1
Feb
2018
Bau1

Es kann der Frömmste nicht in Frieden bauen,…

…wenn es dem “bösen” Nachbarn nicht gefällt…

Der Ausgangsfall

Die Gemeinde hat einen neuen Bebauungsplan aufgestellt. Die Baugenehmigung für die geplante Projektentwicklung ist erteilt und der Bau kann starten. Nun wenden sich Nachbarn (ggf. sogar berechtigterweise) mit einem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan mit dem Ziel, diesen für unwirksam erklären zu lassen. Parallel dazu wenden sich die Nachbarn mit Widersprüchen (und ggf. anschließender Klage) gegen die Baugenehmigung. Regelmäßig wird ein Bauherr hier trotz der Verfahren von der Baugenehmigung Gebrauch machen und mit dem Bau beginnen.

Worst-Case Szenario

Wie die Praxis zeigt, wird erhebliche Zeit (meist Jahre) ins Land gehen, bis es insbesondere im Normenkontrollverfahren zu einer abschließenden gerichtlichen Entscheidung gekommen ist. Zwischenzeitlich ist das Projekt fertiggestellt, verkauft und finanziert. Nun kommt das Normenkontrollgericht zu der Entscheidung, dass der Bebauungsplan derart fehlerhaft ist, dass eine Heilung in einem ergänzenden Verfahren nicht möglich ist und erklärt den Bebauungsplan tatsächlich für unwirksam. Damit entfällt die Grundlage auf der die Baugenehmigung für das Projekt erteilt wurde.

Nun stellt sich die Frage nach dem Schicksal der Baugenehmigung und damit des Projekts.

Der theoretische Lauf der Dinge; Bauordnungsrecht als Retter in der Not?

Mit der Unwirksamkeit des Bebauungsplans ist die Grundlage für die erteilte Baugenehmigung entfallen. Man fällt zurück auf die bauplanungsrechtliche Situation die vor dem für unwirksam erklärten Bebauungsplan bestand. Nach dieser bauplanungsrechtlichen Situation richtet sich nun auch die Zulässigkeit des neuen Bauprojekts. Das Bauvorhaben befindet sich damit theoretisch plötzlich wieder im Außenbereich (§ 35 BauGB), im unbeplanten Innenbereich – der hier hinsichtlich der Nutzungsart entweder einem der Baugebietstypen der BauNVO ähnelt (“faktisches Baugebiet”, Fall von § 34 Abs. 2 BauGB) oder auch nicht (§ 34 Abs. 1 BauGB) – oder im Geltungsbereich eines Vorgänger-Bebauungsplans. Gemein wird allen Varianten sein, dass das Bauvorhaben in all diesen Situationen grundsätzlich nicht genehmigungsfähig gewesen wäre, denn andernfalls hätte man den (unwirksamen) Bebauungsplan nicht gebraucht.

Wenn die realisierte Bebauung einem der Baugebietstypen der BauNVO entsprechen sollte – was gar nicht unwahrscheinlich wäre – drängt sich die Idee auf, hier einen Fall eines faktischen Baugebiets anzunehmen mit der Folge, dass sich die Zulässigkeit des realisierten Projekts auch genau daran bemessen würde. Hier besteht allerdings das Risiko, dass ein Gericht bei der Entscheidung über die Baugenehmigung darin einen Zirkelschluss sieht und diesem Ansatz nicht folgt – zur Erinnerung: es laufen im geschilderten Fall zwei Verfahren, eines davon gegen die Baugenehmigung.

Ein Blick in die Bauordnungen der Bundesländer bringt hier keine Rettung aus der Not. Die Bauordnungen der Länder Sachsen-Anhalt, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern enthalten zwar Regelungen zur Rechtmäßigkeit bzw. Genehmigungsbedürftigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, welcher im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens für unwirksam erklärt wurde. Die angesprochenen Regelungen finden aber nur Anwendung auf ohnehin schon genehmigungsfreie Vorhaben, helfen im hier betrachteten Fall also nicht weiter. Ein großes genehmigungsbedürftiges Bauprojekt wird damit nicht nachträglich von der Genehmigungspflicht ausgenommen.

Durch den Wegfall des Bebauungsplans wird die erteilte Baugenehmigung damit also (nachträglich) als rechtswidrig erkannt werden, weil ihr die entsprechende Grundlage entzogen wurde; rechtlich wird sie, wenn sie nicht aus anderen Gründen im Ergebnis bestehen bleiben kann, von Anfang an rechtswidrig sein. Die jeweiligen Landes-Verwaltungsverfahrensgesetze geben Behörden die Möglichkeit, rechtswidrige Verwaltungsakte – auch wenn diese unanfechtbar geworden sind oder die Nachbarn hier ihre Klage gegen die Baugenehmigung verloren haben – zurückzunehmen. Nach einer Rücknahme könnte die Behörde in einem nächsten Schritt eine Nutzungsuntersagung oder Rückbauanordnung erlassen.

Der praktische Lauf der Dinge

Die Rücknahme der Baugenehmigung steht im Ermessen der Behörde. Bei ihrer Ermessensentscheidung wird die Behörde Vertrauensschutzgesichtspunkte zu berücksichtigen haben. Auch wird die Behörde eine Abwägung anzustellen haben zwischen dem formellen Interesse an der Beseitigung rechtswidriger Zustände (Rücknahme der rechtswidrigen Baugenehmigung) und dem Gebot der materiellen Gerechtigkeit (Absehen von der Vernichtung erheblicher wirtschaftlicher Werte). Hier wird insbesondere abzuwägen sein, wie schwer die Gründe faktisch wiegen, aufgrund derer der Bebauungsplan für unwirksam erklärt wurde und ob die Tatsache, dass eine nunmehr rechtswidrige Baugenehmigung in der Welt ist, faktisch so unerträglich ist, dass eine Rücknahme der Baugenehmigung gerechtfertigt wäre. Sicherlich wird dabei auch die Frage erwogen werden, ob der Genehmigungsinhaber Amtshaftungsansprüche gegen die Genehmigungsbehörde hätte, die den Fehler des Bebauungsplans nicht erkannt hat. In der Praxis dürfte es nur in Ausnahmefällen zur Rücknahme der Baugenehmigung und dem Erlass einer Nutzungsuntersagungs- oder gar Rückbauanordnung kommen. Ganz auszuschließen ist ein solches Szenario aber nicht. Zu bedenken ist, dass auch bei Bestehenbleiben der nunmehr rechtswidrigen Baugenehmigung diese nur den Bestand des Projekts erfasst. Es droht zumindest die Ablehnung künftiger Änderungsanträge, etwa zum Umbau aufgrund veränderter Nutzeranforderungen.

Praxisempfehlung

Fraglich ist, wie mit einer solchen Situation insb. im Rahmen von Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen umgegangen werden soll.

Im Rahmen von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen und den dabei zu schließenden Verträgen zwischen Vorhabenträger und Gemeinde sollten keine “Abkürzungen” genommen werden, wenn es darum geht die Verfahrensvorschriften für solche Bebauungspläne, den Vorhaben- und Erschließungsplan und den Durchführungsvertrag zu beachten. Nicht selten ist in der Praxis zu beobachten, dass der notwendige Inhalt eines erforderlichen Durchführungsvertrags auf separate Verträge “aufgesplittet” wird, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten abgeschlossen werden. Diese Vorgehensweise birgt nicht zu vernachlässigende Risiken für die spätere Wirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Fehler auf dieser Ebene des Verfahrens können auch nicht nachträglich geheilt werden. Wenn möglich, sollte darum der Durchführungsvertrag so konkret wie möglich unter Nennung von Durchführungsfristen und in jedem Fall vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplans geschlossen werden.

Im Rahmen eines Ankaufs von Projekten, in denen es ein Normenkontrollverfahren gibt, ist es ratsam, soweit verhandelbar, ein Rücktrittsrecht zugunsten des Käufers im Kaufvertrag für den Fall vorzusehen, dass ein Bebauungsplan für unwirksam erklärt und im Anschluss daran eine Baugenehmigung zurückgenommen wird.

Ist ein Rücktrittsrecht nicht verhandelbar, sollten im Kaufvertrag zumindest Regelungen dazu getroffen werden, dass der Käufer über den Fortgang des Verfahrens durch den Verkäufer informiert und in Prozesshandlungen des Verkäufers im Verhältnis der Kaufvertragsparteien zueinander eingebunden wird. Denn bis zum tatsächlichen Eigentumserwerb des Käufers wird dieser in der Regel nicht in laufende Gerichtsverfahren über die gekaufte Immobilie eingebunden werden. Dies ist in der Verwaltungsgerichtsordnung grundsätzlich nicht vorgesehen.