8
Feb
2017
Sabine Adams
Sabine Adams
Immobilienwirtschaftsrecht / Düsseldorf
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Sabine Adams

Mein Sondereigentum – Dein Sondereigentum?

BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14

Bei der Aufteilung in Wohnungseigentum ist zusammen mit der Teilungserklärung auch der Aufteilungsplan zum Grundbuchamt einzureichen. Dieser gibt die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum bzw. im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile wieder. Doch was passiert eigentlich, wenn die tatsächliche Bauausführung von der im Aufteilungsplan dargestellten Aufteilung abweicht? In welchen Grenzen ist dann das Sondereigentum entstanden? Die Frage, ob die tatsächliche Bauausführung oder der „veraltete“ Aufteilungsplan maßgeblich ist, entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.11.2015 (BGH Az.: V ZR 284/14).

Hintergrund der Entscheidung:

Was war passiert?

Beim Bau eines Mehrparteienwohnhauses wurde von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Bauplänen abgewichen, um einen Fensterzugang für den innenliegenden Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch die hierfür erforderliche Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen 8,43 m² große Kellerraum Nr. 3 um eine Fläche von 3,94m². Später erfolgte die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum. Für die Erstellung des Aufteilungsplans wurden die ursprünglich der Baugenehmigung zugrundeliegenden Aufteilungspläne verwendet. Infolgedessen zeigte der im Grundbuch in Bezug genommene Aufteilungsplan nicht die tatsächliche Bauausführung der Kellerräume Nr. 3 und Nr. 7, sondern die ursprüngliche Planung. Nach Erwerb des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 3 samt Kellerraum Nr. 3 nahm der Kläger Kenntnis von dem abweichenden Aufteilungsplan. In der Eigentümerversammlung beantragte er, den Kellerraum Nr. 3 in den aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Grenzen herzustellen. Gegen die mehrheitliche Ablehnung wendete sich der Kläger – mit Erfolg.

Entscheidung des BGH:

Noch die Vorinstanz hatte für die Abgrenzung des Sondereigentums nicht den Aufteilungsplan sondern die tatsächliche Bauausführung als relevant erachtet und die Klage abgewiesen. Der BGH entschied jedoch, dass Sondereigentum nur in den Grenzen entstehen kann, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Eine hiervon abweichende tatsächliche Bauausführung stellt – unabhängig von ihrem Ausmaß – einen Umstand außerhalb des Grundbuchs dar. Ein solcher ist nicht für jedermann erkennbar und kann somit keine Berücksichtigung finden. Schließlich soll die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Genüge getan wird. Der Aufteilungsplan erfüllt im Wohnungseigentumsrecht dieselbe Abgrenzungsfunktion wie das Liegenschaftskataster im Grundstücksrecht.  Aus ihm ist die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums bzw. des gemeinschaftlichen Eigentums ersichtlich. Dies gilt selbst bei geringfügigen Abweichungen. Auch dann entsteht – entgegen bisher anders lautender Rechtsprechung – Sondereigentum nicht in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen Grenzen sondern allein in den Grenzen des Aufteilungsplans. Die erforderliche eindeutige Abgrenzbarkeit kann dabei auch gegeben sein, wenn eine vorgesehene Trennwand nach der tatsächlichen Bauausführung fehlt, aber ihre Lage nach dem Aufteilungsplan eindeutig feststellbar ist (sog. „Luftschranken“, näher dazu BGH Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07).

Was folgt daraus?

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Unter Instandsetzung ist dabei auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen. Der BGH hat an dieser Stelle entschieden, dass auch die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten (hier Keller Nr. 3 und Nr. 7) voneinander abgrenzt, unabhängig von ihrer dinglichen Zuordnung, Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist. Ebenso sei die Entfernung der vorhandenen Trennwand Aufgabe aller Wohnungseigentümer, selbst wenn diese infolge der planwidrigen Errichtung im Sondereigentum des Klägers stehen sollte. Der Kläger konnte daher von den übrigen Wohnungseigentümern die plangerechte Herstellung des Kellerraums Nr. 3 verlangen.

Gibt es Ausnahmen?

Der BGH hat weiter ausgeführt, dass der Anspruch auf plangerechte Herstellung ausgeschlossen sein kann, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten ist. Etwa wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder unverhältnismäßige Kosten verursacht. Folglich kann der Herstellungsanspruch ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht. Dann können die Wohnungseigentümer jedoch – umgekehrt – verpflichtet sein, Teilungserklärung und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen. Bei geringfügigen Abweichungen können sich aber auch die mit einer solchen Anpassung verbundenen Kosten als unverhältnismäßig erweisen. Bei lediglich geringfügigen Abweichungen kann es im Ergebnis damit auch bei den bestehenden – divergierenden – Verhältnissen bleiben. Dies ist jedoch stets eine Einzelfallentscheidung.

Die im entschiedenen Fall bestehende Abweichung hat der BGH hingegen nicht als geringfügig und deren Korrektur nicht als unverhältnismäßig angesehen.

Bedeutung für die Praxis:

Die Entscheidung ist von erheblicher Bedeutung für Käufer, Verkäufer, Finanzierer, Bauträger, WEG-Verwalter und Notare. Sie zeigt einmal mehr, dass die Erstellung des Aufteilungsplans bei der Begründung von Wohnungseigentum sowie dessen Prüfung im Rahmen von Transaktionen und Finanzierungen besonderer Aufmerksamkeit bedarf und nicht lediglich eine Formalität darstellt. Insbesondere Wohngebäude aber auch Shopping-Center, Ferienparkanlagen und andere Sonderimmobilien sind häufig nach WEG aufgeteilt bzw. sollen im Rahmen einer Transaktion/Umstrukturierung in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt werden.

In all diesen Fällen gilt:

1. Im Rahmen des Ver-/Ankaufs sowie der (Re-)Finanzierung von in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilten Immobilien muss ein Gutachter / das Projektteam in der Technischen Due Diligence die örtlichen Verhältnisse mit dem Aufteilungsplan abgleichen. In einem zweiten Schritt sind die Aufteilungspläne ggf. mit den Anlagen der Mietverträge abzugleichen, um festzustellen, ob Flächen vermietet worden sind, die zwar örtlich so ausgebildet sind, dem Verkäufer jedoch gar nicht gehören.

2. Bestandsimmobilien werden häufig verkauft, wie sie „stehen und liegen“. Die Übereinstimmung des bei der Besichtigung vorgefundenen Flächenzuschnitts mit den in der Grundakte vorhandenen Teilungsplänen kann daher im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2, Nr. 2 BGB eine Beschaffenheit sein, „die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann“. Muss der Käufer später Flächen im Rahmen der Neuzuordnung nach WEG abgeben, kann dies sowohl Ansprüche wegen Sachmangels als auch einen Rechtsmangel nach § 435 BGB gegenüber dem nachlässigen Verkäufer begründen, der sich vor Abschluss des Kaufvertrages nicht vergewissert hat, dass der Aufteilungsplan die realen Verhältnisse widerspiegelt.

3. Bei der Aufteilung von Bestandsgebäuden sollten vorhandene Pläne mit Bedacht verwendet werden. Je nach Alter des Gebäudes stimmen die Bestandspläne häufig nicht mehr mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein. Eine maßliche Bestandsaufnahme des aufzuteilenden Gebäudes ist daher unerlässlich. Diese kann sich entweder in der Kontrolle und Überprüfung bereits vorhandener Pläne erschöpfen, je nach Dokumentationslage jedoch auch eine vollständige neue Erfassung des vorhandenen Bauzustandes erfordern.

4. Doch auch bei Neubauprojekten ist Vorsicht geboten. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Bauträger die Immobilie anders errichtet, als ursprünglich vorgesehen. Etwa um nachträgliche Sonderwünsche der Erwerber zu berücksichtigen. Jede Änderung der tatsächlichen Bauausführung muss jedoch mit einer korrespondierenden Änderung von Teilungserklärung und Aufteilungsplan einhergehen, die zum Grundbuch anzumelden sind.

5. In internationalen Transaktionen werden von Anwälten oft „Title Certificates“ erwartet. Das heißt, eine ausdrückliche oder implizite Bestätigung, dass der Verkäufer „clean title“ an dem Kaufgegenstand hat oder der Käufer „clean title“ erlangt. Uneingeschränkte Bestätigungen sind angesichts der dargestellten Rechtsprechung im Rahmen von nach WEG aufgeteilten Gebäuden kaum möglich. Sie können und sollten immer nur unter dem Vorbehalt der Übereinstimmung der örtlichen Verhältnisse mit dem Aufteilungsplan stehen.