29
Jun
2017
Fueller (Feder)

Erwerber kündigt Mietvertrag aufgrund Schriftformverstoßes…

 …trotz Kenntnis des Verstoßes vor Erwerb. Zu Recht – so das OLG Celle.

OLG Celle, Hinweisbeschluß vom 06.01.2017 – 2 U 101/16

Zusammenfassung:

Das OLG Celle hat mit Hinweisbeschluss vom 06.01.2017 entschieden, dass die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages durch einen Erwerber des Mietobjekts aufgrund eines Schriftformverstoßes auch dann zulässig ist, wenn der Erwerber vor Erwerb des Mietobjektes über das Bestehen des Schriftformmangels durch den Mieter informiert wurde. Trotz der zutreffenden Information durch den Mieter, dass der Mietvertrag nicht alle getroffenen Vereinbarungen enthält, darf der Erwerber sich auf die Richtigkeit der im Mietvertrag niedergelegten Angaben verlassen. Insbesondere trifft ihn in diesem Fall weder eine Erkundigungspflicht noch handelt er rechtsmissbräuchlich.

Der Fall:

Vermieter und Mieter schlossen einen Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von über einem Jahr ab. Ausweislich des Mietvertrages war eine monatliche Miete von 2.900 € vereinbart. Mündlich verabredeten die Parteien bei Vertragsabschluss jedoch, dass die monatliche Miete nach Ablauf eines Jahres nur noch 1.900 € betragen sollte. Der Vermieter veräußerte das Grundstück an den Erwerber. Noch vor dem Kaufvertragsabschluss informierte der Mieter den Erwerber über die mündlich vereinbarte Mietkürzung. Nach Erwerb des Grundstücks kündigte der Erwerber den Mietvertrag auf Grundlage des ihm vom Mieter mitgeteilten Schriftformverstoßes. Das OLG Celle bestätigte die Wirksamkeit der erfolgten Kündigung.

Begründung:

Worum ging es rechtlich:

Das Bestehen eines Schriftformverstoßes lag im entschiedenen Fall klar auf der Hand und wurde von den Parteien auch nicht bestritten. Der Mietvertrag war daher wegen § 550 BGB nicht für die vereinbarte Festlaufzeit, sondern auf unbestimmte Zeit geschlossen. Entsprechend konnte der Mietvertrag jederzeit innerhalb der in § 580a Abs. 2 BGB genannten ordentlichen Kündigungsfrist beendet werden. § 550 BGB soll einen Erwerber eines Grundstücks, der von Gesetzes wegen in die bestehenden Mietverträge eintritt, davor schützen, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer Mietreduzierung, anders als erwartet und deshalb anders als finanziell einkalkuliert darstellen. Enthält der schriftliche Mietvertrag nicht alle wesentlichen, für den Erwerber relevanten Bedingungen, so soll er sich von dem Mietvertrag lösen können. Vor diesem Hintergrund kann die ordentliche Kündigung aufgrund Formverstoßes auch nicht rechtsmissbräuchlich sein. Der Erwerber setzt sich, anders als die ursprünglichen Parteien, gerade nicht in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten.

In dem entschiedenen Fall hatte das OLG Celle nun zu entscheiden, ob dieser gesetzliche Erwerberschutz auch dann gilt, wenn zwar nicht alle wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich im Vertrag festgehalten sind, der Erwerber jedoch über die tatsächlichen Vertragsbedingungen durch außerhalb der Mietvertragsurkunde liegende Umstände Kenntnis erlangt hat. Sofern der Schutz nicht greift, wäre die Kündigung ausnahmsweise wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam. Das OLG Celle entschied, dass die Kenntnis des Erwerbers für den gesetzlichen Schutz des § 550 BGB unerheblich ist.

Richtigkeitsvermutung für Vollständigkeit des Mietvertrages

Nach Ansicht des OLG Celle darf sich ein Erwerber wegen des Schutzzwecks des § 550 BGB stets auf die Richtigkeit der in einem schriftlichen Mietvertrag niedergelegten Angaben verlassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag (wie in den meisten Mietverträgen standardmäßig vorgesehen) klargestellt ist, dass andere als in diesem Vertrag getroffene Vereinbarungen nicht bestehen und Nebenabreden nicht getroffen worden sind. Der Erwerber brauchte die Erklärung des Mieters daher von Rechts wegen nicht zu beachten.

Keine Erkundigungspflicht des Erwerbers

Die Information durch den Mieter und die damit einhergehende Kenntnis des Erwerbers, dass der Mietvertrag möglicherweise nicht alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten hat, löst auch keine Erkundigungs- oder Aufklärungspflicht des Erwerbers aus. Eine solche Pflicht besteht nach der Rechtsprechung des BGH nur dann, wenn der Erwerber durch die aus der Vertragsurkunde ersichtlichen Regelungen hinreichend gewarnt ist, d.h. wenn Regelungen unklar oder widersprüchlich formuliert sind. Im vorliegenden Fall war die Mietzinsregelung jedoch zweifelsfrei formuliert und auch sonst ergaben sich im Hinblick auf den Mietzins keine (schriftlichen) Unklarheiten.

Der Rechtsprechung des BGH folgend, können außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände wie die Behauptung des Mieters, es sei ein geringerer Mietzins als der im schriftlichen Vertrag genannte vereinbart worden, keine Erkundigungspflicht des Erwerbers auslösen. Eine Ausdehnung der Erkundigungspflicht des Erwerbers auf den Fall der mündlichen Behauptung einer Vertragspartei zu einer sie begünstigenden vom schriftlichen Vertrag abweichenden Abrede der Mietvertragsparteien ist nach Auffassung des OLG Celle nicht mit dem Schutzzweck des § 550 BGB zu vereinbaren, wonach sich der Erwerber auf den schriftlichen Vertrag verlassen darf und nicht etwa am Vertrag beteiligte Personen über Einzelheiten des Vertragsschlusses zu befragen hat. Anders wäre dies wohl nur dann gewesen, wenn der Erwerber von Mieter und Vermieter (bzw. Verkäufer) über die Nebenabrede in Kenntnis gesetzt worden wäre.

Konsequenzen für die Praxis:

Wie dieser Fall zeigt, sollte tunlichst darauf geachtet werden, dass Schriftformverstöße erst gar nicht entstehen. Während Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln (siehe hierzu unseren Blogbeitrag vom 21. April 2017 “Schrift- und Schriftformheilungsklauseln. Retter in der Not?”) das Vertragsverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien zumeist ordentlich gegen etwaige schriftformbezogene Kündigungen absichern, gilt dies nach dem Verkauf des Grundstücks nicht mehr. Hier steht primär der Schutz des Erwerbers im Vordergrund – auch bei zutreffender Kenntnis des Erwerbers vom Schriftformverstoß. Während es dem Vermieter als Verkäufer grundsätzlich gleichgültig sein wird, ob ein Mietvertrag nach Verkauf wegen Schriftformverstoßes kündbar ist oder nicht (vorausgesetzt er hat keine entsprechende Garantie übernommen, dass Schriftformverstöße nicht vorliegen), wird es dem Mieter darauf ankommen, dass der Mietvertrag nicht seitens des Erwerbers kündbar ist. Bei Vorliegen eines bekannten Schriftformverstoßes sollte der Mieter daher auf den Verkäufer einwirken, dass der bestehende Schriftformverstoß auch vom Vermieter offengelegt wird bzw. der Schriftformmangel in einem Nachtrag zum Mietvertrag geheilt wird. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, sind immerhin Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter denkbar.