7
Dez
2017
RE

“caution – enter at your own risk” (…)

(…) – keine Schadensersatzpflicht des (potentiellen) Grundstücksverkäufers aus vorvertraglichem Verschulden bei Scheitern der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags wegen Erhöhung der Kaufpreisforderung

Kurz und knapp:

Der BGH hat mit Urteil vom 13. Oktober 2017 (V ZR 11/17) entschieden, dass ein (potentieller) Grundstücksverkäufer nicht auf Schadensersatz haftet, wenn er – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – dem (potentiellen) Käufer nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis noch zu erhöhen und der Kaufvertrag deshalb am Ende scheitert. Ein (potentieller) Grundstücksverkäufer haftet selbst dann dem (potentiellen) Käufer nicht auf Ersatz eines Finanzierungsschadens, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss des Vertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der (potentielle) Käufer im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

Der (verkürzte) Fall:

Der Kläger beabsichtigte von der Beklagten, einer Großinvestorin in der Immobilienbranche, eine Wohnung zu erwerben, die diese über einem Vermittler zum Preis von EUR 376.700,00 im Internet inseriert hatte. Nach einer Besichtigung übersandte der Vermittler dem Kläger Anfang September 2013 einen ersten Kaufvertragsentwurf. Am 23. September 2013 informierte der Kläger den Vermittler darüber, ein Angebot für einen Kaufpreis-Finanzierungsvertrag erhalten zu haben, das eine Annahmefrist bis zum 1.Oktober 2013 vorsah. Der Kläger fragte vor diesem Hintergrund nach, welche Aspekte einer Abwicklung des Kaufvertrages noch entgegenstünden. Der Vermittler antwortete 3 Tage später, dass (abgesehen von Formalien) keine Hindernisse bestünden und übersandte dem Kläger einen weiteren Kaufvertragsentwurf. Der Kläger schloss daraufhin einen Darlehensvertrag über EUR 300.000,00 mit einem Widerrufsrecht bis Mitte Oktober 2013 ab. Am 30. September 2013 erhielt der Kläger die Mitteilung, der Kaufvertrag könne Mitte Oktober 2013 beurkundet werden; der Beurkundungstermin wurde jedoch auf Ende Oktober verschoben. Am 22. Oktober 2013, nach Ablauf der Widerrufsfrist für den Kläger aus dem Finanzierungsvertrag, teilte der Vermittler dem Kläger mit, dass die Beklagte die Wohnung nur noch zu einem Kaufpreis in Höhe von EUR 472.400,00 verkaufen werde, woraufhin der Vertragsschluss nicht mehr zustande kam.

Dem Kläger entstanden durch Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages Kosten von rund EUR 9.000,00, die er von der Beklagten als Schadensersatz wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten zurückerstattet verlangt.

Die Begründung des BGH:

Der BGH hat entschieden, dass der Kläger hier keinen Anspruch auf Schadensersatz hat. Grundsätzlich komme ein solcher Anspruch wegen Verletzung einer vorvertraglichen  Schutzpflicht zwar auch im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags in Betracht. Dies sei aber nur dann ausnahmsweise möglich, wenn die Verletzung solch einer vorvertraglichen Schutzpflicht eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche, Treuepflichtverletzung einer Partei darstelle. Dies sei z. B. beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann der Fall, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Laufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren.

Denn, würden abgesehen von strengen Ausnahmen, Schadensersatzansprüche wegen Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten bestehen, würde dies einen indirekten Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags bedeuten. Ein solcher Zwang liefe aber dem Zweck der Vorschrift des § 311 b BGB zuwider, nach der ein Grundstückskaufvertrag erst bindend ist, wenn er notariell beurkundet wurde.

In der Erhöhung des Kaufpreises durch die Beklagte sah der BGH keine schwerwiegende Treuepflichtverletzung, die eine vorvertragliche Schutzpflichtverletzung begründen könnte. Die Beklagte durfte sich nach Ansicht des BGH – bei wahrheitsgemäßer Erklärung einer Abschlussbereitschaft im Zeitpunkt der Erklärung – innerlich vorbehalten, den Kaufpreis noch zu erhöhen, solange sie den Kläger nur zeitnah von ihrem Entschluss dazu unterrichtete. Dies habe sie getan.

Der BGH sah auch keinen schwerwiegenden Treuepflichtverstoß vor dem Hintergrund, dass die Beklagte (die sich das Wissen des Vermittlers zurechnen lassen muss) wusste, dass der Kläger im Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrags bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hatte. Hierin könne schon deshalb keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung gesehen werden, weil es der Kaufinteressent andernfalls in der Hand hätte, durch eigene Dispositionen (Schaffen von Tatsachen durch Abschluss eines Darlehensvertrags) den Verkäufer mittelbar zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages zu bewegen, obwohl ein formgültiger Vertrag i.S.d. § 311 b BGB noch nicht zustande gekommen ist. Auch dies liefe dem Zweck der gesetzlich vorgesehenen Beurkundungspflicht zuwider.

Auswirkungen für die Praxis und Handlungsempfehlung:

Der BGH hat mit der vorliegenden Entscheidung die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsverletzung im Rahmen von Grundstückskaufverträgen konkretisiert. Ein Schadensersatzanspruch ist nur in extremen Fällen schwerwiegender Treuepflichtverletzungen möglich. Der Abbruch von Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund genügt dafür noch nicht. Der BGH hat in diesem Zusammenhang auch klar gesagt, dass es Sache des Klägers sei zu beweisen, dass die Voraussetzungen einer solchen Treuepflichtverletzung wie z.B. die Tatsache, dass die Beklagte von Anfang an nicht zum Vertragsschluss bereit gewesen sei, vorliegen. Ein solcher Beweis wird praktisch nur schwer zu führen sein. Die gute Nachricht ist jedoch, dass ein Schadensersatzanspruch, sei er auch schwer durchsetzbar, nicht kategorisch ausgeschlossen ist.

Grundsätzlich bleibt es aber bei den folgenden – jedenfalls für Käufer in der derzeitigen Marktlage unerfreulichen – Grundsätzen: Der Verkäufer kann seine Preisvorstellung bis zur Beurkundung des Grundstückskaufvertrags jederzeit ändern. Der Käufer handelt vor Beurkundung des Grundstückskaufvertrags auf eigenes Risiko. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses gemacht werden, erfolgen auf eigene Gefahr.

Diese Risiken treffen die Parteien (insb. einen (potentiellen) Käufer) grundsätzlich auch bei Abschluss eines “letter of intent“, von “minutes of understanding“, “heads of terms“, “term sheets” etc. Dies soll im Umkehrschluss aber auch nicht heißen, dass diese branchenüblichen Vereinbarungen nicht aus anderen Gründen absolut sinnvoll und ratsam sind. Soweit darin andere bindende Verpflichtungen der Parteien festgehalten werden, ist auch in diesem Zusammenhang und unabhängig von § 311 b BGB die Regelung von Ersatzansprüchen möglich. In Betracht kommen Regelungen zum Ersatz frustrierter Aufwendungen wie Reservierungsgebühren für Makler oder zur Erstattung angefallener Berater- und Due-Diligence-Kosten ebenso wie die Vereinbarung selbstständiger Vertragsstrafe-Versprechen oder pauschalierter Schadensersatzansprüche (z.B. als “break-up fee“). Hierbei ist es entscheidend, dass die Grenze zum mittelbaren Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags nicht überschritten wird, da solche Regelungen sonst wegen § 311 b BGB wieder unwirksam wären. Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, ist abhängig vom Einzelfall und entscheidet sich an der konkreten Ausgestaltung der vorvertraglichen Vereinbarung (z.B. der Einhaltung bestimmter Wertgrenzen).

Käufern ist in jedem Fall – insbesondere in Zeiten eines heißen Grundstücksmarktes – zu raten, Aufwendungen im Vertrauen auf einen künftigen Grundstückskaufvertrag mit Bedacht zu tätigen und z.B. Finanzierungsvereinbarungen nicht vor formwirksamem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags, aufschiebend bedingt auf den Abschluss eines solchen Grundstückskaufvertrags oder nur mit entsprechenden Lösungsrechten für den Fall zu schließen, dass der Grundstückskaufvertrag scheitert.