23
Mrz
2016
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Mein Grundstück – Mein Haus – Meine Tiefgarage. Stimmt nicht immer.

Grundsatz

Grundsätzlich gilt: Fest mit dem Grund und Boden verbundene Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks (§ 94 BGB). Das heißt, grundsätzlich ist der Eigentümer eines Grundstücks auch der Eigentümer des auf oder unter dem Grundstück befindlichen Gebäudes (Prinzip der vertikalen Teilung entlang der Grundstücksgrenze).

Ausnahmen*

Etwas anderes kann gelten, wenn ein im technischen Sinn zusammengehöriges Gebäude (d.h. insbesondere, durchgängige Bodenplatte und Außenwände, einheitliche Versorgung mit Erschließungsmedien) sich über mehrere Grundstücke erstreckt. Ein häufiges Beispiel hierfür sind gemeinschaftliche Tiefgaragen, die sich unter mehreren Grundstücken befinden.

Das faktische Problem besteht insbesondere darin, dass ein Eigentümer das Recht hat (in den Grenzen der geltenden Gesetze, insbesondere Baurecht), mit seinem Gebäude nach Belieben zu verfahren.

Das umfasst unter anderem auch den Abriss eines Gebäudeteils. Würden nun beispielsweise verschiedene Teile einer gemeinschaftlichen Tiefgarage im Eigentum verschiedener Grundstückseigentümern stehen, könnte jeder Eigentümer seinen Teil der Tiefgarage schließen, versperren oder abreißen (baurechtliche Zulässigkeit vorausgesetzt). Das kann in der Praxis zu dem Ergebnis führen, dass die verbleibenden Teile der Tiefgarage keine Zufahrt, keine Sprinkleranlage oder keine haustechnischen Anlagen mehr haben. Möglicherweise würden die anderen Teile der Tiefgarage sogar einstürzen, wenn die Statik durch einen Teil-Abriss zerstört wurde.

Um solche Folgen zu verhindern, sieht das Gesetz vor, dass gesondertes Eigentum an einzelnen Teilen einer Sache nicht möglich ist, wenn die Sache bei einer Trennung zerstört würde, § 93 BGB (Prinzip der wirtschaftlichen Einheit). In einem solchen Fall wäre gesondertes Eigentum an verschiedenen Gebäudeteilen durch verschiedene Grundstückseigentümer nicht möglich.

Befindet sich ein einheitliches Gebäude also auf mehreren Grundstücken, kommt es zu einem Widerspruch zwischen dem Prinzip der vertikalen Teilung (§ 94 BGB) und dem Prinzip der wirtschaftlichen Einheit (§ 93 BGB). Das Gesetz enthält keine Regelung, wie dieser Widerspruch aufzulösen ist. In der Rechtsprechung wird der Fall ebenfalls nicht einheitlich behandelt.

Rechtliche Folge

Der BGH hat in einigen Fällen zugunsten des Prinzips der vertikalen Teilung (§ 94 BGB) entschieden, so dass jeder Gebäudeteil dem Eigentümer des Grundstücks gehört, auf oder unter welchem sich der Gebäudeteil befindet.

In den meisten Fällen (bisher) entschied der BGH jedoch zugunsten des Prinzips der wirtschaftlichen Einheit (§ 93 BGB), mit der Folge, dass das betroffene Gebäude als Überbau behandelt wird. Das Eigentum am Gebäude wird dann (vollständig) nur einem der Grundstücke – dem so genannten Stammgrundstück – zugeordnet. Die Eigentümer der anderen Grundstücke, auf denen sich Gebäudeteile befinden, haben kein Eigentum an den auf oder unter den Grundstücken gelegenen Gebäudeteilen.

Bedeutung für die Praxis

Das fehlende Eigentum an dem auf oder unter dem eigenen Grundstück befindlichen Gebäude(teil) kann erhebliche rechtliche, wirtschaftliche und aufsichtsrechtliche Auswirkungen haben. Außerhalb von Expertenkreisen wird das Thema oftmals nicht ausreichend berücksichtigt, so dass zum Beispiel auch bei aktuellen Bauprojekten Konstellationen mit unklarer Eigentumssituation entstehen. Wird die Thematik erkannt, kann das Problem in rechtlicher Hinsicht oftmals durch die Bestellung entsprechender Dienstbarkeiten entschärft werden – am besten noch vor Baubeginn.

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* Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass es neben den in diesem Beitrag behandelten Ausnahmen weitere Fälle gibt, in denen das Eigentum an Grundstück und Gebäude auseinander fallen können. Dies sind insbesondere Erbbaurechte, bei denen Bauwerke nach § 12 Abs. 1 ErbbauRG als Bestandteil des Erbbaurechts (nicht des Grundstücks) gelten. Eine weitere Ausnahme bilden Gebäude, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden sind (§ 95 BGB). Typische Beispiele sind von einem Mieter / Pächter errichtete Baulichkeiten auf einem im Eigentum des Vermieters stehenden Grundstück, die nach Miet- / Pachtende wieder entfernt werden sollen (z.B. häufig Logistikimmobilien in Häfen; unter bestimmten Umständen Windkraftanlagen, Energieerzeugungsanlagen).