20
Nov
2017
Gebaeudewand Glas

Altlastenverdacht als Mangel?!

Ein Grundstück ist bereits dann mangelhaft, wenn dessen frühere Nutzung einen Altlastenverdacht begründet. (BGH, Urteil vom 21.07.2017 – V ZR 250/15)

Kurz und knapp

Der BGH hat mit Urteil vom 21. Juli 2017 entschieden, dass schon ein bloßer Altlastenverdacht – und dies meint nicht etwa die Listung des Grundstücks als Altlastenverdachtsfläche im Altlastenkataster – aufgrund einer früheren Nutzung eines Grundstücks einen Sachmangel darstellt, ohne dass dazu noch weitere Umstände, insb. das tatsächliche Vorhandensein von Altlasten, hinzutreten müssen. Ein Verkäufer handelt bereits dann arglistig und kann sich nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn er eine ihm bekannte frühere altlastenverdächtige Nutzung des Grundstücks gegenüber dem Käufer verschweigt. Für den Käufer gilt in diesem Zusammenhang eine Beweiserleichterung hinsichtlich der Arglist des Verkäufers.

Der (verkürzte) Fall

Der Kläger / Käufer erwarb von der Beklagten / Verkäufer mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Dem mitverklagten Geschäftsführer der persönlich haftendenden Komplementärgesellschaft des Verkäufers war bekannt, dass auf den Grundstücken früher eine Asphaltmischanlage sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben wurden. Der damalige Vor-Verkäufer hatte dem beklagten Geschäftsführer im Vorerwerbsvertrag zugesichert, dass ihm Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Der nun mitverklagte Geschäftsführer hatte sich offenbar auf diese Zusicherung verlassen.

In der Folge ist dem Käufer die altlastenverdächtige Vornutzung der verkauften Grundstücke bekannt geworden. Der Käufer verlangte daraufhin vom Verkäufer sowie dem mitverklagten Geschäftsführer Schadensersatz in Höhe von 884.000,00 EUR. Um diesen Betrag sei der Wert der Grundstücke aufgrund des auf der früheren Nutzung beruhenden Altlastenverdachts vermindert. Darüber hinaus verlangte der Kläger die Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihm weitere in diesem Zusammenhang entstehende Schäden zu ersetzen.

Die Begründung des BGH

Der BGH hat entschieden, dass der frühere Betrieb einer Asphaltmischanlage und eines Klärschlammrückhaltebecken auf den Grundstücken objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel der Grundstücke begründen. Zwar sei nicht jedes in der Vergangenheit als Industriegelände genutztes Grundstück von vornherein altlastenverdächtig. Anders aber, wenn eine frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Belastungen begründet. Dies sieht der BGH hier gegeben. Nicht erforderlich sei, dass der Altlastenverdacht durch “konkrete und gewichtige Tatsachen” untermauert wird oder die Gefahr einer tatsächlichen Kontamination “konkret und naheliegend” wäre.

Für den Käufer bestehe aufgrund des Altlastenverdachts das Risiko, von Behörden zur Beseitigung von Altlasten in Anspruch genommen zu werden. Daneben führe der Altlastenverdacht zu einer Wertminderung. Dies führt nach Ansicht der Richter dazu, dass die Grundstücke mangelhaft sind.

Der vereinbarte Haftungsausschluss soll hier auch nicht dazu führen, dass sich der Käufer auf Sachmängel nicht berufen kann, da der Verkäufer den Mangel hier i.S.v. § 444 BGB arglistig verschwiegen hat. Dafür reicht es aus, wenn (hier) der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Sachmangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht so abgeschlossen hätte.

Den Verkäufer traf hier nach Auffassung des BGH eine Aufklärungspflicht, welche er verletzt habe, indem er die frühere Nutzung der Grundstücke nicht offengelegt hat. Diese Aufklärungspflicht liefe leer, wenn sie erst dann greife, wenn der Verkäufer konkrete Anhaltspunkte für tatsächliche Kontaminationen hat. Durch die Offenlegung der früheren Nutzung soll einem Käufer die Möglichkeit gegeben werden, den Kaufgegenstand zu untersuchen und eventuelle Mehrkosten abzuschätzen.

Ein arglistiges Handeln muss grundsätzlich von demjenigen, der einen Anspruch geltend macht dargelegt und bewiesen werden. Es kann verneint werden, wenn trotz des Altlastenverdachts Umstände vorliegen (z.B. eine Untersuchung des Grundstücks mit negativem Ergebnis), aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf eine Schadstoffbelastung bestehe trotz der gefahrträchtigen Nutzung in der Vergangenheit nicht. Dass dem Verkäufer keine Bodenverunreinigungen bekannt waren und er sich quasi auf die Zusicherung des Vor-Verkäufers verlassen hat, diesem seien Bodenverunreinigungen nicht bekannt, lässt der BGH hier nicht genügen.

In diesem Zusammenhang hat der BGH entschieden, dass es nicht Sache des Käufers ist, die konkreten Tatsachen darzulegen, aus denen der Verkäufer auf einen Altlastenverdacht schließen musste. Es ist vielmehr Sache des Verkäufers plausibel zu machen, aus welchen objektiven Umständen (z.B. einer Untersuchung) er bei Vertragsschluss angenommen hat, dass trotz des begründeten Altlastenverdachts eine tatsächliche Belastung nicht gegeben ist. Insofern kommt dem Käufer hier eine Beweiserleichterung zugute.

Auswirkungen für die Praxis und Handlungsempfehlung

Der BGH hat mit der vorliegenden Entscheidung die Schwelle für ein arglistiges Verhalten des Verkäufers stark abgesenkt. Er bejaht ein arglistiges Handeln des Verkäufers bereits dann, wenn dieser eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, gegenüber dem Käufer verschweigt.

In der Praxis ist deshalb auf Verkäuferseite unbedingt darauf zu achten, dass alle im Zusammenhang mit dem Verkaufsobjekt bekannten Tatsachen bezüglich einer eventuellen gefahrträchtigen Nutzung in der Vergangenheit gegenüber dem Käufer offenlegt werden. Nur so ist gewährleistet, dass ein darüber hinaus zu vereinbarender Haftungsausschluss im Endeffekt auch tatsächlich greift.

Zumindest bei entsprechender Kenntnis einer verdächtigen Vornutzung eines Grundstücks dürfte künftig ein “Rückzug” auf eine negative Kenntniserklärung in Bezug auf Altlasten mit der Begründung, dass der Verkäufer tatsächlich keine Kenntnis von solchen Altlasten hatte, nicht mehr ausreichen, um sicher eine Haftung für Altlasten auszuschließen.

Wurden seitens eines Verkäufers im Zusammenhang mit Altlastenverdachtsfällen weitere Nachforschungen angestellt (Gutachten, Einholung von Altlastenauskünften), ist es gerade vor dem Hintergrund der durch den BGH angenommenen Beweiserleichterung für den Käufer wichtig, solche Nachforschungen sauber zu dokumentieren, um sich hier gegen den Vorwurf der Arglist erfolgreich verteidigen zu können. Idealerweise sollte solche Dokumentation auch stets gleich dem Kaufvertrag selbst beigefügt werden.

Daneben ist es von entscheidender Bedeutung, im Kaufvertrag im Rahmen von Kenntniserklärungen klar zu definieren, auf wessen Kenntnisse es den Parteien ankommen soll, um je nach Stellung eine Haftung möglichst zu beschränken oder auf der anderen Seite einen effektiven Haftungsdurchgriff zu gewährleisten. Gerade für letzteres ist es nötig, diejenigen Personen in den Geltungsbereich einer Kenntnisklausel aufzunehmen, die auch tatsächlich Kenntnis von dem in Rede stehenden Grundstück haben (Property Manager, Facility Manager).