9
Sep
2014

Brandschutzmängel in Hotels als Exit-Strategie

Kürzlich konnte man der immobilienrechtlichen Presse entnehmen, dass ein Hotel wegen Brandschutzmängeln geschlossen wurde. In der dazugehörigen Pressemeldung kommentierte der Pächter den Vorgang wie folgt:

In Verantwortung für unsere Gäste und für unsere Mitarbeiter haben wir uns zu diesem drastischen Schritt genötigt gefühlt. Ein Brandschutzgutachter hat eklatante Mängel festgestellt und auch die Berufsfeuerwehr hat dies bestätigt (…). Wir haben deshalb den Vertrag kurzfristig und außerordentlich gekündigt.

Schließlich wurde noch nachgeschoben, zuvor sei der Eigentümer mehrfach aufgefordert worden, die Mängel zu beseitigen, worauf es jedoch nur unzureichende Reaktionen gegeben habe.

Hotelschließungen wegen (angeblicher) Brandschutzmängel sind eine beliebte Möglichkeit für Hotelpächter, sich von ungeliebten Pachtverträgen vorzeitig zu lösen. Dabei hat der Hotelpächter scheinbar nicht nur das Recht auf seiner Seite – §§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 2, S.3, 569 Abs. 1 S. 1 BGB ermöglicht eine außerordentliche Kündigung, wenn die Benutzung der Pachtsache zu einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit führt –, sondern auch die Moral. Es mutet aufopferungsvoll an, wenn der Hotelpächter seinen Betrieb zum Schutz seiner Gäste und seiner Mitarbeiter aufgibt und dadurch anscheinend wirtschaftliche Interessen in den Hintergrund treten lässt. Zur Unterstützung der Kündigung wird fast immer auf ein Brandschutzgutachten, das vom Hotelpächter selbst in Auftrag gegeben wurde, verwiesen.

Tatsächlich sind es in der Regel wirtschaftliche und nicht altruistische Interessen, die zu einer Kündigung wegen Brandschutzmängeln führen. Hotelpächter versuchen auf diese Weise sich von Hotelpachtverträgen, bei denen sie unabhängig von der Profitabilität des Hotels eine Festpacht schulden, vorzeitig zu lösen, um ihre Verluste zu minimieren. Die Sorge um Gäste und Mitarbeiter spielt regelmäßig keine Rolle. Dies zeigt sich oft an dem Umstand, dass am Anfang des Pachtverhältnisses, als das Hotel noch neu und der Hotelbetrieb profitabel war, Brandschutz selten ein Thema ist. Erst später, wenn das Hotelgebäude schon etwas älter ist und die Profitabilität nachlässt, tauchen plötzlich Brandschutzmängel auf. Das Gebäude ist aber das Gleiche und auch das Risiko der damit verbundenen Nutzung hat sich nicht geändert. Jetzt aber fürchtet der Hotelpächter um die Gesundheit seiner Gäste und Mitarbeiter, früher war ihm dies gleichgültig.

Verpächter können sich gegen solche Praktiken wehren. Brandschutzmängel fallen nicht von heute auf morgen vom Himmel. Meistens werden sie schrittweise vom Pächter „vorbereitet“. Hiergegen lassen sich durch entsprechende Regelungen im Pachtvertrag Vorkehrungen treffen. So könnte der Pächter verpflichtet werden, den Verpächter über aufkommende Brandschutzmängel, von denen der Pächter erfährt, unverzüglich in Kenntnis zu setzen. Bei einem Verstoß hiergegen könnte der Pächter zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichtet werden. Oder aber Brandschutzgutachten dürfen nur von einem von Pächter und Verpächter bestimmten Sachverständigen erstellt werden. Damit sollte verhindert werden, dass der Sachverständige ein dem Auftraggeber genehmes Gutachten erstellt. Am besten sollte eine Brandschutzbegehung mit der zuständigen Feuerwehr durchgeführt werden, da diese frei von jeglichen wirtschaftlichen Interessen handelt. In jedem Fall heißt es für den Verpächter eines Hotels, die wirtschaftliche Entwicklung des Hotelbetriebes wachsam zu verfolgen. Auch wenn der Verpächter am wirtschaftlichen Risiko des Hotels nicht partizipiert, sollte er ein Eigeninteresse daran haben, dass der Hotelbetrieb profitabel ist. Dazu kann durchaus gehören, in Absprache mit dem Pächter vorzeitig Investitionen zu tätigen. Ein glücklicher Pächter wird weniger geneigt sein, sich vorzeitig vom Pachtvertrag zu lösen.