21
Apr
2016
André Lohde
André Lohde
Immobilienwirtschaftsrecht / Hamburg
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André Lohde

BGH reduziert Anforderungen an Betriebskostenabrechnung – „bereinigte“ Gesamtkosten

Die Vermieter wird es freuen: Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung wird künftig einfacher. Mit Urteil vom 20.01.2016 (BGH, Az.: VIII ZR 93/15) senkten die Karlsruher Richter die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Künftig müssen Vermieter nicht mehr in der Betriebskostenabrechnung darlegen, wie sie die auf den Mieter umzulegenden Gesamtkosten ermittelt haben, wenn sie Kosten auf mehrere Gebäude verteilt oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigt haben (sog. „Vorwegabzug“).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt rechnete der Vermieter über Nebenkosten einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage ab. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ging der Vermieter zunächst für die Kosten der Müllabfuhr sowie Wasser, Abwasser von den Gesamtkosten der gesamten Wohnanlagen aus, um diese dann nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen – ohne diesen Rechenschritt jedoch in der Betriebskostenabrechnung gesondert kundzutun. Angegeben wurden vielmehr lediglich die „bereinigten“ Gesamtkosten, d. h. der für das jeweilige Gebäude errechnete Gesamtbetrag, der dann auf die Mieter des entsprechenden Gebäudes auf Grundlage des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde.

Zu Recht, wie der BGH nunmehr befand. Aus Sicht der Karlsruher Richter, ist es für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung fortan ausreichend, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Ist der angesetzte Gesamtbetrag bereits um nicht-umlagefähige Kostenanteile bereinigt, muss der Vermieter dies nicht mehr gesondert in der Abrechnung angeben und erläutern. Damit vollzieht der VIII. Zivilsenat des BGH nicht weniger als eine Rechtsprechungsänderung und gibt seine alte Senatsrechtsprechung (vgl. Senat, NJW 2007, 1059 = NZM 2007, 244 Rn. 10; NJW-RR 2014, 76 = NZM 2014, 26 = WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN) auf.

Bedeutung für die Praxis

Für den Vermieter wird die Erstellung der Betriebskostenabrechnung künftig vereinfacht, das Fehlerpotenzial entsprechend reduziert und damit der Verwaltungsaufwand gesenkt. Das dürfte insbesondere die Vermieter komplexerer Abrechnungsobjekte erfreuen.

Von der Entscheidung des BGH sind dabei ausdrücklich die Konstellationen betroffen, in denen dem Vermieter entweder seinerseits Betriebskosten von einem Versorger einheitlich für ein aus mehreren Gebäuden bestehendes Abrechnungsobjekt in Rechnung gestellt wurden, ohne dass bereits von dem Versorger eine Aufschlüsselung auf das einzelne Gebäude als Abrechnungseinheit vorgenommen wurde. Zum anderen geht es um die in der Praxis nicht weniger relevanten Fälle, in denen einzelne dem Vermieter entstandene Kosten nicht vollständig als Betriebskosten umlagefähig sind, etwa weil ein Hausmeister teils umlagefähige und teils nicht-umlagefähige Arbeiten ausgeführt hat oder weil im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten ein Vorwegabzug vorgenommen wird. In den vorgenannten Fällen erübrigt sich künftig die Angabe und Erläuterung der Schritte die zu einer Herausrechnung der nicht-umlagefähigen Kostenanteile führen. Eine derartige Reduzierung der Komplexität der Betriebskostenabrechnung wird damit auch der Übersichtlichkeit der Abrechnung zu Gute kommen.