14
Nov
2017
Hotel 2

Die Inventarliste: “Haben wir nicht – haben wir auch noch nie gebraucht”

Das Hotel ist gebaut und an den Betreiber samt Hotelausstattung übergeben worden. Der Betreiber hat das Hotel eröffnet und zahlt seine Pacht. Eine Inventarliste, also die Dokumentation des Inventarbestandes, gibt es nicht. Solange sich jede Partei so verhält, wie es die andere Partei von ihr erwartet, wird dieser Umstand nicht zur Sprache kommen. Sollte dies jedoch einmal nicht der Fall sein oder ein kritischer Kaufinteressent ins Spiel kommen, wird schnell der Ruf nach Rechtssicherheit laut.

1. Pachtvertrag

Liegt das Inventar im Eigentum des Verpächters und gehört zum Pachtgegenstand, ist üblicherweise eine Verpflichtung des Pächters im Pachtvertrag enthalten, spätestens mit Übergabe des Hotels eine Inventarliste zu erstellen und diese laufend zu aktualisieren. Sollte diese Inventarliste nie erstellt und damit nicht (im Rahmen eines Nachtrags) Teil des Pachtvertrages geworden sein, könnte dies bereits Auswirkungen auf den Pachtvertrag haben:

(a) Bestand
Die Parteien eines Pachtvertrages über ein Bestandsobjekt sehen den Pachtvertrag in der Regel als wirksam an und setzen ihn in Vollzug – auch ohne Inventarliste. Man will den Pachtvertrag augenscheinlich nicht von dieser Inventarliste abhängig machen, sondern ist sich darüber einig, dass sämtliches am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet wird. Hierfür spricht auch § 311c BGB, der auf Pachtverträge entsprechend anwendbar ist. Hiernach ist im Zweifel das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene Zubehör des Pachtobjekts mitverpachtet, mithin auch das Hotelinventar (auch wenn der Begriff des Inventars weiter ist, als der des Zubehörs – hierzu zählen nämlich nach der Verkehrsauffassung auch Vorräte oder Grundstücksbestandteile).

Die Schriftform ist laut BGH (NJW 2000, 354 ff.; NZM 2009, 198 f.) ebenfalls gewahrt. Formbedürftig ist nur, was nicht ohnehin gelten würde. Geht man aber davon aus, dass das gesamte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Hotel vorhandene Inventar mitverpachtet werden soll, kommt einer Inventarliste regelmäßig nur Beweisfunktion zu. Hierfür spricht auch § 585b BGB, wo der Gesetzgeber bei Landpachtpachtverträgen die Aufnahme einer Inventarliste lediglich aus Beweiszwecken empfiehlt, nicht aber zur Voraussetzung der Formwahrung macht.

(b) Neubau
Fraglich ist, ob dies im Rahmen einer Projektentwicklung ebenso gelten kann. Denn hier gibt es zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch kein Inventar, welches sich im Hotel befindet. In der Regel wird in einem solchen Pachtvertrag vereinbart, dass Pächter und Verpächter nach der Übergabe einen der Schriftform genügenden Nachtrag abschließen werden, dem sie dann die Inventarliste beifügen. Was aber, wenn es hierzu nie kommt oder aber erst nach Jahren eine solche Liste erstellt wird? Verursacht dies einen Schriftformmangel des Pachtvertrages mit der Folge der Kündbarkeit vor Ablauf einer ggf. langen Festlaufzeit oder sollte auch hier der Inventarliste nur Beweisfunktion zukommen?

Wenngleich die Rechtsprechung die Anforderungen an die Schriftform gelockert hat, sollte aus Gründen der Rechtssicherheit und der Beweiserleichterung Wert darauf gelegt werden, jedem Pachtvertrag (nachträglich) eine Inventarliste beizufügen. Denn auch ohne Schriftformmangel kann es bei fehlender Inventarliste zu Diskussionen darüber kommen, was zum Inventar gehört und daher der Instandhaltungs-/-setzungs-/Ersatzpflicht sowie der Rückgabepflicht unterliegt.

2. Mietvertrag

Auch wenn das Inventar nicht mitvermietet wird und dem Mieter gehört, hat der Vermieter ein Interesse daran, dass der Mieter sein Inventar im vertraglich vereinbarten Standard instand hält, instand setzt und ggf. ersetzt. Oftmals hat der Vermieter bei Beendigung auch eine Erwerbsoption für das Inventar. Wie aber will der Vermieter überprüfen, ob der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nachkommt oder ob bei Beendigung das dem vereinbarten Standard entsprechende Inventar im Hotel vorhanden ist, wenn er nie eine Inventarliste erhalten hat? Auch hier kommt der Inventarliste wieder die bereits erwähnte Beweisfunktion zu.

3. Verkauf

Was passiert nun aber, wenn entweder das Hotel samt Inventar oder aber nur das Inventar veräußert werden soll? Kann man auch hier davon ausgehen, dass eine Inventarliste entbehrlich ist, weil sie entweder auf die Schnelle nicht zu erstellen ist oder aber aus anderen Gründen nicht vorhanden ist? Zu unterscheiden sind hier der schuldrechtliche Vertrag und die sachenrechtliche Übereignung. Erst letztere lässt das Eigentum vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen.

Handelt es sich bei Inventar um wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit des Grundstücks, ist eine fehlende Liste unproblematisch, da sich das rechtliche Schicksal der wesentlichen Bestandteile nach der Hauptsache (dem Grundstück) richtet. Gleiches gilt im Ergebnis für Zubehör, da hier die Vermutung des § 311c BGB eingreift. Fallen Inventargegenstände jedoch nicht in eine der vorgenannten Kategorien, ist eine Vereinbarung über die Mitveräußerung dann mitzubeurkunden, wenn der Grundstückskaufvertrag hiervon abhängig ist. Dies wäre denkbar, wenn es dem Verkäufer darauf ankommt, das Inventar auf jeden Fall mit dem Hotel mitzuveräußern, weil er hierfür keine Verwendung mehr hat. In der Regel wird das Inventar im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich als mitverkauft erwähnt und ein separater Kaufpreis hierfür ausgewiesen.

Wird Inventar (im Grundstückskaufvertrag mit) verkauft, bedarf es auch einer Inventarliste. Diese muss dem (schuldrechtlichen) Kaufvertrag selbst jedoch noch nicht beigefügt sein, da Gegenstand eines Kaufvertrages über Inventar auch eine Sachgesamtheit sein kann. Eine Sachgesamtheit besteht aus mehreren (sachen-) rechtlich selbstständigen Sachen, die aus praktischen Gründen des Verkehrs unter einer einheitlichen Bezeichnung zusammengefasst werden. Da Gegenstand einer (sachenrechtlichen) Verfügung dann jedoch nicht die Sachgesamtheit, sondern nur die einzelne Sache sein kann, müssen zur Erfüllung des (schuldrechtlichen) Kaufvertrages die Sachen einzeln übereignet werden.

Gerade bei der Verfügung über Sachgesamtheiten kommt es auf den Bestimmtheitsgrundsatz an. Dieser gebietet, dass die Verfügungsgegenstände so bezeichnet sind, dass keine Spielräume für Interpretationen bleiben. Gegen den Sammelbegriff “Inventar” könnte man einwenden, dass die persönlichen Gegenstände der Gäste des Hotels und/oder des Pächters und seiner Mitarbeiter ausgenommen sind. Über den Bestimmungszweck der einzelnen Sache kann es daher zu Unklarheiten und Streit kommen. Vor diesem Hintergrund kommt eine Übereignung wohl nicht unter dem Sammelbegriff “Inventar”, sondern nur einzeln durch Nennung in einer Inventarliste in Betracht. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (NJW 2008, 3142) genügt die Bezugnahme auf eine Inventarliste außerhalb der Einigung, wenn die einzelnen Gegenstände darin eindeutig identifiziert werden können. Die Liste kann für andere Zwecke und separat erstellt worden sein.

Dies bedeutet, dass das Vorhandensein einer Inventarliste (ggf. mit Angabe des auf den jeweiligen Gegenstand entfallenden Teilbetrages des Kaufpreises) spätestens Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises sein sollte.

4. Bilanzierung

Sollte eine der Parteien das Inventar bilanziell geltend gemacht haben (im Rahmen des Sofortabzugs oder durch Ansatz und ratierliche Abschreibungen), können die Parteien zumindest auf dieser Basis eine Inventarliste erstellen. Aber auch bei der Bilanzierung treten verschiedenste Erscheinungsformen auf: meistens fällt den Parteien erst auf Nachfrage auf, dass Beide das Inventar bilanzieren oder aber keine der Beiden. Richtigerweise ist entweder der Verpächter oder der Pächter nach Handelsrecht verpflichtet, das Inventar buchhalterisch zu erfassen. Maßgebend ist dabei das wirtschaftliche Eigentum an dem Inventar, denn der Kaufmann, und als solcher gelten Verpächter und Pächter, hat alle in seinem wirtschaftlichen Eigentum stehenden Wirtschaftsgüter in seiner Bilanz auszuweisen. Ist bei beiden oder bei keinem eine bilanzielle Erfassung erfolgt, sind die Bilanzen unrichtig und müssen – soweit zulässig – korrigiert werden. Dabei ergeben sich zwingend steuerliche Auswirkungen, die im Auge zu behalten sind. Aus diesem Grund ist es zwingend erforderlich, bereits bei Erstellung des Pachtvertrags die bilanzielle Behandlung des Inventars im Auge zu behalten und hier die richtigen Weichen für eine zutreffende (und gewünschte) Bilanzierung des FF&E zu stellen.