4
Feb
2015
Hotel
Ulrike Janssen
Ulrike Janssen
Immobilienwirtschaftsrecht, Hotelrecht / München
E-Mail: ulrike.janssen@hoganlovells.com
Telefon: +49 89 290 12 0
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Ulrike Janssen

Gute Daten für gute Studie − nicht vorhanden?

Am 08.01.2015 hat der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) für die Plattform Hotelimmobilien zur Unterstützung einer Studie aufgerufen, um Datenmaterial darüber zu sammeln, wie hoch Bauwerkskosten von Hotels sind und ob und ggf. welche Unterschiede sich je nach Hotelklassifizierung ergeben. Dies mit dem Ziel, die Spezialimmobilie “Hotel” bei den Baukosten transparenter zu machen und Benchmarks zu entwickeln, um diese vergleichbar zu machen.

Frau Popescu, Studentin der Immobilientechnik und -wirtschaft an der Universität Stuttgart, hatte sich auf Anfrage des ZIA bereit erklärt, diese Studie im Rahmen ihrer Masterarbeit zu erstellen. Zu diesem Zweck hat Frau Popescu einen Fragebogen entwickelt und veröffentlicht, um anhand der erhaltenen Daten eine anonyme Datenbank aufzubauen.

Auch wir stoßen im Rahmen unserer täglichen Arbeit im Rahmen der juristischen Beratung von Hotelbetreibern, -entwicklern und Investoren immer wieder auf die der Hotelbranche scheinbar immanente Problematik der Intransparenz. Literatur und Rechtsprechung zum hotelspezifischen Immobiliensektor ist rar, wenn nicht gar als nicht vorhanden zu bezeichnen. Gerade im rechtlichen Bereich werden daher die hotelspezifischen Miet- und Pachtverträge, Management- und Franchiseverträge und nicht zuletzt die Kaufverträge immer umfangreicher. Jede in Betracht kommende Problematik gilt es im Vorhinein zu bedenken und eine Lösung für den Streitfall zur Hand zu haben. Wegen der regelmäßig langen Laufzeiten der im Hotelgewerbe maßgeblichen Verträge stößt man aber auch immer wieder auf alte Verträge, die für heute auftretende Probleme noch keine Regelung enthalten. Durch unsere laufende juristische Hotelberatung haben wir inzwischen eine recht umfangreiche Datenbank bestehend aus Hotelpacht- und –mietverträgen, Hotelmanagementverträgen und Franchiseverträgen aufbauen können. Die hierauf beruhende Erfahrung ermöglicht es uns, in der täglichen Arbeit unseren Mandanten schnell und effizient wirtschaftlich sinnvolle Lösungen und Alternativen für das jeweilige Projekt an die Hand zu geben.

Da wir sowie unsere Mandanten unmittelbar von unserer eigenen Datenbank profitieren und wir den Mehrwert einer solchen Datenbank täglich feststellen, hatten wir uns entschieden, Frau Popescu und den ZIA bei der Studie zu unterstützen und auch im Rahmen unseres Hotel-Blogs zur Teilnahme aufzurufen. Die Datensammlung begann bereits zu Beginn des letzten Quartals 2014. Da sich schnell heraus stellte, dass es sehr schwierig ist, an die gewünschten Daten heran zu kommen, hatte sich der ZIA für die Pressemitteilung Anfang Januar 2015 entschieden. Das Problem lag aber nicht darin − wie von uns zunächst vermutet −, dass Hotelentwickler und Bauunternehmen zurückhaltend sind, vertrauliche Daten preiszugeben, sondern vielmehr darin, dass viele Unternehmen über die Daten in der erforderlichen Form nicht ohne weiteres verfügen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Einerseits gibt es zwar inzwischen Firmen, die sich die Mühe machen, die erforderlichen Kennwerte durch aufwendige Nachkalkulationen für sich zu erarbeiten, aber diesen Vorteil natürlich nicht ohne weiteres preisgeben möchten. Bei den anderen Immobilienarten scheint dies inzwischen Alltag zu sein, aber bei Hotelimmobilien leider noch nicht. Außerdem gibt es Firmen, die zwar über die notwendigen Informationen in den “Archiven” verfügen, jedoch den personellen Aufwand scheuen, diese Daten aufzubereiten. Viele Firmen wie Projektentwickler oder Projektsteuerer haben aber tatsächlich nur einen Bruchteil der benötigten Daten: beispielsweise gibt es GU-Angebote, Kostenschätzungen usw. aber keine Übersicht über die am Ende tatsächlich angefallenen Baukosten. Teilweise sind diese Unternehmen auch nicht für die Gesamtzeit des Projektes eingebunden.

In der frühen Projektentwicklungsphase wird zwar zunächst immer mit Kostenschätzungen und -planungen gearbeitet. Im weiteren Verlauf werden dann konkrete Angebote eingeholt, welche sich aber durch Änderungswünsche, Komplikationen u. ä. immer ändern können. Neben dem Problem, dass häufig die Nachkalkulation sehr vernachlässigt wird, gibt es einfach keine einheitliche Basis, auf der die Baukosten erfasst werden. Die DIN 276 Norm wird in der Regel noch einheitlich in der Kostenplanung verwendet, in der Kostendokumentation und -verfolgung gibt es dann häufig keine einheitliche Berechnung und Darstellung mehr. Wenn nach Einzelvergabe gebaut wurde, wird beispielsweise entsprechend eine Dokumentation nach Gewerken genutzt, oder eben nach ganz eigenen Kategorien dokumentiert. Das erschwerte das Ziel dieser Studie enorm, da speziell nach KG 300 und KG 400 gefragt wurde, um ein Mindestmaß an Vergleichbarkeit zu erzielen. Diese lagen aber häufig nicht vor, sondern eben tatsächlich nur abschließende Gesamtkosten, welche sich nicht mehr aufgliedern lassen.

Frau Popescu hatte sich selbst für die Datensammlung eine Frist bis Ende Januar 2015 gesetzt und rechnete damit, bis dahin 15 verwertbare Datensätze erhalten zu haben. Das Interesse an erhöhter Kostentransparenz bewertete sie aufgrund zahlreicher Gespräche mit Verantwortlichen aus der Branche zwar als enorm, aber die geringe Zahl der verwertbaren Datensätze reiche leider für die Studie in der geplanten Form nicht aus. Und eine längere Dauer würde den zeitlichen Rahmen einer Masterarbeit sprengen.

Wolle man die Studie erfolgreich durchführen, müsse man die Zahlen, über welche die meisten Unternehmen nur verfügen, kosten- und zeitintensiv anhand aller zur Verfügung stehenden Unterlagen nachberechnen, um so vergleichbare Werte zu erhalten. Der ZIA hat sich dafür ausgesprochen, die Studie dennoch zu realisieren. Aus Sicht aller am Hotelbauprojekt Beteiligten kann es nur von Vorteil sein, die Ergebnisse einer solchen Datensammlung in zukünftige Planungen mit einbeziehen zu können. Deshalb hoffen wir auf eine erfolgreiche Weiterführung der Studie durch den ZIA und werden dann gerne im Rahmen unserer Möglichkeiten unterstützend zur Verfügung stehen.