11
Jun
2018
Ulrike Janssen
Ulrike Janssen
Immobilienwirtschaftsrecht, Hotelrecht / München
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Ulrike Janssen

Eine unzulässige Wertsicherungsklausel ist als AGB von Anfang an unwirksam

Gewerbemietrecht: LG Wuppertal, Urteil vom 24.11.2016 – 7 O 139/15

Eine Vertragsbestimmung, wonach sich die Miete automatisch ändert, wenn sich der Verbraucherpreisindex (VPI) nach oben verändert, ist von Anfang an unwirksam, wenn es sich um eine vom Vermieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt.

Der Fall

Die Klägerin vermietet Gewerberäume an die Beklagte. Nachdem die Beklagte aufgrund diverser Mängel nur einen geminderten Mietzins entrichtete, kündigt die Klägerin den Mietvertrag und klagt anschließend u.a. auf Zahlung rückständiger Mietzinsen unter Berücksichtigung von Mieterhöhungen aufgrund einer zwischen den Parteien formularvertraglich vereinbarten Preisgleitklausel.

Die Folgen

Preisgleitklauseln sind unzulässig, wenn sie eine Partei unangemessen benachteiligen. Die vorliegende Preisgleitklausel bestimmt zwar eine Mietzinsanpassung im Falle einer positiven Indexveränderung, eine negative Indexveränderung bliebe aber unberücksichtigt. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen, vgl. § 2 III Nr. 1 Preisklauselgesetz (PrKG). Unzulässige Preisgleitklauseln bleiben zwar gemäß § 8 PrKG wirksam, bis der Verstoß gegen das PrKG rechtskräftig festgestellt wurde. Da die streitgegenständliche Klausel vom Kläger aber im Vertragsformular gestellt wurde, mithin eine AGB darstellt, ist diese nach Ansicht des LG Wuppertal von Anfang an unwirksam (§ 307 I 1 BGB).

Was ist zu tun?

Die Zulässigkeit von Preigleitklauseln bestimmt sich nach dem PrKG. Erforderlich ist zunächst eine Bindung des Gläubigers von mindestens 10 Jahren ab Mietbeginn, auch zu erreichen über Verlängerungsoptionen des Schuldners. Daneben muss die Klausel hinreichend bestimmt sein: zu welchem Zeitpunkt findet eine Mietanpassung mit welchem Bezugszeitpunkt für die Berechnung und welchem Index als Bezugspunkt statt? Schließlich ist sicherzustellen, dass die Klausel keine unangemessene Benachteiligung für eine der Parteien darstellt, was hier aber der Fall war. Hinsichtlich der Rechtsfolge stimmt das Gericht daraufhin einer Literaturmeinung zu, wonach § 8 PrKG aufgrund des Wortlauts („gegen dieses Gesetz“) dahin auszulegen ist, dass er nur die Unwirksamkeit nach den Bestimmungen des PrKG betrifft. Andere Bestimmungen, die sich mit der Inhaltskontrolle der Klausel befassen (§ 307 BGB), sollten damit nicht außer Kraft gesetzt werden. Dementsprechend könnte nach dieser Ansicht eine nach dem PrKG verbotene Klausel in Formularverträgen nicht wirksam vereinbart werden. Dass formularvertragliche, gegen §§ 1-7 PrKG verstoßende Preisgleitklauseln von Beginn an unwirksam sind, ist bislang aber nicht höchstrichterlich entschieden. Dies würde voraussetzen, dass § 307 BGB als lex specialis gegenüber § 8 PrKG gewertet werden würde, und zur Folge haben, dass die gesetzlich in § 8 PrKG angeordnete Rechtsfolge praktisch ins Leere liefe.