14
Nov
2016
Sabine Reimann
Sabine Reimann
Immobilienwirtschaftsrecht / Düsseldorf
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Sabine Reimann

Wer baut macht Lärm

LG Berlin vom 16.06.2016 (Az. 67 S 76/16): Baulärm, Mietminderung, Duldungspflicht und Schadensersatz

Mietrecht

„Das ist doch klar, dass eine Baustelle Lärm und Schmutz verursacht! Wer neben einer Baulücke mietet, kann doch nicht hinterher Miete mindern, wenn die Baulücke geschlossen und dort gebaut wird!“ Doch – das entschied jüngst das LG Berlin, selbst dann, wenn der Vermieter diese Baumaßnahme nicht zu vertreten hat, sie selbst dulden muss und möglicherweise keinen oder nur einen geringen Anspruch gegen Nachbarn hat. Solange der Mietvertrag keine konkreten Regelungen über die Baustelle in der Umgebung enthält und damit dies als Sollbeschaffenheit definiert, gilt die allgemeine Beschaffenheit als vereinbart, d.h. ein Mietobjekt ohne Baulärm pp. und ein Minderungsrecht besteht. Dies gilt selbst dann, wenn die Baustelle vorhersehbar war. Nur eine konkrete Vereinbarung einer Beschaffenheit kann zu einer anderen Beurteilung führen. Ein allgemeiner AGB-Haftungsausschluss dürfte hier aber nicht reichen.

Hintergrund der Entscheidung

Im Jahr 2000 schloss die Mieterin einen Mietvertrag über eine in Berlin-Mitte gelegene Wohnung ab. Zu diesem Zeitpunkt war das Nachbargrundstück lediglich mit Bäumen bewachsen. Dieses wurde jedoch ab dem Jahr 2013 bis ins Jahr 2015 mit einem Gebäude und einer Tiefgarage bebaut. Im Rahmen dieser Baumaßnahmen kam es zu erheblichen Lärm-, Erschütterungs- und Staubimmissionen. Infolge dessen minderte die Mieterin rund 20 % der Miete.

Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin.

Die Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen stellen einen Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Dabei steht dem Anspruch der Mieterin nicht entgegen, dass dieser Mangel nicht bereits bei Vertragsschluss vorlag, sondern nachträglich aufgetreten ist, die Vermieterin ihn aber nicht zu vertreten hat. Dies folgt daraus, dass die Mietvertragsparteien auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede konkludent vereinbart haben, dass die Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entsprechen muss, welcher der Mieterin eine zeitgemäße und gesundheitlich unbedenkliche Nutzung – sprich ohne Baulärm – ermöglichen muss.

Dieser Mindeststandard wurde während der Baumaßnahmen unterschritten, da – auch wenn in Großstädten Baumaßnahmen generell vermehrt auftreten – die ganz überwiegende Mehrzahl der Mieträume davon nicht betroffen ist. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn eine eindeutige Vereinbarung, in welcher die Parteien eine Sollbeschaffenheit vereinbarten, welche negativ von diesem Mindeststandard abweicht, vorläge.

Des Weiteren ist es unerheblich, dass der Vermieterin, da sie die Immissionen als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, selbst keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegen den für die Immissionen verantwortlichen Dritten zustehen. Dies ist als Folge der vom Gesetzgeber getroffenen Risikoverteilung im Rahmen des Mietverhältnisses auch gerechtfertigt, da die Vermieterin wegen der Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung nach § 275 Abs. 1, 2 BGB weder einem etwaigen Mängelbeseitigungsbegehren noch der Erhebung der Einrede des nichterfüllten Vertrages durch die Mieterin ausgesetzt ist.

Schließlich ist der Anspruch der Mieterin nicht gemäß § 536b BGB ausgeschlossen, da die Mieterin zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses weder positive Kenntnis von der konkreten Baumaßnahme hatte, noch grob fahrlässig handelte. Das Anmieten neben einer Baulücke könne allenfalls als einfach fahrlässig bewertet werden, wenn es sich nur um eine Baulücke auf dem Nachbargrundstück und keine bereits begonnene Baumaßnahme handelt.

Da es sich bei den rechtlichen Erwägungen und angewandten Normen um solche handelt, die nicht ausschließlich für das Wohnraummietrecht gelten, ist die Entscheidung wohl auch auf das Gewerberaummietrecht übertragbar.

Ausgleichansprüche des Vermieters gegen den Verursacher

„Ja, ist der Vermieter denn völlig rechtlos?“ – Na ja, nicht ganz.

Dem Grundstückseigentümer steht ein Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB gegen den Verursacher des Baulärms zu, wenn er zur Duldung einer Einwirkung verpflichtet ist und diese Einwirkung den Ertrag des Grundstücks über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. Eine solche wesentliche Beeinträchtigung kann im Einzelfall auch dann vorliegen, wenn die gesetzlichen Grenzwerte für Baulärm eingehalten oder sogar unterschritten werden.

In seinem Urteil vom 31.01.2011 (Az. 51 S 245/10) entschied das LG Berlin, dass der Ausgleichsanspruch dann jedoch nicht in der Höhe der Mietminderung besteht, sondern lediglich in der Höhe, in der die Zumutbarkeitsgrenze überschritten wird. Diese „Zumutbarkeitsgrenze“ meint die durchschnittliche Nettorendite, welche je nach Stadt variiert und in Berlin mit 5% angenommen wurde.

Geht der Baulärm pp. über die gesetzliche Duldungspflicht hinaus, stehen dem Nachbarn Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche zu.

Fazit:
Ist während der Mietzeit in der Umgebung mit Bautätigkeiten zu rechnen, empfiehlt es sich, im Mietvertrag eine Duldungspflicht und die „Lage an der Baustelle“ als Beschaffenheit des Mietobjektes zu vereinbaren. Als AGB wird dies aber nicht wirksam sein. Als Projektentwickler sollte man einen eventuellen Ausgleichsanspruch des Nachbarn einkalkulieren.