23
Feb
2018
RE Pic

Anspruch auf Nutzungsentschädigung bei Ausübung des Vermieterpfandrechts

Einem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht nicht entgegen, dass er sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter herausgegeben hat.

KG Berlin, Urteil vom 18.07.2016, Az. 8 U 234/14

Der Fall

Im Ausgangsfall hatte die Klägerin gegen die Beklagte einen Räumungstitel vor Gericht erstritten. Weder erfolgte eine Räumung der Geschäftsräume durch die Beklagte, noch betrieb die Klägerin die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel. Stattdessen nahm die Klägerin die Beklagte nunmehr wegen Zahlung auf Nutzungsentschädigung in Anspruch. Die Beklagte wehrte sich unter anderem mit dem Argument, dass ihr die vollständige Rückgabe des Mietobjekts deswegen verwehrt gewesen sei, weil die Klägerin ihr Vermieterpfandrecht ausgeübt habe und das Inventar zurückbehielt.

Die Folgen

Das Kammergericht führt aus, dass ein Nicht-Betreiben der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel einem Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter nicht entgegenstünde. Auch die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts lässt den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht entfallen, da die Ausübung des Vermieterpfandrechts lediglich die vollständige Räumung verhindere, nicht aber die Pflicht des Mieters zur Besitzaufgabe entfallen lasse.

Was ist zu tun?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gem. § 546 Abs. 1 BGB die Mietsache zurückzugeben. Bei Mieträumen heißt das, der Mieter ist grundsätzlich zu zweierlei verpflichtet: er hat die Mietsache zu räumen und herauszugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB in Höhe der vereinbarten Miete. Dem steht nicht entgegen, dass der Vermieter noch nicht die Zwangsvollstreckung aus dem vorangegangenen Räumungstitel betrieben hat. Behält der Vermieter das Inventar oder Teile des Inventars zurück, macht er also sein Vermieterpfandrecht geltend, widerspricht auch dies nicht einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung. An dieser Stelle wird die Differenzierung zwischen der Räumungspflicht und der Herausgabepflicht des Mieters deutlich: Die Ausübung des Vermieterpfandrechts lässt die Pflicht zur Räumung durch den Mieter entfallen, nicht aber die Pflicht zur Herausgabe. Der Mieter hat also weiterhin darauf zu achten, dem Vermieter den vollständigen Besitz wiedereinzuräumen. Das heißt, er muss unter anderem sämtliche Schlüssel zur Mietsache herausgeben und darf keine Schlüssel zurückbehalten.