgebung, üblicherweise mit Koch- und Waschgelegenheit ausgestattet. Sie werden regelmäßig für einen längeren Aufenthalt vermietet, als klassische Hotelzimmer, ohne dass der Gast dabei jedoch seinen Lebensmittelpunkt oder gewöhnlichen Aufenthalt in dem Boardinghouse begründet. Während für Apartmenthotels der Kriterienkatalog für die deutsche Hotelklassifizierung (DEHOGA) Anwendung findet, bietet im Hinblick auf Boardinghouses die Zertifizierung “Certified Serviced Apartment” einen standardisierten Bewertungskatalog.

Eine Wohneinheit in einem Boardinghouse ist grundsätzlich auf eine eigenständige Haushaltsführung ausgerichtet. In der Regel werden aber auch hoteltypische, individuell buchbare Dienstleistungen (z.B. Wäschereinigung, Concierge-Service, Zimmerreinigung, Wäschewechsel) angeboten. Diese Dienstleistungen, sind meist auf Langzeitgäste abgestimmt und werden, verglichen mit einem typischen Hotel, in einem eingeschränkten Umfang angeboten. In großen Boardinghouseanlagen gibt es zudem häufig, aber nicht zwingend, Gemeinschaftsbereiche, wie Schwimmhallen oder Fitnessstudios. Strom-, Wärme-, Wasser-, Internetnutzung und sonstige Betriebskosten sind üblicherweise in der Zimmermiete bereits enthalten; eine verbrauchsabhängige Abrechnung findet im Gegensatz zur klassischen Wohnnutzung in der Regel nicht statt. Kein zwingendes Kriterium ist die längerfristige Nutzung des Apartments, da das Boardinghouse auch für kürzere Aufenthalte vermietet werden kann, wodurch die Grenzen zur klassischen Hotelnutzung oft verschwimmen. Verglichen mit einem Hotel ist der Preis für eine Übernachtung im Boardinghouse aufgrund des eingeschränkten Serviceangebots oft geringer, jedoch höher als für eine Mietwohnung.

Das Boardinghouse befindet sich an der Schnittstelle zwischen privater Wohnung und Hotelbetrieb. Während der VGH Mannheim ein Boardinghouse mit Businessapartments als Wohnnutzung qualifiziert hat, schätzt der DEHOGA (Deutsche Hotel- und Gaststättenverband e.V.) Boardinghouses im Übergang zwischen Wohnnutzung und Beherbergung ein. Insbesondere, wenn Elemente des Wohnens und Beherbergens mit einem Concierge verbunden sind, können die Nutzungsformen kaum voneinander getrennt werden. Letztlich ist daher eine Gesamtbetrachtung der angebotenen Vermietung erforderlich: Maßgeblich ist in erster Linie die Ausstattung der Räumlichkeiten (Küche, Keller, Waschmaschinen etc.) und die damit zumindest mittelbar in Zusammenhang stehende geplante Verweildauer der Nutzer, der erwartete Mietzweck bzw. das Nutzungsbedürfnis (Geschäftszweck, wohnliche “Zwischenlösung”, Arbeitszweck, Studium, Erholungszweck etc.) sowie das vorhandene Serviceangebot (Wäscheservice, Speiseraum, Reinigung, Frühstück, Fitnessbereich, Gemeinschaftsräume etc.), wobei hier nochmals zu unterscheiden ist, ob diese Services individuell buchbar oder bereits im Mietpreis enthalten sind.

Micro Living

Einen Unterfall von Boardinghouses bildet die Nutzungsform des Micro Living. Hierbei handelt es sich um üblicherweise möblierte und voll ausgestattete Kleinstwohnungen mit einer Größe von regelmäßig 20 bis 40 m² in einem größeren Komplex, welche. wie Boardinghouses, mit zusätzlich buchbaren teilweise hoteltypischen Leistungen aufwarten. Die Wohnnutzung steht hier im Vordergrund. Die angebotenen Beherbergungsleistungen treten meist dahinter zurück.

Rechtliche Aspekte

Da Apartmenthotels, Boardinghouses und Micro Living Produkte an der Schnittstelle zwischen einer (rein gewerblichen und für kurze Aufenthalte bestimmten) Hotelnutzung und einer für den dauerhaften Aufenthalt bestimmten Wohnnutzung einzuordnen sind, ergeben sich rechtliche Sonderthemen, die bei der Verwirklichung neuer Projekte zu beachten sind. Die nachstehende Zusammenfassung soll einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Themen in diesem Zusammenhang geben:

Meldepflicht

Der längere Aufenthalt eines Gastes in einer der oben genannten Nutzungsformen kann die Pflicht des Gastes zur Anmeldung als Wohnsitz auslösen. Der Vermieter hat dann dem Gast den Einzug zu bestätigen. Ist die langfristige Vermietung als Wohnnutzung zu qualifizieren, muss sich der Gast bereits innerhalb einer Woche nach dem Einzug ummelden. Die Meldepflicht entfällt dagegen in der Regel, wenn der Gast in einer Beherbergungsstätte untergekommen ist und der Aufenthalt die Dauer von zwei Monaten nicht überschreitet.

Umsatzsteueroption

Bei einer rein gewerblichen Hotelnutzung liegt eine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit vor. Der Vermieter kann in der Folge – wegen der Erwirtschaftung rein umsatzsteuerpflichtiger Einnahmen – zur Umsatzsteuer optieren. Bei einer Wohnnutzung ist dies gerade nicht möglich. Hieraus können erhebliche finanzielle Folgen entstehen.

Soziales Wohnraummietrecht

Sofern die jeweilige langfristige Vermietung als Wohnraumvermietung ausgelegt wird, greift das soziale Wohnraummietrecht, insbesondere der gesetzliche Kündigungsschutz und die Bindung an den ortsüblichen Mietpreis.

Baurechtliche Zulässigkeit

Da die Zulässigkeit einer Nutzung u.a. anhand der Art der baulichen Nutzung zu beurteilen ist, ist zwingend eine bauplanungsrechtliche Einordnung der langfristigen Vermietung erforderlich. Der jeweils angestrebte Nutzungszweck (Wohnnutzung oder eine Beherbergung) unterliegt unterschiedlichen Kriterien und Voraussetzungen, so dass regelmäßig nicht beide Nutzungsarten zulässig sind.

Wohnraumzweckentfremdungssatzung

Sofern bereits bestehende Wohnungen, die schon einmal dem Vermietungsmarkt zugänglich waren, in eine der oben beschriebenen, nicht als Wohnnutzung zu qualifizierenden Nutzungsformen umgewandelt werden sollen, können so genannte Wohnraumzweckentfremdungssatzungen einschlägig sein. In großen deutschen Städten mit besonderer Wohnraumknappheit (z.B. München, Hamburg oder Berlin) gelten solche Satzungen. Darin ist die Umwandlung von vorhandenem Wohnraum in andere Nutzungsformen grundsätzlich untersagt, bzw. nur unter besonderen Voraussetzungen und mit einer gesonderten Genehmigung zulässig. Bei Verstößen (z.B. auch der gewerblichen Vermietung bestehender Wohnungen über Airbnb) können empfindliche Bußgelder verhängt werden (in München z.B. bis zu EUR 500.000,-).

Fazit

Regelmäßig liegt es im Interesse von Vermietern, Betreibern und Investoren, dass die beschriebenen Nutzungsformen nicht als Wohnraumnutzung eingestuft werden, da dann insbesondere gesetzliche Beschränkungen aus dem Baurecht sowie dem sozialen Mietrecht gelten oder steuerliche Nachteile drohen.

Da die Abgrenzung fließend ist, sollte auf Betreiberseite insbesondere darauf geachtet werden, die Unterschiede der oben dargestellten Produkte zu einer reinen Wohnnutzung deutlich hervorzuheben und aufrecht zu erhalten. Dies sind insbesondere die Serviceangebote, welche bei einer reinen Wohnnutzung nicht vorhanden sind, sowie die Begrenzung der Vermietungsdauer auf maximal zwei Monate, um die Begründung eines Lebensmittelpunkts durch den Gast in den vermieteten Zimmern zu verhindern.

Für Vermieter und Investoren ist darauf zu achten, dass, sofern eine Wohnraumnutzung vermieden werden soll, in den Mietvertrag mit dem Betreiber des Objekts Verpflichtungen aufgenommen werden, die vorgenannten Vorgaben zu erfüllen, um eine faktische Wohnnutzung zu verhindern, da diese wiederum zu den genannten Nachteilen (insb. baurechtliche Einschränkungen sowie Einschränkung der gewerblichen Nutzbarkeit für die Zukunft sowie steuerlichen Nachteilen) auf Eigentümerseite führen kann.