8
Nov
2017
Füller und Block

BGH verwirft Schriftformheilungsklauseln

BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16

Der BGH hat mit Urteil vom 27. September 2017 entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Die Mietvertragsparteien können sich daher nicht mehr auf die Unmöglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages während der vereinbarten Festlaufzeit verlassen. Mit dem am 7. November 2017 veröffentlichten Urteil des BGH dürfte jetzt ein “Schreckgespenst” durch die Immobilienbranche ziehen.

Kurz und knapp:

Nach dem Urteil des BGH sind Schriftformheilungsklauseln per se unwirksam. Mietverträge, die einen Schriftform-mangel aufweisen, können daher jederzeit von beiden Vertragsparteien mit der ordentlichen Kündigungsfrist (binnen 6 – 9 Monaten) von beiden Vertragsparteien gekündigt werden. Nur ausnahmsweise steht Treu und Glauben einer ordentlichen Kündigung entgegen.

Der (verkürzte) Fall:

Im Mietvertrag bzw. seinem Nachtrag hatten die Mietparteien ursprünglich eine Wertsicherungsklausel vereinbart, wonach die Miete anzupassen ist, wenn sich der Verbraucherpreisindex um mindestens 10 Punkte verändert. Der Nachtrag enthielt zudem eine Schriftformheilungsklausel, wie sie heute in fast jedem Gewerberaummietvertrag zu finden ist.

In der Folgezeit bat der Vermieter den Mieter in einem Schreiben die Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern, dass die Miete nicht erst ab einer Veränderung von 10 Punkten, sondern ab einer Veränderung von 5% des Verbraucherpreisindexes angepasst wird. Der Mieter vermerkte auf dem Vermieterschreiben handschriftlich “6% einverstanden” und gab das von ihm unterschriebene Schreiben an den Vermieter zurück. Der Vermieter erhöhte wenige Monate später aufgrund Erreichens der 6% Schwelle die Miete, die der Mieter fortan auch entrichtete. Drei Jahre später kündigte der Vermieter dem Mieter ordentlich aufgrund Nichteinhaltung der Schriftform. Zu Unrecht urteilte der BGH – jedoch überraschender Weise nicht aufgrund der vereinbarten Schriftformheilungsklausel.

Die Begründung des BGH:

Unwirksamkeit gegenüber Erwerber

Bisher hatte der BGH lediglich entschieden, dass es mit § 550 BGB nicht vereinbar ist, wenn Schriftformheilungsklauseln auch einem Erwerber, der in den Mietvertrag als neuer Vermieter eintritt, die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung aufgrund Schriftformverstoßes nehmen (siehe hierzu auch bereits unsere Blog-Beiträge vom 21. April 2017 und 29. Juni 2017). Begründet wurde die Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel gegenüber einem Erwerber mit dem Schutzzweck des § 550 BGB. Der Erwerber, der von Gesetzes wegen bei Erwerb der Immobilie als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintritt, soll davor geschützt werden, einen Mietvertrag zu übernehmen, dessen wirtschaftliche Bedingungen oder Vermieterverpflichtungen sich anders als erwartet und deshalb wirtschaftlich einkalkuliert darstellen. Ergeben sich die Bedingungen des Mietvertrages nicht aus dem Mietvertrag und seiner etwaigen Nachträge, weil etwa mündliche Nebenabreden getroffen wurden, so soll dem Erwerber die Möglichkeit offen stehen, sich von diesem Mietvertrag durch ordentliche Kündigung zu lösen.

Generelle Unwirksamkeit

Ob die Schriftformheilungsklausel dagegen überhaupt mit § 550 BGB vereinbar ist, wurde vom BGH bislang nicht entschieden. In Rechtsprechung und Literatur bestehen zur Frage der Wirksamkeit unterschiedliche Auffassungen, die sich zumindest in der Praxis nunmehr erledigt haben.

Der BGH schloss sich der Auffassung an, dass Schriftformheilungsklauseln stets, egal ob als Allgemeine Geschäftsbedingung oder individualvertraglich vereinbarte Klausel, unwirksam sind. Die Vorschrift des § 550 BGB dient nicht nur dem Schutz des Erwerbers (s.o.), sondern soll nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen schützen. Hätte der Gesetzgeber diesen vom BGH begründeten Schutz der ursprünglichen Vertragsparteien nicht gewollt, hätte er die Rechtsprechung des BGH im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes in 2001 korrigieren können, indem er in der früheren Vorschrift des § 566 BGB die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt hätte.

Mit § 550 BGB hat der Gesetzgeber laut dem BGH die Vertragsfreiheit bewusst dahingehend eingeschränkt, dass langfristige mietvertragliche Bindungen über Wohn- und Gewerberäume der Schriftform bedürfen. Ist die in § 550 BGB vorgeschriebene Schriftform in den Mietverträgen nicht gewahrt, besteht als unabdingbare gesetzliche Folge auch kein langfristiges Mietverhältnis, welches es zu wahren gelte.

Eine Schriftformheilungsklausel soll dementgegen die vom Gesetzgeber bewusst gewollte Rechtsfolge des § 550 BGB in unzulässiger Weise umgehen. Hiernach soll der Mietvertrag bei Nichteinhaltung der Schriftform eben nicht wie vom Gesetzgeber vorgesehen ordentlich kündbar sein. Hierin sieht der BGH einen unzulässigen Verstoß gegen zwingendes Recht mit der Folge der Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel.

Kündigung verstößt gegen Treu und Glauben

Im vorliegenden Fall kam der BGH am Ende trotz Unwirksamkeit der Schriftformheilungsklausel zu dem Ergebnis der Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Dies begründete er mit einem Verstoß des Vermieters gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Ein solcher Verstoß liegt nach dem BGH vor, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Die Bitte des Vermieters an den Mieter, die Wertsicherungsklausel von 10 Punkten auf 5% abzuändern, war lediglich für den Vermieter vorteilhaft. Er konnte die Miete nach der Anpassung der Wertsicherungsklausel wesentlich früher anpassen, als nach der ursprünglich vereinbarten Klausel. Dass der Vermieter die von ihm geforderte und nur ihn begünstigende nicht schriftformkonforme Anpassung des Mietvertrages zum Anlass nimmt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, ist für den BGH im vorliegenden Fall ein klarer Fall rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters. Eine auf diese Kündigung beruhende Vertragsbeendigung wäre nach der Auffassung des BGH ein schlechthin untragbares Ergebnis, so dass dem Vermieter die Berufung auf den Schriftformverstoß gemäß § 242 BGB versagt ist.

Auswirkungen für die Praxis und Handlungsempfehlung:

Heute sind in fast allen Gewerberaummietverträgen Schriftformheilungsklauseln vereinbart. Aufgrund der bisher ergangenen Urteile u.a. der Oberlandesgerichte Braunschweig, Dresden, Frankfurt und Köln konnten sich die Parteien bislang auch mit einer gewissen Sicherheit darauf verlassen, dass diese Schriftformheilungsklauseln wirksam vereinbart werden können und sie vor einer unerwarteten ordentlichen Kündigung aufgrund Nichteinhaltung der Schriftform geschützt sind.  Dieser vermeintliche Schutz besteht seit dem 27. September 2017 nicht mehr.

Es besteht vielmehr das akute Risiko, dass jeder Mietvertrag der die Schriftform des § 550 BGB nicht wahrt, ordentlich gekündigt werden kann. Aufgrund des Urteils entfällt für die kündigungswillige Partei nun auch die Unsicherheit, ob der Kündigung nicht doch noch die vereinbarte Schriftformheilungsklausel entgegenstehen könnte. Diese Ungewissheit hat in der Vergangenheit mit Sicherheit die eine oder andere Vertragspartei von einer möglichen Kündigung abgehalten. Es bleibt abzuwarten, ob die Kündigung aufgrund der Nichteinhaltung der Schriftform nunmehr wieder an Häufigkeit gewinnt.

Einer Kündigung aufgrund Nichteinhaltung der Schriftform steht nunmehr nur noch der Einwand des § 242 BGB (Treu und Glauben) entgegen. Eine Regelung, die nur dann herangezogen wird, wenn die strikte Anwendung des bestehenden Rechts zu ungerechten Ergebnissen führen würde.

Auf den Schutz des § 242 BGB sollte sich keinesfalls verlassen werden. Einerseits besteht der Schutz nur unter den engen o.g. Voraussetzungen, andererseits wird § 242 BGB in den meisten Fällen nur eine Partei vor einer Kündigung schützen, nicht dagegen, wie die Schriftformheilungsklausel andachte, beide Parteien. Dies zeigt sich an dem hier behandelten Fall. Der Vermieter war wegen Verstoßes gegen § 242 BGB an einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verhindert. Der Mieter hätte dagegen ordentlich kündigen können. Der Mieter hatte nämlich weder die nicht schriftformkonforme Änderung der Wertsicherungsklausel veranlasst, noch hatte sie ihm einen wirtschaftlichen Vorteil beschert.

Wir empfehlen bei der Vertragsgestaltung als auch beim “Leben des Vertrages” zwingend darauf zu achten, dass alle Nebenabreden zum Mietvertrag schriftformkonform festgehalten werden. Lieber einen möglichweise unnötigen Nachtrag zu viel abschließen, als einen zu wenig und in Folge einer Kündigung überhaupt keinen Mietvertrag mehr zu haben. Da die meisten Verstöße gegen die Schriftform nicht bei der Vereinbarung des Mietvertrages oder seiner Nachträge entstehen, sondern im täglichen Leben mit dem Vertrag, müssen insbesondere die Personen, die mit der Vertragsbetreuung vertraut sind, sensibilisiert werden. Die in der Praxis fast üblichen “unter der Hand” Abreden wie Stellplatztausch, Tausch eines Lagerraums, etc. können jetzt noch mehr als vor dem Urteil fatale Folgen haben.

Bei wichtigen Bestandsmietverträgen sollten Schriftformverstöße im Auge behalten werden. Zeigt sich ein Verstoß gegen die Schriftform bestehen zwei Möglichkeiten:

1. Den Vertragspartner aktiv auf die Nichteinhaltung der Schriftform ansprechen und um Abschluss eines Nachtrags bitten, in welchem der Fehler geheilt wird. Macht der Vertragspartner mit, ist die Welt (wieder) in Ordnung. Gleichzeitig riskiert man hierdurch jedoch schlafende Hunde zu wecken. Möglicherweise sucht der Vertragspartner bereits nach Wegen um aus dem Vertrag rauszukommen. Diese werden ihm bei dieser Alternative natürlich auf dem Silbertablett präsentiert.

2. Stattdessen könnte abgewartet werden, bis sich ein anderes Thema ergibt, welches man zum Anlass eines Nachtragsabschlusses heranziehen kann. In diesem Nachtrag könnte sodann versucht werden, das entdeckte Schriftformproblem “im Vorbeigehen” zu heilen und im Übrigen klarzustellen, dass neben dem Nachtrag, früheren Nachträgen und dem ursprünglichen Mietvertrag keine weiteren Vereinbarungen bestehen. Hierdurch wird die andere Vertragspartei nicht direkt auf das Problem aufmerksam gemacht, jedoch besteht das Risiko einer ordentlichen Kündigung bis zum Abschluss des Nachtrags.

Die vorstehenden Alternativen zeigen, wie wichtig es ist, Verstöße gegen die Schriftform gar nicht erst entstehen zu lassen.

 

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