11
Jan
2018
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Ulrike Janssen
Ulrike Janssen
Immobilienwirtschaftsrecht, Hotelrecht / München
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Ulrike Janssen

Gewerblicher Mietvertrag: Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben?

Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, ist wirksam.

OLG Koblenz, Urteil vom 22.06.2017 – 1 U 1155/16

 

Der Fall

Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses verlangte der Vermieter auf Grundlage einer Sachverständigenschätzung Schadensersatz. Dieser ergäbe sich aus der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, den Mietgegenstand in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben. Der Mieter war hingegen der Auffassung, keinen Schadensersatz zu schulden. Begründet wurde dies damit, dass die Mietsache in einem maroden und unbenutzbaren Zustand übernommen wurde und der Vermieter nun die Mietsache in einem wesentlich besseren Zustand zurückerhalte. Ein Schaden für den Vermieter liege demnach nicht vor. Dem widersprach nun das OLG Koblenz.

Die Folgen

Die Klausel im Mietvertrag, nach der die Mieträume in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben sind, ist wirksam und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne der § 307 ff. BGB. Das Gericht stellt klar, dass solch eine Vereinbarung dem Mieter deutlich geringere Verpflichtungen auferlegt als die Übernahme von Schönheitsreparaturen. Die Klausel verpflichtet – so auch der BGH – eben nicht zur umfassenden Renovierung. Auch die Tatsache, dass die Mietsache durch den Mieter in einem schlechten Zustand übernommen wurde und er dadurch bereits einmal mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren belastet war, ändert hieran nichts, da dem Mieter ein vertraglicher Ausgleich gewährt wurde. Unter „bezugsfertigem Zustand“ ist ein Erhaltungszustand zu verstehen, der es dem Vermieter ermöglicht, die Mietsache einem neuen Mieter – unabhängig von der künftigen Nutzungsform – in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

Was ist zu tun?

Die Entscheidung zeigt, dass die Gerichte möglichst an der vertraglichen Vereinbarung der Vertragsparteien festhalten wollen. Vereinbaren die Vertragsparteien, dass die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben ist, der vom Zustand, in dem die Mietsache erhalten wurde, abweicht, ist diese Vereinbarung maßgeblich. Hierauf gilt es bei der vertraglichen Gestaltung zu achten. Bei der rechtlichen Bewertung im Rahmen der §§ 307 ff. BGB ist der Gesamtkontext der vertraglichen Vereinbarungen zu würdigen und zu berücksichtigen. Aus der Maßgeblichkeit der vertraglichen Vereinbarung ergibt sich jedoch auch ein großer Spielraum an Gestaltungsmöglichkeiten im Einzelfall. Bei der Verwendung von Termini, die durch die Rechtsprechung definiert wurden, ist im Einzelfall Vorsicht geboten. Sind hierbei Beschränkungen, die sich beispielsweise aus der Natur der Mietsache ergeben, gewollt, müssen diese klar festgeschrieben werden.