2
Okt
2015
Hotelfassade

Wem gehört ab wann das als Ersatz eingebrachte FF&E?

Ist und bleibt der Mieter laut Hotelmietvertrag Eigentümer des FF&E (Furnitures, Fixtures & Equipment), wird es keine Diskussionen darüber geben, dass dem Mieter auch das als Ersatz angeschaffte FF&E gehört. Im Fall des Hotelpachtvertrages, in dem der Verpächter Eigentümer des ursprünglich angeschafften FF&E ist und bleibt, der Pächter aber zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie zum Ersatz desselben verpflichtet ist, stellt sich jedoch immer wieder die Frage, wem dieses als Ersatz angeschaffte FF&E gehört.

Im Idealfall enthält der Pachtvertrag hierzu eine eindeutige Regelung. Oft und gerade in älteren Pachtverträgen gibt es jedoch nur Regelungen dazu, dass dem Verpächter das ursprünglich angeschaffte FF&E gehört und dies auch in seinem Eigentum bleibt und dass der Pächter das FF&E bei Pachtvertragsende an den Verpächter herauszugeben hat. Offen gelassen ist damit die Frage, wem ab wann das durch den Pächter als Ersatz angeschaffte FF&E gehört. Hier kommen folgende Möglichkeiten in Betracht, wenn der Pächter dieses FF&E als Ersatz beschafft und einbringt:

  1. Es gehört dem Pächter und bleibt in seinem Eigentum.
  2. Es gehört zwar dem Pächter, aber bei Pachtvertragsende geht es mit Herausgabe an den Verpächter in dessen Eigentum über.
  3. Es geht mit Einbringung als Ersatz des dem Verpächter gehörenden FF&E auch direkt in dessen Eigentum über.

Bedeutsam ist die Antwort dieser Frage insbesondere für die Möglichkeiten, die sich dem Pächter hinsichtlich des Abzugs der Anschaffungskosten für das als Ersatz angeschaffte FF&E bieten. Im Hinblick hierauf können nämlich das wirtschaftliche Eigentum und das juristische Eigentum am FF&E auseinanderfallen. Abweichend von der zivilrechtlichen Eigentümerstellung sind Wirtschaftsgüter demjenigen bilanziell zuzurechnen, der die tatsächliche Herrschaft darüber in der Weise ausübt, dass er den zivilrechtlichen Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann, § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO. Ob das wirtschaftliche Eigentum auf einen Dritten übergegangen ist, richtet sich nach dem Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse im jeweiligen Einzelfall. Bedeutung erlangt die Differenzierung im Hinblick auf die bilanzielle Behandlung der durch die Anschaffung verursachten Kosten für die Ersatzbeschaffung des FF&E. Denn ausschließlich der wirtschaftliche Eigentümer ist berechtigt, den entstandenen eigenen Aufwand bilanziell geltend zu machen, und zwar entweder im Rahmen des Sofortabzugs oder durch Abschreibungen. Abschreiben bedeutet hierbei, die Anschaffungskosten steuerlich gegen den Gewinn setzen und zwar aufgeteilt auf die Jahre der Nutzungsdauer des jeweiligen Anschaffungsgutes.

Dem Verpächter bietet sich diese Möglichkeit grundsätzlich nicht, da er, selbst wenn er juristischer und zugleich wirtschaftlicher Eigentümer des als Ersatz angeschafften FF&E wäre, Drittaufwand (der Pächter hat die Anschaffungskosten zu tragen) nicht abschreiben kann.

Im Fall des als Ersatz angeschafften FF&E bleibt der Pächter, solange es nicht zu einer Übereignung im juristischen Sinne gekommen ist, juristischer Eigentümer desselben. Fraglich ist, und hierüber kann im Einzelfall gestritten werden, ob er auch wirtschaftlicher Eigentümer ist, obwohl er evtl. keine Restnutzungsmöglichkeit über die komplette Nutzungsdauer hat, weil der Pachtvertrag ggf. vorher endet.

Eine gesetzliche Regelung, dass als Ersatz angeschaffte Gegenstände des Inventars mit Einbringung in das Hotel automatisch ebenfalls Eigentum desjenigen werden, dem das ursprüngliche Inventar gehörte (= Verpächter) ist für diesen Fall nicht vorhanden. Auch eine Analogie zu anderen gesetzlichen Regelungen kommt aufgrund einer unstreitig restriktiven Einzelfallauslegung nicht in Betracht.

Gemäß § 582 II 2 BGB hat der Pächter nur den gewöhnlichen Abgang der zum Inventar gehörenden Tiere – bitte über diese Regelung nicht wundern, das BGB ist über 100 Jahre alt – insofern zu ersetzen, als dies einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Diese gesetzliche Verpflichtung wurde im vorliegenden Fall durch die Regelung im Pachtvertrag auf das Inventar im Allgemeinen erweitert, so dass der Pächter – wie in Hotelpachtverträgen üblich – auch zum Ersatz des Inventars (FF&E) verpflichtet ist. Einen automatischen Eigentumsübergang auf den Verpächter hat § 582 II BGB jedoch nicht zur Folge, d.h., das Gesetz sieht nicht vor, dass der Verpächter auch automatisch Eigentümer des vom Pächter als Ersatz angeschafften Inventars wird.

In der juristischen Fachliteratur wird die Auffassung vertreten, dass die Ergänzung durch Neuanschaffung zur Folge hat, dass das Inventarstück in das Eigentum des Verpächters übergeht, jedoch erfolgt dieser Eigentumsübergang nach § 930 BGB und nicht automatisch. Überlässt der Verpächter dem Pächter die Anschaffung, kann der Verpächter mit der Eingliederung des Ersatzstücks in den Betrieb durch antizipiertes Besitzkonstitut Eigentümer werden. Von einer Darstellung der juristischen Tatbestandsvoraussetzungen für einen solchen Eigentumserwerb wird hier abgesehen, da dies den Verpächter auch nicht davon entbindet, im Streitfall sein Eigentum nachweisen zu müssen. Der bloße Umstand, dass ein Gegenstand dem gepachteten Betrieb dient, bewirkt keinen Anscheinsbeweis zugunsten des Verpächters. Es gibt keine Lebenserfahrung, dass ein Pächter kein eigenes Inventar besitzt. Die Vermutung des Eigenbesitzes und des Eigentums (§ 1006) spricht zugunsten des Pächters.

Rechtsklarheit wird hier nur durch eine Regelung im Pachtvertrag erreicht, wonach der Verpächter mit Einbringung des als Ersatz angeschafften FF&E in das Hotel juristischer Eigentümer wird. In diesem Zusammenhang sollte der Pächter verpflichtet werden, eine jeweils aktualisierte Inventarliste vorzulegen, damit dem Verpächter im Streitfall der Nachweis möglich ist, dass das im Streit stehende Inventarstück gerade als Ersatz für ein bereits in seinem Eigentum stehendes Inventarstück eingebracht wurde. Ohne eine vertragliche Regelung ist es dem Verpächter daher kaum möglich nachzuweisen, dass er Eigentümer von als Ersatz angeschafftem FF&E / Inventar geworden ist.

Ist der Verpächter mit Einbringung juristischer Eigentümer des als Ersatz angeschafften FF&E geworden, ist er auch wirtschaftlicher Eigentümer. Der Pächter könnte in diesem Fall die Anschaffungskosten direkt in vollen Umfang als Aufwand abziehen. Was hier vorzugswürdig ist, hängt auf Pächterseite von dessen Situation im Einzelfall ab.

Für den Verpächter wäre der Eigentumserwerb mit Einbringung aber immer die vorzugswürdige Variante, da nur so sichergestellt ist, dass er im Fall der Veräußerung des Hotels während der Pachtvertragslaufzeit auch das gesamte (auch das als Ersatz angeschaffte) FF&E mitveräußern kann, da er juristischer Eigentümer desselben ist.