27
Okt
2017
Hotel

Erfolg lässt sich gestalten!

Heuer Fach-Dialog Hotelverträge

5. Dezember 2017 | Frankfurt am Main

Hotels sind “hot”! – aber auch nur, wenn die Verträge so gestaltet sind, dass sie von Finanzierern und Investoren akzeptiert werden und auch die Betreiber sie zu leben wissen.

Der Hotelmarkt boomt. Der deutsche Hoteltransaktionsmarkt konnte 2016 mit ca. 5,1 Mrd. EUR Transaktionsvolumen im siebten Jahr in Folge ein Rekordergebnis erzielen. Auch 2017 verspricht ein Rekordjahr zu werden. Vor allem großvolumige Einzeltransaktionen und viele internationale Investoren trugen bis Ende Juni 2017 zu diesem großartigen Ergebnis bei; der Renditedruck ist extrem. Eine Transaktion, über die in der Presse viel berichtet wurde, ist der Verkauf des Motel One Spittelmarkt in Berlin an einen M&G Fund: Einen Ausblick in die Zukunft wagt niemand, aber nichts währt ewig.

Umso wichtiger sind gut gemachte Betreiberverträge und ein eng geführtes Assetmanagement. Einige Trends bei Hotelbetreiberverträgen sind aus der Sicht von Investoren, Entwicklern, Finanzierern und Betreibern offensichtlich:

  • Noch immer werden Hotelbetreiberverträge mit Laufzeiten von 20 oder 25 Jahren zuzüglich Optionen abgeschlossen. Üblich geworden sind bei diesen Laufzeiten Festmieten zuzüglich Umsatz- oder EBITDAR-Bestandteilen. Die Miete sollte wertgesichert sein, wobei üblicherweise Anpassungen in einer Range von 65% – 90% des Verbraucherpreisindex vereinbart werden, die ab einer Steigerung des Indexes von 5% greifen.

  • Der große Themenkomplex “Instandhaltung, Instandsetzung, Ersatz” sollte ausgewogen und fair gestaltet werden. im Übrigen gilt hier: Je genauer desto besser. Eine so genannte Abgrenzungsliste (“Kreuzchenliste “) empfiehlt sich immer.

  • Bei den Nebenkosten sind eigentlich nur die Grundsteuer und die Gebäudeversicherungen diskutabel. Hier kann man überlegen, diese Kosten zu verteilen oder eventuell die Kostentragung durch den Betreiber zu begrenzen.

  • Bei den Mietsicherheiten sieht man inzwischen eine breite Spanne mit einer Absicherung in Höhe von 6 – 24 Monatsmieten. Allgemein gilt, je niedriger der Bürgschaftsbetrag ausfällt, desto besser müssen die übrigen Sicherheiten sein. Hierbei kommen Konzernbürgschaften oder Patronatserklärungen in Betracht. Auch die unverzichtbare FF&E-Reserve kann verpfändet werden. Möglich ist zudem eine Sicherungsübereignung des FF&E.

  • Im Übrigen sollte jeder Entwickler und Investor die Themen “FF&E, Betriebsvorrichtung und Gewerbesteuer” steuerlich prüfen lassen.

 

Insgesamt kann man feststellen, dass durch den Einfluss internationaler Investoren auch die Vertragslandschaft bunter geworden ist. Neben den Hybrid-, Miet- und Pachtverträgen und den inzwischen populär gewordenen Franchiseverträgen, sieht man mehr und mehr Hotelmanagementverträge. Gerade bei der letzten Vertragsart, die von allen internationalen Brands geliebt wird, kommt es auf die Location und damit auch auf die Marktmacht des Eigentümers an. Je besser diese ist, desto umfangreicher sind natürlich die Möglichkeiten des Eigentümers, diesen Vertrag zu seinen Gunsten zu verhandeln.

 

Weitere Informationen sowie die Agenda unserer gemeinsamen Veranstaltung mit Heuer Dialog finden Sie hier.

Heuer Hotelverträge

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