27
Jun
2017
bauhelm

Schönheitsreparatur-AGB kurz vor dem Untergang?

Zur Entscheidung des LG Berlin vom 9. März 2017- 67 S 7/17

Im Mietrecht bleibt es spannend: Mit einem ausführlich begründeten Urteil vom 9. März 2017 hat das Landgericht Berlin klargestellt, dass AGB-Klauseln, welche die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Mieter von Wohnraum abwälzen,  unwirksam sind, selbst wenn dem Mieter zu Vertragsbeginn eine renovierte Wohnung überlassen wurde, sofern dem Mieter für durchzuführende Schönheitsreparaturen kein angemessener Ausgleich gewährt wird oder er nicht die Möglichkeit erhält, die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen. Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen.

In Anlehnung an die drei Urteile des BGH im März 2015 weitet das Landgericht die höchstrichterlichen Grundsätze für Schönheitsreparaturklauseln sogar aus.

Hintergrund und Ergebnis der Entscheidung

Die Parteien schlossen einen vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag mit der Klausel, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen der Mieter trägt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagte der Vermieter auf Zahlung als Ersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen.

Die Berufung wurde mit folgenden Gründen zurückgewiesen:

1. Die Formularklausel ist in jedem Fall unwirksam nach § 536 Abs. 4 BGB und § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, selbst wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

2. Nach dem Gesetz ist die “kundenfeindlichste Auslegung” maßgeblich. Es ist hierbei unerheblich, ob es sich um eine Kostentragungs- oder Vornahmeklausel handelt.

3. Die zur Auslegung des Mietvertrages herangezogene “Entgeltthese” nach der (bisherigen) Rechtsprechung des BGH ist abzulehnen.


Rechtliche Begründung

Kostentragungsklausel: Für das Ergebnis sei es, so dass LG Berlin, gleichgültig, ob die streitgegenständliche Klausel als Regelung zur Abwälzung der mit der Schönheitsreparatur verbundenen Kosten (Kostentragungsklausel) oder als Regelung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter (Vornahmeklausel) ausgelegt wird.

Die Einordnung der Klausel als Kostentragungsklausel erfolge zwar entgegen der bestehenden BGH Rechtsprechung (BGH Urt. v. 14. Juli 2004- VIII ZR 339/03), sei aber die konsequente Anwendung der Unklarheitsregel des § 305c BGB. Durch die vorgenommene Einordnung der Regel als Kostentragungsklausel werde der Mieter unangemessen benachteiligt, da dem Mieter unter Zugrundelegung der “kundenfeindlichsten” Auslegung, die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenleistung genommen werde. Eine solche Klausel sei somit nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Vornahmeklausel: Der Auslegung als Vornahmeklausel – im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung – stehe zwar nach Ansicht des Landgerichts der ausdrückliche Wortlaut entgegen, aber selbst bei Einordnung als Vornahmeklausel sei die gewählte Klausel unwirksam, da nach “kundenfeindlichster” Auslegung die vom Vermieter gestellte Klauselso verstanden werden könne, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht ausführe, obwohl diese fällig seien, deshalb gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung (wie zum Beispiel Minderung) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen habe. Nach § 536 Abs. 4 BGB sei eine Vornahmeklausel somit zwingend unwirksam, da sie von den mietvertraglichen Grundsätzen zum Nachteil des Mieters Abweichendes vereinbare. Dieser Wertung stehe auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in engen Grenzen für zulässig erachte, da ein entsprechender Wille in den gesetzlichen Regelungen keinen hinreichenden Niederschlag gefunden habe.

Neben der genannten Begründung sei die als Vornahmeklausel verstandene Abwälzungsvereinbarung nach Ansicht des LG Berlin zusätzlich auch wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige, unabhängig davon, ob der Wohnraum renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Eine unangemessene Benachteiligung sei nur dann nicht gegeben, wenn der Mieter für den mit der Abwälzung verbundenen Aufwand durch eine angemessene Ausgleichsleistung des Vermieters entschädigt wird. Dieser, für unrenoviert übergebene Wohnungen geltende Grundsatz, gelte auch bei der Überlassung von renovierten Wohnungen, da der tatsächliche und wirtschaftliche Aufwand von Schönheitsreparaturen in der Regel mehrfach erforderlich wird und somit weit über den einer kompensationspflichtigen Anfangsrenovierung hinausreichen könne. Es sei somit entweder eine kostenmäßige Begrenzung oder die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter geboten. An einer allgemeinen Verkehrssitte, nach der die Überwälzung dennoch als angemessen angesehen werden könnte, fehle es in diesem Fall. Zugleich verwirft das LG Berlin die sog. „Entgeltthese“ des BGH (wonach die Reparaturübernahme des Mieters zu dessen Gunsten stillschweigend im Mietzins einberechnet sei), da eine solche sich dem geschlossenen Mietvertrag unmissverständlich entnehmen lassen müsse und im vorliegenden Fall jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden könne.

Bedeutung für die Praxis

Sollte diese Ansicht höchstrichterlich bestätigt werden, wäre es wohl das Ende für Schönheitsreparaturklauseln im Formularvertrag, zumindest für den Wohnraummietvertrag. Die Diskussion um diese, im Mietrecht zentrale Frage und die künftige Rechtsentwicklungen sollten aufmerksam beobachtet werden. Dies gilt auch im Hinblick auf Gewerberaummietverhältnisse, da die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen aus dem Wohnraummietrecht in der Vergangenheit (meist mit kurzer zeitlicher Verzögerung) von den Gerichten auch auf Gewerberaummietverhältnisse angewendet wurde.