23
Feb
2016

BGH: Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Immobilie sind zu beurkunden

Wollen die Parteien eines Grundstückskaufvertrages eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Immobilie treffen, müssen sie sämtliche Beschreibungen in den notariellen Vertrag mit aufnehmen. Ohne Beurkundung liegt keine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung vor. Dies entschied nun der BGH (Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14).

Die Parteien hatten im zugrunde liegenden Fall einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohnimmobilie geschlossen. Der Verkäufer hatte vor Vertragsschluss Flächenangaben in einem Exposé und auf seiner Internetseiten gemacht sowie dem Käufer Grundzeichnungen mit Flächenangaben übergeben. Die Parteien nahmen die Flächenangaben nicht in den notariellen Vertrag auf. Später stellte sich heraus, dass die tatsächliche Fläche nicht den Angaben des Verkäufers entsprach. Im Ergebnis konnte der Käufer den Kaufpreis dennoch nicht reduzieren. Mangels Beurkundung der Flächenangaben hatten die Parteien, so der BGH, keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen.

Bedeutung für die Praxis

Käufer und Verkäufer sollten sämtliche Erklärungen, die bei beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften Rechtswirkungen erzeugen sollen, insbesondere Beschaffenheitsvereinbarungen, in den notariellen Vertrag aufnehmen. Vor der notariellen Beurkundung ist daher gründlich zu prüfen, an welche Eigenschaften der Immobilie sich die Parteien binden wollen.

In aller Regel entspricht es dem Interesse des Käufers, möglichst viele Eigenschaften der Immobilie in die notarielle Urkunde aufzunehmen, da der Verkäufer im Fall von Abweichungen für diese einzustehen hat. Haben die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, kann sich der Verkäufer, wie der BGH in seiner Entscheidung hervorhebt, nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss berufen.

Der Verkäufer sollte seine Angaben über Eigenschaften der Immobilie vor Beurkundung sorgfältig prüfen, um das Risiko einer Haftung wegen fehlerhafter Angaben zu vermeiden. Insbesondere im Rahmen von Projektentwicklungen können sich nach Vertragsschluss noch Abweichungen von der ursprünglichen Immobilienplanung ergeben. Dies sollte im Vertrag berücksichtigt werden.

Unabhängig vom Beurkundungsbedürfnis einer Beschaffenheitsvereinbarung ist bei Angaben über Eigenschaften der Immobilie Vorsicht geboten. Der Verkäufer haftet stets für vorsätzlich falsche oder arglistig verschwiegene Immobilienangaben. Angaben „ins Blaue hinein“ sind daher unbedingt zu vermeiden.

Den Kaufvertragsparteien drohen bei nicht beurkundeten Beschaffenheitsvereinbarungen zudem wegen möglicher Formnichtigkeit des Kaufvertrages nicht zu unterschätzende Risiken. Eine zur Sicherung des Anspruchs des Käufers eingetragene Auflassungsvormerkung würde in diesem Fall nicht entstehen. Der Schutz des Käufers vor zwischenzeitlichen Verfügungen und Vollstreckungsmaßnahmen wäre daher nicht gewährleistet. Bis zur Heilung des Formmangels durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch stünde es jeder Partei frei, sich vom Vertrag zu lösen.