26
Jan
2016
Strandhäuschen bunt

BGH: Nachträgliche Mietanpassungen sind stets schriftformrelevant

In seinem Urteil vom 25.11.2015 (Az. XII ZR 114/14) hatte der BGH die Wirksamkeit einer auf Schriftformmängel gestützten vorzeitigen ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages zu entscheiden.

In dem streitgegenständlichen Fall hatten die Mietvertragsparteien eine Änderung der monatlichen Miete in Höhe von 20 Euro (knapp 1,5% der ursprünglich vereinbarten Miete) mündlich vereinbart. Der Mieter hatte diese Änderung auf seinem Exemplar des ursprünglichen Mietvertrages ohne Kenntnis des Vermieters handschriftlich vermerkt.

Die Änderung der Miethöhe ist stets eine wesentliche Vertragsänderung

Bisher war die Frage, ob eine nach Mietvertragsabschluss vereinbarte, nur geringfügige Änderung der Miete stets wesentlich ist (und damit der Schriftform nach § 550 BGB bedarf), oder ob eine geringfügige Anpassung der Miete von nebensächlicher Bedeutung sein kann (und damit nicht schriftformbedürftig ist), in Literatur und Rechtsprechung umstritten. Die letztgenannte Ansicht ging von einer Wesentlichkeitsschwelle aus (z.B. einer Mietänderung um mindestens 10%). Die Höhe einer solchen Wesentlichkeitsschwelle wurde allerdings nicht einheitlich beurteilt.

Der BGH hat sich nun der Auffassung angeschlossen, dass Änderungen der Miethöhe, sofern sie einen Zeitraum von mehr als einem Jahr betreffen und nicht vom Vermieter jederzeit widerrufen werden können, immer wesentlich und damit schriftformbedürftig sind – unabhängig von ihrer Höhe.

Gerade die Höhe der Miete sei als Grundlage der wirtschaftlichen Bewertung einer Immobilie für einen potentiellen Erwerber von besonderer Bedeutung. Auch für die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter nach § 543 BGB wegen Verzugs mit Mietzahlungen ist die genaue Miethöhe relevant. Außerdem gebe es aufgrund der Unterschiede bei der Gestaltung von Mietverträgen und Miethöhe keine Möglichkeit, eine einheitliche, für alle Mietverträge geltende Wesentlichkeitsschwelle festzulegen. Im Interesse der Rechtssicherheit sei es daher erforderlich, Vereinbarungen über Änderungen der Miete immer schriftformgerecht abzuschließen.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung zum Schriftformbedürfnis bei unwesentlichen Änderungen der Miete ist unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit zu begrüßen. Nun besteht Klarheit, dass zwischen wesentlicher und unwesentlicher Änderung der Miethöhe nicht zu differenzieren ist. Vereinbarungen über Änderungen der Miethöhe sollten daher künftig immer dem Schriftformerfordernis genügen.

Für bestehende Mietverträge sollte geprüft werden, ob etwaige Vereinbarungen zu einer Änderung der Miete in der Vergangenheit schriftformgemäß getroffen wurden. Ist dies nicht der Fall, besteht ein Schriftformverstoß, der die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien eröffnet. Insbesondere steht der Grundsatz von Treu und Glauben einer solchen Kündigung nicht entgegen – selbst, wenn der Mieter die geänderte Miete beanstandungslos über Jahre gezahlt hat. Zur Heilung eines Schriftformverstoßes und zum Ausschluss des Kündigungsrisikos sollten Unklarheiten über Mietanpassungen in einem schriftformgemäßen Nachtrag zum betroffenen Mietvertrag klargestellt werden.

Darüber hinaus bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach nach der Unterzeichnung vorgenommene (einseitige) Änderungen der Mietvertragsurkunde keiner erneuten Unterzeichnung bedürfen, sofern sie vom Willen der Parteien gedeckt sind. Dies steht im Einklang mit der Tendenz der letzten Jahre, die Auflockerungsrechtsprechung zum Schriftformerfordernis beizubehalten und weiterzuführen. Unabhängig davon empfiehlt sich in der Praxis dennoch, nachträgliche Änderungen der Vertragsurkunde stets gegenzuzeichnen, um spätere Beweisschwierigkeiten über den Willen der Parteien bei nachträglichen Änderungen zu vermeiden.