2
Sep
2014
Hotelfassade
Ulrike Janssen
Ulrike Janssen
Immobilienwirtschaftsrecht, Hotelrecht / München
E-Mail: ulrike.janssen@hoganlovells.com
Telefon: +49 89 290 12 0
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Ulrike Janssen

Wer weiß schon noch, was die Parteien sich vor 30 Jahren dabei gedacht haben?

25-30 Jahre alte Hotelpachtverträge laufen aus und so langsam beginnt man sich auf Pächter-, wie auch auf Verpächterseite Gedanken darüber zu machen, in welchem Zustand das Hotel denn nun zurückgegeben werden muss. Allgemeine Standards und gesetzliche Detailregelungen fehlen. Die Auslegungsmöglichkeiten gehen ins uferlose. Die Meinungen der Techniker im schlimmsten Fall auseinander. Am Ende bleibt den Parteien nichts anderes übrig, als sich an einen Tisch zu setzen und sich (hoffentlich) zu einigen.

Gerade in den letzten Wochen und Monaten wurden wir vermehrt um Hilfe bei der Auslegung von bereits lang laufenden Hotelpachtverträgen gebeten. Das Ende der Pachtzeit naht. Der Pächter macht sich Gedanken, wie hoch die Investitionen sein werden, die er beim Auszug tätigen muss, um das Hotel in den vertraglich vereinbarten Rückgabezustand zu versetzen. Auch der Verpächter fragt sich, in welchem Zustand er das Hotel denn zurückbekommen wird und wie hoch die Investitionen sein werden, die er dann noch tätigen muss, um das Hotel dem nächsten Nutzer übergeben zu können.

Viele Pachtverträge, die bereits 25 oder 30 Jahre laufen, enthalten hierzu so gut wie keine Vereinbarungen. Da finden sich Formulierungen, wie „in einem funktionsfähigen Zustand“, „entsprechend dem vereinbarten Standard“ oder  „betriebsbereit“. Unterlagen dazu, was man hiermit gemeint haben könnte, sind nicht (mehr) vorhanden. Personen, die zu dem damaligen Verständnis der Parteien noch etwas sagen könnten, sind in der Regel nach dieser langen Zeit weder beim Pächter noch beim Verpächter zu finden. Urteile zur Auslegung von Hotelpachtverträgen gibt es keine, da so gut wie alles (wenn überhaupt) in Schiedsverfahren entschieden wird, die nicht veröffentlicht werden. Bleibt also nur die Möglichkeit der Auslegung des regelmäßig nicht viel her gebenden Vertragstextes.

In diesem Zusammenhang kommt dann auch vermehrt die Frage hoch, zu welchen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten der Pächter bzw. Verpächter denn während der Laufzeit des Pachtvertrages verpflichtet war. Denn zumindest die Erfüllung dieser sei ja bis zum Vertragsende geschuldet und vielleicht kann man hieraus ja mehr Erkenntnisse ziehen, als aus den Rückgabeklauseln. Auch die Betriebspflicht des Pächters wird beleuchtet: in welchem Standard hat er das Hotel zu betreiben? Kann dieser Standard für die Definierung des Rückgabezustands herangezogen werden?

Ein juristisches Minenfeld… Jede Antwort ist mit hohen Kosten für die eine oder andere Seite behaftet. Je nach Hotel können die Gesamtkosten nicht selten einen zweistelligen Millionenbetrag erreichen. Also wird jedes Wort im Zusammenhang mit diesen Klauseln ausgelegt. Nicht selten gibt es aber nicht nur eine Auslegungsmöglichkeit. Ein allein von juristischer Seite aus für den Mandanten nicht befriedigend lösbares Problem. Also muss technische Unterstützung her: eine Begehung, eine sachverständige Einschätzung, welche Arbeiten erforderlich werden. Ein Vergleich des Ist- mit dem Soll-Zustand des Hotels. Ein Gutachten eines Hotelsachverständigen in enger Zusammenarbeit mit dem dies reflektierenden Juristen. Gemeinsam versucht man, die einzelnen Positionen dem Verantwortungsbereich von Pächter bzw. Verpächter zuzuordnen: „eventuell“ und „wahrscheinlich“ tauchen häufig auf – „höchstwahrscheinlich“ und „keinesfalls“ eher selten. Was dient der Herstellung des vereinbarten Standards? Was geht darüber hinaus und wäre schon Modernisierung? Ist nach 30 Jahren nicht alles, was man ersetzen würde, moderner? Und dann? Kosten teilen?

Das Ergebnis: Detaillierte Listen erforderlicher Arbeiten (aus Pächter-, bzw. Verpächtersicht) mit Kommentaren technischer und juristischer Natur in ellenlangen Excel-Sheets. Hierzu im besten Fall Hinweise der tagtäglich mit dem Objekt betrauten Personen, die argumentativ verwertet werden können. Diese Listen gilt es nun als Arbeitsgrundlage in die Gespräche zwischen Pächter und Verpächter einfließen zu lassen. Denn solche Gespräche erscheinen unumgänglich, wenn man nicht entweder mehr machen will, als tatsächlich (aus Sicht der anderen Partei) nötig oder zu wenig, sich nachher streiten und dann ggf. nacharbeiten muss und die Investitionskosten viel zu niedrig kalkuliert hat.

So groß die Hemmungen auch oft erscheinen, solche Gespräche mit der Gegenseite anzustoßen, fühlt sich der Mandant doch mit seiner Liste aller erforderlichen Arbeiten und den hierzu erhaltenen Kommentaren/Argumenten, wen hierfür jeweils die Verantwortung treffen sollte, gut genug gerüstet, um diesen Schritt zu wagen.