16
Apr
2018
Ulrike Janssen
Ulrike Janssen
Immobilienwirtschaftsrecht, Hotelrecht / München
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Ulrike Janssen

Untervermietung stillschweigend geduldet – keine außerordentliche Kündigung!

Gewerbemietrecht: OLG Frankfurt, Urteil vom 11.09.2017 – 2 U 102/16

Ein eigenes widersprüchliches Verhalten und die stillschweigende Duldung der Untervermietung können die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses hindern und somit eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter unmöglich machen.

Der Fall

Ein Vermieter kündigt dem Mieter außerordentlich und verlangt Räumung und Herausgabe der Gewerbefläche. Der wichtige Grund hierfür soll u.a. in unbefugten Untervermietungen sowie der Lagerung von Abbruchmaterial durch einen Untermieter auf einer benachbarten, ebenfalls im Eigentum des Vermieters befindlichen Fläche liegen. Der Vermieter hatte auf die Untermieter eingewirkt, die sodann direkte Mietverträge mit ihm abschlossen.

Die Folgen

Eine Kündigung wegen unbefugter Untervermietung ist ausgeschlossen, wenn die Untervermietung über einen längeren Zeitraum nicht beanstandet wird. Außerdem muss mit der Nutzung durch den Untermieter eine ernsthafte Gefährdung des Mietobjekts verbunden sein, welche ausgeschlossen ist, wenn das Untermietobjekt dem Mieter und nicht dem Vermieter gehört. Der Mieter ist verpflichtet, auf eine Entfernung der Abbruchmaterialen hinzuwirken und der Untermieter, diese zu entfernen, weil er auch über das Mietobjekt hinaus Rücksicht auf die Interessen des Mieters zu nehmen hat, dessen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter betroffen sind. Im konkreten Fall entfällt die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses aus diesem Grund, weil der Vermieter mit dem Untermieter einen Mietvertrag abschloss, ohne die unbefugte Lagerung auch nur zu beanstanden. Sämtliche Vorgänge wurden im Ergebnis als vertragliche Auseinandersetzungen beurteilt, die ohne weiteres innerhalb eines langfristigen Mietverhältnisses geklärt werden können und eine Fortsetzung nicht unzumutbar machen.

Was ist zu tun?

Mietvertragsmanagement ist das Stichwort: nur zu oft verschwinden Mietverträge in der Schublade, wenn sie erst einmal abgeschlossen sind. Selbst wenn es Probleme gibt, werden sie oft nicht zu Rate gezogen. Nicht selten erlangen Entscheider auf Vermieterseite keine oder zu spät Kenntnis über Probleme, was dann zu Duldungspflichten, Verwirkung und ggf. Verjährung führen kann. Das mag am häufigen Wechsel der Sachbearbeiter und mangelhafter Mieteraktenführung liegen, zum Teil auch einfach daran, dass Kenntnisse darüber fehlen, welche rechtlichen Konsequenzen ein Handeln/Unterlassen auf einen Mietvertrag haben kann. Dann sieht man sich als logische Konsequenz der Unzulässigkeit des widersprüchlichen Verhaltens im Rechts- und Geschäftsverkehr einer Situation ausgesetzt, die man so gar nicht gewollt hat. Abhilfe kann hier insbesondere eine regelmäßige (rechtliche) Schulung der mit dem Mietermanagement betrauten Personen schaffen, um Sensibilität für entsprechende Themen zu schaffen.