12
Jul
2016

„Dann verklag‘ ich Dich!“ – „Und wenn schon! Mach doch!“

Fremde Staaten als Akteure auf dem Immobilienmarkt

Der BGH beschäftigte sich kürzlich wieder einmal mit der prozessualen Rolle ausländischer Staaten in immobilienbezogenen Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren (Urteil vom 24.03.2016, VII ZR 150/15). Verfahrensauslöser waren Planungsleistungen für ein Städtebauprojekt in Saudi-Arabien und eine mögliche Zwangsvollstreckung in Grundbesitz in Deutschland; es gibt jedoch allgemein Anlass, die Rechtsfragen der Beteiligung fremder Staaten an immobilienbezogenen Geschäften zu beleuchten.

Grundsatz mit Einschränkungen: Immunität von der Gerichtsbarkeit

Fremde Staaten genießen nämlich im Grundsatz Immunität von der deutschen Gerichtsbarkeit – gerichtliche Verfahren sind dann unzulässig. Diese Staatenimmunität wird zum Teil noch erweitert durch die bekannteren diplomatischen Immunitäten. Auf diese Besonderheiten sollte nicht erst im Falle eines Falles reagiert werden. Dabei gilt der Grundsatz der Immunität heutzutage keineswegs unbeschränkt: im Erkenntnisverfahren gilt er nicht für staatliche Handlungen, die ihrer Natur – nicht etwa ihrem Zweck oder der dahinterstehenden Motivation – nach dem nichthoheitlichen Bereich zuzuordnen sind. Als Faustregel ist dies der Fall, wenn auch ein Privater wie der fremde Staat hätte handeln können. Im Vollstreckungsverfahren kommt es hingegen auf den Zweck des betroffenen Eigentums an, die Staatenimmunität greift immer dann, wenn es hoheitlichen Zwecken zu dienen bestimmt ist.

Fremde Staaten als Mieter

Insbesondere für Nutzungen als Botschaft oder Konsulat sind fremde Staaten – weil prestigeträchtige und vermeintlich zudem zahlungskräftige Mieter – Vermietern willkommen. Kommt es aus dem Mietverhältnis zu Streitigkeiten, ist der Schritt ins Erkenntnisverfahren auch nicht verwehrt; das heißt: auch fremde Staaten können verklagt werden. Einen Mietvertrag schließt ein fremder Staat nämlich wie ein Privater, Immunität kommt ihm also nicht zu. Allerdings sind die Hürden für eine spätere Zwangsvollstreckung umso höher: Eigentum, das dem Betrieb der Auslandsvertretung dient, dient hoheitlichen Zwecken und ist damit schon aufgrund der Staatenimmunität der Zwangsvollstreckung entzogen. Auch in Grenzfällen wird die Zwangsvollstreckung häufig scheitern. Aufgrund der diplomatischen Immunitäten darf nämlich der Betrieb der Auslandsvertretung nicht tangiert oder gar behindert werden. Dabei genügt schon eine abstrakte Gefahr (sog. Grundsatz des ne impediatur legatio).

Daher sollte beim Abschluss entsprechender Mietverträge unbedingt auf eine ausreichende Mietsicherheit geachtet werden, auf die auch zugegriffen werden kann (die Beschränkung des § 551 BGB auf drei Monatsmieten gilt – mangels Wohnraummiete – nicht!). Ferner ist der Vermieter mit der Aufnahme einer Immunitätsverzichtsklausel für beide Verfahrensabschnitte und für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis gut beraten.

Grundeigentum

Für Streitigkeiten aus Grundstückskaufverträgen gilt die vorbeschriebene Problematik entsprechend. Insoweit sollte auch dort auf die Aufnahme einer Immunitätsverzichtsklausel geachtet werden. Denn auch, wenn das für eine Zwangsvollstreckung ins Auge gefasste Vermögen nicht einer diplomatischen Vertretung zuzuordnen ist, kann eine Zwangsvollstreckung scheitern: zum Beispiel gehört auch die „Repräsentation von Kultur und Wissenschaft“ zum hoheitlichen Bereich, selbst wenn eine solche Zweckbestimmung erst zukünftig eintritt, wie der BGH im eingangs zitierten Urteil noch einmal klargestellt hat. Damit ist eine Zwangsvollstreckung ohne Immunitätsverzicht im Zweifel auch in Eigentum unmöglich, das dem Betrieb von Kulturinstituten oder ähnlichem dient.

Fazit

Der BGH hat im zitierten Urteil die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Seinen Anmerkungen lässt sich aber entnehmen, dass der Kläger trotz möglicherweise erfolgreichem Erkenntnisverfahren am Ende doch mit leeren Händen dastehen dürfte: er wird wohl kaum beweisen können, dass das von ihm für eine Zwangsvollstreckung ins Auge gefasste Grundeigentum zukünftig nichthoheitlichen Zwecken dienen soll.

Es zeigt sich einmal mehr, dass sich Unachtsamkeit bei der Vertragsgestaltung im Nachhinein häufig nicht mehr korrigieren lässt.