6
Apr
2016
Sabine Reimann
Sabine Reimann
Immobilienwirtschaftsrecht / Düsseldorf
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Sabine Reimann

Überraschendes Ergebnis

Supermarkt abgebrannt, Mietausfallversicherung vorhanden und doch keine Zahlung an den Vermieter

OLG München, Urteil vom 07. August 2015, Az. 25 U 546/15: Mietausfallschaden, Gebäudeversicherer und Beweislast

Einen interessanten Fall hatte unlängst das OLG München zu entscheiden. Umfasst die Gebäudesachversicherung neben der Versicherung gegen Feuer auch Mietverlustschäden und zahlt der Mieter infolge eines Abbrennens des Gebäudes die Miete nicht, so muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter zu Recht die Miete nicht zahlt, d.h. das Feuer nicht vom Mieter verursacht worden ist. Kommen als Schadensursache mehrere Alternativen in Betracht und führt nur eine der möglichen Alternativen dazu, dass die Versicherung nach den Versicherungsbedingungen nicht zahlen müsste, so geht dieses non-liquet zu Lasten des Versicherungsnehmers, d.h. Vermieters. Anders ausgedrückt: Lässt sich nicht beweisen, wer bei einem Gebäudebrand diesen verursacht hat und kommen als Verursacher sowohl der Mieter als auch Dritte in Betracht, so geht diese Unklarheit zu Lasten des Vermieters/ Versicherungsnehmers und die in der Regel in der Versicherung enthaltene Mietausfallversicherung muss nicht zahlen.

Im zugrundeliegenden Fall hatte der Mieter in Folge des Abbrennens des Mietobjektes, einem Supermarkt, die Mietzahlung gegenüber dem Vermieter und Eigentümer des Supermarktes verweigert. Diesen Mietverlust begehrte dieser daraufhin von seiner Gebäudeversicherung, die bezüglich des versicherten Risikos Feuer auch „Überspannungsschäden und Mietverlust“ enthielt. Der Brand war ausgebrochen, weil leicht entzündliches Verpackungsmaterial, das an der Seitenwand des Supermarktes gelagert worden war, sich entzündet hatte. Vermutlich war ein Streichholz oder eine noch brennende Zigarette in das Verpackungsmaterial geworfen worden. Es ließ sich aber nicht mehr feststellen, ob dies durch rauchende Mitarbeiter des Supermarktes oder durch Dritte, die den an dieser Seite ebenfalls entlang führenden öffentlichen Weg benutzt hatten, hineingeworfen worden sind.

Zur Feststellung einer möglichen Zahlungspflicht der Versicherung wurde im vorgenannten Prozess untersucht, ob der Mieter überhaupt „gesetzlich berechtigt war“ die Mietzahlung zu verweigern. Dies ist (nur) der Fall, wenn er den Brand nicht verursacht hat. Die volle Beweislast trifft den Vermieter. In der Beweisaufnahme konnte nicht festgestellt werden, ob ein den Weg benutzender Dritter einen brennenden Gegenstand in das Verpackungsmaterial geworfen hatte oder ein Mitarbeiter des Mieters. Da eine der Alternativursachen zum Verschulden des Mieters führt und damit die Mietminderung gesetzlich ausgeschlossen wäre, brauchte die Versicherung im Ergebnis nicht zu zahlen, denn das Gericht stellt fest, dass die alleinige Beweislast insoweit den Eigentümer/Vermieter trifft und eine Unaufklärbarkeit insoweit zu seinen Lasten geht.

Bedeutung für die Praxis:

1. Der Grundsatz, dass der Mieter im Rahmen einer Mietminderung das Vorliegen eines Mangels beweisen muss, bleibt selbstverständlich bestehen. Im Falle des Niederbrennens einer Immobilie ist dieser Beweis aber offensichtlich erbracht – die Immobilie ist untergegangen, d.h. der Mangel gegeben.

2. Die Zahlungspflicht der Gebäudeversicherung für den Untergang und den Wiederaufbau des Gebäudes ist von dieser Entscheidung nicht tangiert.

3. Wendet die Versicherung gegen den Mietminderungsanspruch des Mieters ein, der Mieter habe ganz oder überwiegend die Schadensursache gesetzt, d.h. den Brand verursacht, so trifft den Eigentümer und Vermieter die Beweislast, dass Zufall – z.B. ein technischer Defekt – oder ein Dritter, jedenfalls aber nicht der Mieter, für den Brand verantwortlich ist. Kann bewiesen werden, dass der Schaden vom Mieter verursacht wurde, muss die Versicherung nicht zahlen. Der Mieter hätte in diesem Fall aber auch kein Mietminderungsrecht, d.h. er hätte die Miete weiter bezahlen müssen. Kann bewiesen werden, dass der Schaden nicht vom Mieter verursacht wurde, sondern durch einen technischen Defekt oder einen unbekannten Dritten, so muss die Versicherung zahlen. Der Mieter hat in diesem Fall ein Minderungsrecht. Kann aber die Schadensursache nicht eindeutig zugeordnet werden und kommt als Schadensverursacher auch der Mieter in Betracht, dann geht der Vermieter leer aus.

4. Auf die Ermittlung der Schadensursache sollte daher großer Wert gelegt werden. In jedem Fall sollte man widersprüchliche oder unklare Aussagen vermeiden.