5
Okt
2015
Gebauede

Höhere Grunderwerbsteuer beim Share Deal

Was ist ein Grundstück in Deutschland wert?

Diese Frage stellt sich nicht nur der (potentielle) Käufer, sondern auch der deutsche Fiskus, der sich seine Teilhabe an Immobilienkäufen durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer sichert.

Ersatzbemessungsgrundlage beim Share Deal

Erfasst werden hierbei nicht nur Kaufverträge, die die Übertragung von Grundstücken zum Gegenstand haben (sog. asset deal), sondern in bestimmten Fällen auch Rechtsgeschäfte, die auf die Übertragung von Gesellschaftsanteilen gerichtet sind (sog. share deal).

Grundsätzlich ist für die Berechnung der Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung des Erwerbers abzustellen (beim asset deal also auf den Kaufpreis). Wird das Grundstück nicht direkt, sondern mittelbar durch die Übertragung bzw. den Erwerb von mindestens 95 % der Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, die das Grundstück hält, veräußert, griff man bislang auf die so genannte Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG zurück. Dasselbe galt auch für Umwandlungen, Einbringungen und andere Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage, die Grunderwerbsteuer auslösen.

Die Ersatzbemessungsgrundlage beim share deal lag zum Teil deutlich unter dem Verkehrswert. Dabei wurde der gleiche Grunderwerbsteuer-Satz auf share deals und assets deals angewendet, was eine niedrigere Grunderwerbsteuer-Belastung beim share deal zur Folge hatte.

Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 23. Juni 2015

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 23. Juni 2015 (Az. 1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11) entschieden, dass die Regelung über die Ersatzbemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuergesetz nicht mit dem Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar und somit verfassungswidrig ist. Aus Sicht der Karlsruher Richter führt die Ersatzbemessungsgrundlage zu einer erheblichen und sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung.

Dabei hat das Bundesverfassungsgericht – anders als sonst bei Entscheidungen über Steuergesetze üblich – eine rückwirkende Neuregelung angeordnet. Der Gesetzgeber sei verpflichtet, spätestens bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zum 1. Januar 2009 eine Neuregelung zu treffen.

Gesetzliche Neuregelung

Der Deutsche Bundestag hat jetzt auf dieses Urteil reagiert und mit dem Steueränderungsgesetz 2015 am 24. September 2015 eine Änderung von § 8 Abs. 2 GrEStG beschlossen. Danach sollen für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer-Ersatzbemessungsgrundlage die gleichen Regeln gelten wie für die Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Erbschaftsteuer. Dadurch wird eine Annäherung der Ersatzbemessungsgrundlage an den Verkehrswert des Grundstücks erreicht. Der Bundesrat wird voraussichtlich noch im Oktober 2015 über das Steueränderungsgesetz 2015 abstimmen.

Kommt es jetzt zu Steuernachzahlungen?

Die vom Bundesverfassungsgericht angeordnete Rückwirkung ist nur eingeschränkt möglich. Sobald der Steuerpflichtige einen Steuerbescheid erhält, kann er sich grundsätzlich auf Vertrauensschutz berufen (§ 176 AO). Deshalb ist eine rückwirkende Anwendung der neuen Bewertungsregeln nach dem Steueränderungsgesetz 2015 nur möglich, wenn in Bezug auf die Grunderwerbsteuer für den share deal

  • bis zur Verkündung der Neuregelung noch überhaupt kein Steuer- oder Feststellungsbescheid vorliegt,
  • gegen den Steuer- oder Feststellungsbescheid Einspruch eingelegt wurde (in diesem Fall kann der Steuerpflichtige eine Anwendung der Neureglung aber durch Rücknahme des Einspruchs verhindern) oder
  • der Steuer- oder Feststellungsbescheid Gegenstand eines finanzgerichtlichen Verfahrens ist (wobei der Steuerpflichtige durch das Urteil insgesamt nicht schlechter gestellt werden darf).

Auch wenn ein Steuer- oder Feststellungsbescheid, der vor der Verkündung der Neuregelung ergangen ist, unter Vorbehalt der Nachprüfung steht oder vorläufig ist, werden die neuen Bewertungsregeln wie vorstehend beschrieben nur im Einspruchs- oder Klageverfahren Anwendung finden.

Ausblick

Die Steuerpflichtigen müssen sich in Zukunft auf einen größeren Bewertungsaufwand und eine steuerliche Mehrbelastung bei immobilienbezogenen share deals, Einbringungen und anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage einstellen. Eine Optimierung der Erwerbsstruktur im share deal zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer wird in Zukunft aufgrund der höheren Steuerbemessungsgrundlage und der in den meisten Bundesländern in jüngerer Zeit deutlich angestiegenen Steuersätze (siehe auch unser Blog-Beitrag vom 16.01.2015 “Kein Ende in Sicht – Grunderwerbsteuer steigt weiter!”) noch mehr an Bedeutung gewinnen.

Die Ungleichbehandlung zwischen share deals und asset deals wird durch die Neuregelung nicht vollständig beseitigt. Zum einen stellen die neuen Bewertungsregeln nur eine Annäherung an die Verkehrswerte dar. Zum anderen gilt im Falle des asset deals weiterhin der Grundsatz, dass die vereinbarte Gegenleistung auch dann die Bemessungsgrundlage für die Steuer bildet, wenn sie hinter dem Verkehrswert zurückbleibt.